【正文】 業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議 規(guī)劃指導(dǎo)性原則 集客力的最大化 本案在業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃上，應(yīng)該遵循的首要原則應(yīng)該是通過所規(guī)劃的業(yè)態(tài)業(yè)種組合能夠最大程度地發(fā)揮集客力作用，銷售商品對于 Shopping Mall 而言不是主要工作，如何吸引盡可能多的客流進(jìn)店才是最主要的。 都市時尚新生活的演出平臺 對于消費(fèi)者來說， Shopping Mall 是各種業(yè)態(tài)的組合體，它更多的是一種空間區(qū)域印象，而不像其他業(yè)態(tài)那樣可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生直接的商品和品牌印象。而對于本案來說，市場空缺就是最大的機(jī)會，地段的不可復(fù)制、規(guī)模的難以 模仿和市場領(lǐng)跑者地位都將是本案在未來一段時期內(nèi)獨(dú)享市場的有力保證。另一方面是隨著漳州房地產(chǎn)價格上漲，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量將有階段性的增加，漳州零售業(yè)從外到內(nèi)，至上而下都在醞釀著一輪大的洗牌。 Shopping Mall 常用經(jīng)營模式： 完全出租： 全部出租 ， 部分出租：將主力店出租 ，小店出售，通過這種小店鋪比較高價格的出售，快速的回籠資金。 在 調(diào)查的店面中有近 80%的店面屬于租用的， 65%經(jīng)營狀況僅保持收支平衡， 31%表示目前經(jīng)營狀況良好。 表四十六 訪問對象購物的決定性因素 25078135115050100150200250300同伴的建議促銷人員的推銷現(xiàn)場銷售氣氛促銷活動 表四十七 訪問對象認(rèn)為最具吸引力的促銷活動 221132588716889050100150200250商品打折禮品贈送購物贈券會員制優(yōu)惠大型商品特賣會舉辦購物節(jié) 表四十八 訪問對象最喜歡的現(xiàn)場表演活動 1231828666121050100150200新品發(fā)布會表演活動明星簽售會藝術(shù)展覽運(yùn)動競賽表演 表四十九 訪問對象最喜歡的參與性活動 33 179192210160170180190200210220家庭參與類情侶互動類個人挑戰(zhàn)類 表五十 訪問對象最為重視的節(jié)日 259312012310063 571792421701536575205760501001502002503003504002 . 1 4 情人節(jié) 3 . 8 婦女節(jié) 母親節(jié) 清明節(jié) 五一節(jié) 端午節(jié)父親節(jié) 七夕情人節(jié) 中秋節(jié) 國慶節(jié) 重陽節(jié) 春節(jié)元宵節(jié) 圣誕節(jié) 萬圣節(jié) 表五十一 訪問對象節(jié)日的消遣方式 12228714298050100150200250300350在家里陪家人和朋友外出旅游逛商場和平常一樣 媒體渠道與策略 根據(jù)漳州目前媒體渠道的實(shí)際情況，調(diào)查了解現(xiàn)有媒體的運(yùn)作效果和通過消費(fèi)者對各種主要媒體的印象評價，為本案在未來的媒體策 略提供參考依據(jù)。 在本案入口設(shè)立平面分布圖的必要性上，有 78%的消費(fèi)者希望能夠有。 在對本項目未來主力店的選擇搭配上，百貨公司獲得 %的支持率，而大型超市為 45%，在功能性業(yè)種搭配上，銀行的支持率為69%， 手機(jī)和電訊服務(wù)的支持率為 43%， 在 對餐飲調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)漳州消費(fèi)者最為喜好的餐飲排列如下：漳州名小吃（ %）、日本韓國料理（ 26%）、麥當(dāng)勞（ 25%）、中式快餐（ %）、德克士（ 22%）、牛排館（ %）、特色中餐（ %）、肯德基（ 18%）、必勝客（ 8%）、咖啡廳（ %），與廈門、泉州相比，漳州市民在餐飲方面的品牌概念會更強(qiáng)，比如對小吃老店和特色風(fēng)味菜的群體性偏好形成了漳州市獨(dú)特的吃文化。 表二十一 訪問對象每周逛街頻率比例 145156 16280305050100150200基本上不去一次二次三次四次五次以上 表二十二 訪問對象選擇逛街時間 23 29121077050100150200250300350有空就去周末才去其他 表二十三 訪問對象選擇逛街時段 377912927360050100150200250300早上8 、9 點(diǎn)中午下午2 點(diǎn)以后晚上1 8 點(diǎn)以后晚上2 1 點(diǎn)以后 表二十四 訪問對象常去的購物場所（多選） 9757194599813196506116050100150200250新華西環(huán)宇百貨中閩百匯女人街吉馬超市新華都薌客隆附近專賣店閩南批發(fā)市場其他 表二十五 訪問對象對商場的重視因素（多選） 1808712325458108050100150200250300服務(wù)態(tài)度停車方便購物環(huán)境商品價位商場氛圍商品豐富度 表二十六 訪問對象購物常用的交通方式 24 156909916370050100150200走路公交車三輪車摩托車私家車 第五部分 項目規(guī)劃調(diào)查分析 概念導(dǎo)向調(diào)查 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前漳州消費(fèi)者對什么叫 Shopping Mall 有%都表示不知道，但購物中心對漳州市民并不陌生，基本上都知道購物中心的主要特征是一站式購物（占 %），也有 1/4 以上的消費(fèi)者了解購物中心的娛樂休閑功能。 結(jié)論：市區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的主要支出還是用于飲食方面，同時一半以上的消費(fèi)者有儲蓄的習(xí)慣。 表六 訪問對象居住區(qū)域比例 262 2534914050100150200250300薌城區(qū)龍文區(qū)郊區(qū)周邊縣市 表七 訪問對象來源比例 30715257 62050100150200250300350本地周邊縣市省內(nèi)外來省外 表八 訪問對象住房情況 18 383174210100200300400500自購租住宿舍 訪問對象職業(yè)特征及收入情況 在訪問對象 中，有 28%屬于商鋪個體經(jīng)營者，其次 %在事業(yè)單位就業(yè)，在民營企業(yè)中工作的占 14%。 客流特征描述 在以上 3 個調(diào)查點(diǎn)所觀察統(tǒng)計的客流主要由周邊公司員工、工地建筑工人、居民和學(xué)生組成，在本案所處的區(qū)域周邊缺乏成熟的社區(qū)和商務(wù)中心，流動人員數(shù)量較 少。以上數(shù)據(jù)說明目前市區(qū)內(nèi)經(jīng)過本案的車輛基本上還是以商務(wù)運(yùn)輸車輛為主，同時私家車與客運(yùn)車輛也占比較大的比例。 時間段： 18:00— 20:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車 流特征： 平均每小時車流量為 417 輛，其中貨車占 %，私家車占%。 表 4/14（四）平均每小時車流量（量 /小時） 13 575519265501864281716789420020040060080010001 0 : 0 0 至1 2 : 0 0 1 4 : 0 0 至1 7 : 0 0 1 8 : 0 0 至2 0 : 0 0市區(qū)往廈門廈門往市區(qū)迎賓路往廈門方向 表 4/15（五）平均每小時車流量（單位：輛 /小時） 664 6675671016947 9366746115780200400600800100012001 0 : 0 0 至1 2 : 0 0 1 4 : 0 0 至1 7 : 0 0 1 8 : 0 0 至2 0 : 0 0市區(qū)往廈門廈門往市區(qū)迎賓路往廈門方向 車流特征描述： 時間段： 10:00— 12:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征： 平均每小時車流量為 619 輛，其中貨車占 56%，私家車占%，摩托車占 %，長途客運(yùn)占 10%。江濱大道龍文段，主干道長 公里，寬 80 米，目前已完成了所有征地和拆遷工作。因為周邊均屬于待開發(fā)用地，本案在該區(qū)域的能見度良好，市中心距離本案約需 15分鐘的車程，居民主要分布在水仙大街馬灶路段、建元路、新浦路、勝利東路和漳福路等街道周邊。 南昌路：吉馬超市至肯德基，餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)，有綠草地小肥羊火鍋，港鑫飯店，肯德基等，沿線還有部分品牌女裝專賣店 丹霞路：北京現(xiàn)代專賣至中國太平洋保險公司，餐飲較集中發(fā)達(dá)，有漢宮姜母鴨海鮮酒樓，金戀大酒樓，小肥羊火鍋等，同時有少數(shù)手機(jī)專賣店和移動大廳。小吃攤點(diǎn)較多。 超市：主要有吉馬超市、薌客隆超市、新華都超市、信義超市及 24 小時營業(yè)的南風(fēng)超市。 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 構(gòu)建區(qū)域性商品流通樞紐，大力發(fā) 展商貿(mào)業(yè)。 漳州市城市發(fā)展規(guī)劃概況 漳州市整體規(guī)劃方向以“ 東移南進(jìn)西擴(kuò) ”為主要方針 ，東部藍(lán)田開發(fā)區(qū)，西部金峰新區(qū)和南部的九龍江兩側(cè)將作為未來 10 年內(nèi)的重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域。分商品銷售地域看，全年市的零售額 億元，比上年增長 %；縣的零售額 億元，增長 %；縣以下零售額 億元，增長%。全港已建成生產(chǎn)性泊位 38 個，其中萬噸級以上泊位 5 個（招銀港區(qū) 0、 5和鎮(zhèn)海港區(qū)后石電廠煤碼頭），生產(chǎn)性碼頭岸線長 3132 米，堆場面積 50 萬平方米，倉庫面積 37 萬平方米，港口機(jī)械 107 臺套，建成 10 萬噸級航道長 12 海里，年貨物吞吐能力 1268 萬噸。 市區(qū) 內(nèi)旅游景點(diǎn)主要有 朝陽鎮(zhèn)虎林山古人類遺址 、 云洞巖 、 江東橋 、 萬松關(guān) 、 瑞竹巖 、 石室?guī)r 和 扶搖關(guān)帝廟 。 旅游資源 目前全市擁有國家 4A 級旅游區(qū) 1 個、省級風(fēng)景名勝區(qū) 5 個、全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位 11 處、省級文物保護(hù)單位 29 處、國家級森林公園 2 個、國家級自然保護(hù)區(qū) 1 個、國家級 地質(zhì)公園 1 個。 5 文化發(fā)展 漳州名人薈萃，文化昌盛。現(xiàn) 下設(shè) 藍(lán)田鎮(zhèn) 、 步文鎮(zhèn) 、 朝陽鎮(zhèn) 、 郭坑鎮(zhèn) 4 個鎮(zhèn) ，共有 41 個行政村、 5 個居委會和 1 個鎮(zhèn)辦農(nóng)場 ，本案所在區(qū)域?qū)儆?藍(lán)田鎮(zhèn) 范圍。兩條干流在龍海市的三叉河匯合后，又分流進(jìn)東海。 ? 如果本案有價格和服務(wù)方面的優(yōu)勢則會考慮去 ? 對漳州市各個商場的促銷人員非常反感 ? 目前漳州地區(qū)缺少大型超市、家電和建材城。 2 市場調(diào)研方法 本次市場調(diào)研主要采用四種方式進(jìn)行： 一、行政調(diào)研 調(diào)閱政府 統(tǒng)計部門相關(guān)資料和年報，收集有關(guān)漳州市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會文化環(huán)境、自然地理環(huán)境和人口環(huán)境等資料，了解項目區(qū)域的未來城區(qū)規(guī)劃。 1 市場調(diào)查說明 項目描述 本案屬于漳州市吉馬集團(tuán)投資開發(fā)的，以 Shopping Mall 業(yè)態(tài)模式為經(jīng)營方向的商業(yè)地產(chǎn)項目，面積 10 萬平方米，共有 4 層，計劃引進(jìn)百貨公司、大型量販超市、家電專門店等主力業(yè)態(tài)和其他配套業(yè)態(tài)業(yè)種，未來的商圈范圍以漳州市區(qū)為主，輻射 周邊縣市 直至 閩西、閩南區(qū)域 ，全客層經(jīng)營定位，以出租作為主要經(jīng)營管理方式。掌握漳州市商業(yè)布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。缺少象來雅這樣的百貨公司 ? 目前漳州市區(qū)中男士護(hù)膚品、男士用品少，購買不方便 ? 停車場建議設(shè)在地下，比較安全 ? 商場要設(shè)有育嬰室 ? 要求服務(wù)人員態(tài)度要好 ? 摩托車、自行車停放不放心，要求停車管理要規(guī)范 ? 商品質(zhì)量要保證 ? 要求設(shè)有購物專車專 門來回接送（來自瑞京路女人街調(diào)查反饋） ? 看電視較少，基本不看漳州電視臺及收聽電臺廣播 ? 要求 24 小時營業(yè)，目前漳州只有南豐超市 24 小時營業(yè) ? 訪問對象認(rèn)為到本案太遠(yuǎn)，而且沃爾瑪就要進(jìn)駐，沒有必要去那里。干流長 258 公里，合支流共長 1923 公里。 氣候 特征 漳州位于北緯 度到 25 度之間，屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，年平均溫度 21℃ 。歷史上除了開辟漳州的將領(lǐng)陳政、陳元光，丁儒外，還出現(xiàn)了高登、陳淳、林偕春、黃道周、張燮、唐朝彝、藍(lán)鼎元、莊亨陽、蔡新等一大批政治家、思想家、教育家、文學(xué)家、史學(xué)家、數(shù)學(xué)家和地理學(xué)家。 漳州海岸線長達(dá) 680 公里，海濱風(fēng)光秀麗神奇，有國家 4A 級旅游區(qū)東山風(fēng)動石 ── 塔嶼風(fēng)景區(qū)，國家級海濱森林公園烏礁灣，“ 天然海濱浴場 ” 馬鑾灣、隆教灣， “ 海上動物園 ” 龍、虎、獅、象嶼，云霄漳江口 “ 紅樹林 ” 旅游區(qū)， “ 閩山第一峰 ” 南太武山以及漳州海濱火山地貌國家地質(zhì)公園的奇特海岸地質(zhì)地貌景觀──“ 海上兵馬俑 ” 龍海牛頭山古火山口和 “ 火山島 ” 漳浦林進(jìn)嶼等。 6 目前，全市擁有旅行社 28 家，其中國際社 2 家，國內(nèi)社 26家