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恒大上海市南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀

  

【正文】 源 動(dòng)力開(kāi)盤營(yíng)銷方案》 35 頁(yè) ppt 銷售管理 2020年 09 月更新 《 2020年重慶聯(lián)發(fā)嘉園 2號(hào)樓 8月 7日開(kāi)盤方案》 12 頁(yè) word 銷售管理 2020年 08 月更新 《 2020年 7月某大型知名地產(chǎn)公司銷售部寫字樓市場(chǎng)培訓(xùn)》 66 頁(yè) ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《泛澳 2020年佛山藦璒薈豪庭營(yíng)銷執(zhí)行方案》 45 頁(yè) ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《眾廈地產(chǎn) 2020年深圳寶龍商業(yè)步行街營(yíng)銷執(zhí)行方案》 42 頁(yè) ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《思源 2020年 08月 02 日濟(jì)南 恒大名都開(kāi)盤總結(jié)報(bào)告》 16 頁(yè) word 銷售管理 2020年 08 月更新 《綠城集團(tuán) 2020年 5月淺析別墅客戶的需求和建議》 52頁(yè) ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《 2020年天津市星耀五洲銷售培訓(xùn)講義》 385 頁(yè) pdf 銷售管理 2020年 08 月更新 《 2020年 7月濟(jì)寧盛泰廣場(chǎng)推售提案》 77頁(yè) ppt 銷售管理 2020年 08 月更新 《 2020年 4月 10日浙江金華眾毅 ? 本公司將充分發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)的特點(diǎn),極力為南橋人民打造精品住宅。 ? 從社會(huì)效益和環(huán)境效益上看,項(xiàng)目作為區(qū)府重點(diǎn)支持的規(guī)模住宅小區(qū),建成后將在南橋城東形成一個(gè)占地近百公頃的高檔住宅區(qū)。 — 表 82— 產(chǎn)品售價(jià)敏感因素分析表 產(chǎn)品銷售均價(jià)(元/M2) 投資稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元) 投資回報(bào)率 平均變動(dòng)幅度 售價(jià) 變動(dòng) 利潤(rùn)額 變動(dòng) 回報(bào)率 變動(dòng) 3500 0% 28534 0% % 0% 3850 10% 55215 % % % % 3150 10% 1853 % % % % 項(xiàng)目產(chǎn)品銷售均價(jià)之敏感系數(shù) = 九、備選方案 ? 備選方案考慮方案 2毛容積率為 和方案 3毛容積率為 時(shí)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案。 ? 土地價(jià)格敏感分析 ? 土地 價(jià)格敏感分析如表 81。 ? 本項(xiàng)目的盈虧平衡分析就是要確定項(xiàng)目的保本銷售量。 ? 動(dòng)態(tài)回收期 ? 從項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分析表(表 74)可以看出,在 2020 年項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值。 ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算表見(jiàn)表 74。 ? 現(xiàn)金流出 ? 項(xiàng)目的現(xiàn)金流出是項(xiàng)目在不同運(yùn)作階段投資支出,包括前期費(fèi)用、工程建安支出、市政配套支出、貸款本利、營(yíng)銷費(fèi)用支出、稅金支出、管理費(fèi)用支出等。每批融資額度為 2億元人民幣。 ? 經(jīng)測(cè)算,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品平均單位成本為 3116 元 /m2,投資收益率達(dá)到11%。 項(xiàng)目建設(shè)工程周期的進(jìn)度安排將結(jié)合市場(chǎng)消化能力進(jìn)行合理調(diào)控,按正常需求測(cè)算當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平,本項(xiàng)目年消化力 10 萬(wàn)平米左右。 結(jié)合上海全市 1996 年至今相對(duì)完整的價(jià)格運(yùn)作周期,平均年漲幅在3%左右。 ? 市場(chǎng)小結(jié) 在早期的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶動(dòng)和供給量不足雙重影響下,南橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅價(jià)格上升快速, 2020 年至 2020 年平均水平上漲 300 元 /平米左右。 社會(huì)因素 ? 人口的變動(dòng)增加以及生活質(zhì)量 的提高無(wú)疑會(huì)刺激消費(fèi)需求,而城市化水平提高對(duì)人口變動(dòng)和生活水平也起到拉升作用。 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 ( 1)、奉賢房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù) ? 房地產(chǎn)銷售 633517561631582471531732450000500000550000600000650000房產(chǎn)銷售 住宅銷售2020年 2020年 ? 住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情 況 1068587598177959890435143020200040000060000080000010000001202000住宅施工面積 住宅竣工面積2020年 2020年 ( 2)、市場(chǎng)概述 ? “十五”期間,奉賢區(qū)進(jìn)入了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的歷史新階段,整個(gè)城市化建設(shè)不斷加速,眾多的住宅開(kāi)發(fā)商加入到奉賢“圈地運(yùn)動(dòng)”中。同時(shí),區(qū)域人口的增長(zhǎng)將釋放出極大的住宅消費(fèi)量。其中開(kāi)發(fā)的恒的星級(jí)公寓獲浦東新區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)作品展評(píng)商品房建筑獎(jiǎng)、上海市最佳房型獎(jiǎng)、上海市完整街坊獎(jiǎng);恒大華城自 1998 年開(kāi)發(fā)以來(lái),一直名列浦東新區(qū)年度預(yù)售面積排行榜前十位,上海市年度預(yù)售面積排行榜五十強(qiáng); 2020 年 度恒大華城榮獲浦東新區(qū)預(yù)售面積排行榜第一位、上海市預(yù)售面積排行榜第四位;恒大華城上河苑獲 2020 年度上海市完整街坊獎(jiǎng)、上海市優(yōu)秀四高小區(qū)獎(jiǎng);恒大翰城獲 2020 年上海市世紀(jì)品位樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。 恒大已在奉賢落戶,企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是:恒大的品牌得 到奉賢人民的承認(rèn),奉賢區(qū)的整體對(duì)外形象的提升,從而帶動(dòng)奉賢的房地產(chǎn)業(yè)上一個(gè)新的臺(tái)階,土地拍賣的價(jià)格也必然會(huì)有上升的空間。 華亭小區(qū)的開(kāi)發(fā)和管理,將對(duì)奉賢區(qū)中心城(南橋鎮(zhèn)、江海鎮(zhèn))以及各集鎮(zhèn)的住宅建設(shè)和管理產(chǎn)生重要的影響,對(duì)全區(qū)投資環(huán)境的改善,以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。 ? 市場(chǎng)需求旺盛,在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),整體市場(chǎng)將處于上行階段,需求的階段性高峰預(yù)計(jì)在 2020 年出現(xiàn)。 ? 需求測(cè)算 按人口變化和需求變化對(duì)市場(chǎng)近階段住宅消費(fèi)的需求量進(jìn)行估算。后期市場(chǎng)供給量會(huì)有所增大,供求得以基本平衡,促使價(jià)格的走勢(shì)趨穩(wěn)。預(yù)計(jì) 2020 年 —— 2020 年市場(chǎng)平均價(jià)格水平 3500元 /M2左右。按施工進(jìn)度每次開(kāi)工 15萬(wàn)平米,建設(shè)周期以 18 個(gè)月測(cè)算。 ? 成本估算表見(jiàn)附表 66。圖示(貸款流入示意) ? 貸款利率三年期為 %,五年期為 %。 ? 項(xiàng)目現(xiàn)金流出量分析見(jiàn)表 72。 — 表 74— 華亭小區(qū)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算表 單位:萬(wàn)元 年序 T 年份 當(dāng)年現(xiàn)金 流入量 當(dāng)年現(xiàn)金 流出量 當(dāng)年凈現(xiàn)金 流量 折現(xiàn)系數(shù) 當(dāng)年凈現(xiàn)值 累計(jì)凈現(xiàn)值 備注 I=% 0 2020 年 20200 27318 7318 1 7318 7318 1 2020 年 37500 2 2020 年 55000 3 2020 年 35000 4 2020 年 35000 5 2020 年 35000 6 2020 年 35000 7 2020 年 35000 8 2020 年 35000 9 2020 年 30695 項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)凈現(xiàn)值 說(shuō)明:年份指該年年末,起始時(shí)間為 2020 年末。 ? 經(jīng)計(jì)算,項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期為 年。 ? 由項(xiàng)目投資成本估算表(參見(jiàn)表 66)可得, 項(xiàng)目保本銷售量度=項(xiàng)目總投資 /產(chǎn)品平均售價(jià) 經(jīng)計(jì)算,保本銷售量在 75 萬(wàn)平方米左右。 ? 當(dāng)土地價(jià)格增加或減少 10%時(shí),投資利潤(rùn)相應(yīng)減少或增加 25%左右。 ? 方案的最終選擇基于政府規(guī)劃容積限制與項(xiàng)目產(chǎn)品力塑造之雙向引導(dǎo)。以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、幽雅的環(huán)境、宜人的景觀、完善的配套和貼心的物業(yè)管理為南橋近萬(wàn)人打造居家空間,具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。同時(shí)進(jìn)行積極有效的營(yíng)銷促進(jìn),保證項(xiàng) 目銷售計(jì)劃的 實(shí)現(xiàn)和建設(shè)資金的滾動(dòng)投入使用,使項(xiàng)目盡善盡美健康發(fā)展。名城銷售業(yè)務(wù)手冊(cè)》 33 頁(yè) word 銷售管理 2020年 08 月更新 《 2020年 8月春日龍園項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告》 90 頁(yè) word 銷售管理 2020年 09 月更新 《銷售管理人員能力發(fā)展手冊(cè)》 119 頁(yè) word 銷售管理 2020年 09 月更新 《房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)》 190頁(yè) ppt 銷售管理 2020年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年青島萊鋼建設(shè)憑海臨風(fēng)銷售執(zhí)行方案》 146頁(yè) ppt 銷售管理 2020年 09 月更新 《鑫苑 2020年 8月鄭州溪山御府開(kāi)盤研究淺談》 7頁(yè) pdf 銷售管理 2020年 09 月更新 《 2020年 5月 5日某項(xiàng)目開(kāi)盤工作準(zhǔn)備總控表》 1 頁(yè) excel 銷售管理 2020年 09 月更新 《中原深圳幸?;▓@營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告》 94頁(yè) ppt 銷售管理 2020年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年惠州中信城市時(shí)代第三季度銷售執(zhí)行報(bào)告》 45頁(yè) ppt 銷售管理 2020年 09 月更新 《 2020年重慶富港天地銷售執(zhí)行詳案》 22頁(yè) word 銷售管理 2020年 09 月更新 《 2020年 8月 18日深圳中量羅浮山水生態(tài)城營(yíng)銷中心管理制度》 40 頁(yè) word 銷售管理 2020年 09 月更新 《康田國(guó)際案場(chǎng)管理制度》 29頁(yè) word 銷售管理 2020年 09 月更新 《 2020年深圳中量羅浮山水營(yíng)銷中心管理方案》 11個(gè)文件 word/excel 銷售管理 2020年 09 月更新 《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)技巧綜合培訓(xùn)》 108頁(yè) ppt 銷售管理 2020年 09 月更新 《 2020年天津萬(wàn)科金色系 ? 本公司將根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)安排工程進(jìn)度,合理安排資金使用,加強(qiáng)施工監(jiān)理,確保項(xiàng)目建筑質(zhì)量。 ? 從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上看,項(xiàng)目投資收益較好,可望獲得 10%以上的回報(bào)率。即項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)對(duì)產(chǎn)品銷售均價(jià)十分敏感。 ? 設(shè)定投資稅后利潤(rùn)為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)值。 ? 盡可能提高去化率是項(xiàng)目投資獲利的根本落腳點(diǎn)。 ? 經(jīng)計(jì)算,項(xiàng)目靜態(tài)回收期為 年。 ? 經(jīng)計(jì)算,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 21754 萬(wàn)元。 — 表 71— 華亭小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流入量分析表 單位:萬(wàn)元 年序 T 年限 銀行貸款 銷售收入 當(dāng)年現(xiàn)金流入 量 備注 0 2020 年 20200 0 20200 經(jīng)分析安排貸款 6億元預(yù)算 1 2020 年 20200 17500 37500 銷售 5 萬(wàn)平方米 2 2020 年 20200 35000 55000 銷售 10 萬(wàn)平方米 3 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬(wàn)平方米 4 2020 年 0 35000 35000 銷售 10 萬(wàn)平方米 5 2020 年 0 35000 3500
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