【正文】 ● 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)整體價(jià)格偏低，投資開(kāi)發(fā)本地塊應(yīng)謹(jǐn)慎考 慮，包括：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、成本、項(xiàng)目產(chǎn)出利潤(rùn)、地產(chǎn)政策及政府扶持力度、市民對(duì)外來(lái)投資商的信任度等。 ● 地塊西側(cè)西倫司酒廠目前還處于生產(chǎn)狀態(tài)中，噪音較大，據(jù)悉其已有遷出計(jì)劃。交通便捷，周圍配套設(shè)施相當(dāng)齊全完善。 地塊周圍現(xiàn)有居住情況 此地塊周圍成型居住小區(qū)很少。 政府關(guān)注 新泰市地理位置優(yōu)越、景觀環(huán)境優(yōu)美，一直是省內(nèi)各大會(huì)議召開(kāi)及活動(dòng)舉辦的首選之地。租金低廉。整體檔次不高。 青云花苑位于府前大街東首，東距青云湖、市政休閑廣場(chǎng) 800 米，小區(qū)內(nèi)設(shè)有幾百平米中心幼兒園，區(qū)內(nèi)設(shè)置會(huì)所、臺(tái)球、乒乓球、旗牌室，配套多處健康運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所，實(shí)行封閉 式小區(qū)管理， 24 小時(shí)保安隊(duì)伍巡邏守衛(wèi)，開(kāi)放式物業(yè)管理，便利小超市等。 ? 客源分析 客源客層以周圍居民為主。為三室一廳設(shè)計(jì)，布局基本合理，但面積浪費(fèi)比較嚴(yán)重。 ? 廣告分析 項(xiàng)目推廣渠道為戶外路牌廣告、電視廣告、都市生活?yuàn)A報(bào)、泰安房展會(huì)等。 物業(yè)公司為新泰華茂物業(yè)管理公司，物業(yè)費(fèi)為 元 /㎡。明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)，南北通透，獨(dú)立用餐空間，餐廳可欣賞小區(qū)內(nèi)部集中綠化。 30多棟多層、 6棟小高層觀景公寓；擁有獨(dú)立中央康體休閑會(huì)所、 2500 ㎡花園式雙語(yǔ)幼兒園； 萬(wàn)㎡商業(yè)廣場(chǎng)配套、中央景觀綠地，欲打造為新泰首席高尚生活社區(qū)。 ? 2020 年至 2020 年新泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 新泰市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共計(jì) 24 宗土地，其中 3 宗為拍賣取得，其余為掛牌。 ③ 消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)規(guī)?；?、品牌化的要求也越來(lái)越高；開(kāi)發(fā)商對(duì)自身開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也開(kāi)始向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展。銀行按揭服務(wù)的開(kāi)展，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)最快的部分，是拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的重要力量。 新泰市總體規(guī)劃現(xiàn)狀 城市建成區(qū)面積 49 平方公里 規(guī)劃控制面積 208 平方公里 城區(qū)人口 39 萬(wàn)人 城市化水平 % 園林綠化總面積 1856 公頃 成熟建成區(qū)綠化覆蓋率 42% 人均公共綠地面積 平方米 全市人均住宅居住面積 平方米 新泰市城市建設(shè)現(xiàn)狀 ? 市區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善 新泰市初步建成了山、水、城一體生態(tài)型、現(xiàn)代化園林城市。 金融運(yùn)行狀況：儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)較快， 2020 年年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額為 億元，比年初增長(zhǎng) %，其中活期儲(chǔ)蓄 億元，定期儲(chǔ)蓄 億元，分別比年初增長(zhǎng) %和 %。 旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。 建筑業(yè)生產(chǎn)、效益穩(wěn)定提高。 農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。 二、新泰市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 新泰是山東省主要煤炭產(chǎn)地，煤質(zhì)優(yōu)良?？偯娣e 1946 平方公里，人口 萬(wàn)，轄 20 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處、 929個(gè)行政村。京滬高速公路、萊新高速公路交匯分別穿越境內(nèi) 51 公里和 27 公里，二 ○ 五國(guó)道、 ○ 九公路、蒙館公路、濟(jì)臨公路、新棗公路跨越境內(nèi) 179 公里。 2020 年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ∶∶ 。全部規(guī)模以上工業(yè)完成 億元，增長(zhǎng) %。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 對(duì)外經(jīng)濟(jì) 2020 年全年合同利用外資 17014 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資 12880 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %。 ? 城市規(guī)劃區(qū) :北至金斗山以北，南至光明水庫(kù)、新汶森林公園和京滬高速公路一線，西至邁萊河，東至濱棗高速公路河青云湖風(fēng)景區(qū)。 新城區(qū)控制性規(guī)劃覆蓋率將達(dá)到 90%以上，重點(diǎn)建設(shè)綜合性公園、植物園和會(huì)展中心、科技館、博物館、圖書(shū)館，建成文化氛圍和現(xiàn)代氣息濃厚的文化中心區(qū)。 ⑤ 個(gè)人購(gòu)房進(jìn)入零售時(shí)代，居住消費(fèi)比例逐年提高。 ① 城區(qū)的不斷擴(kuò)大以及市委市政府招商引資的優(yōu)惠措施，吸引了較大的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)。 ? 房 地產(chǎn)投資置業(yè)者增多，投資型買房已初露端倪。周圍生活設(shè)施齊備，新泰市中醫(yī)院、康復(fù)中心、青云湖廣場(chǎng)、青云山莊、榮峰大酒店、聯(lián)華超市等各項(xiàng)生活配套皆在 10 分鐘生活圈內(nèi)。 二期 22 棟樓，面積 ㎡不等，包括 6 棟小高層， 16棟多層，觀景公寓，中央康體休閑會(huì)所，以及沿街商業(yè)房等。客廳兩層挑高，空間寬敞舒適。 ? 客源分析 客源客層以當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位職工，個(gè)體業(yè)主為主。但其基本無(wú)綠化。定價(jià)策略中沒(méi)有考慮到各套房子的位置優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，只有樓層價(jià)差，導(dǎo)致其定價(jià)不合理。該小區(qū)總用面積為 92660 平方米，建筑面積為 105000平方米，其中住宅 99166 平方米，商店 988 平方米，會(huì)所、中心幼兒園等公共設(shè)施 1000 平方米，配置 500 多個(gè)車庫(kù)及露天停車位，小區(qū)建筑密度%，容積率為 ，綠化率 %，工程總投資為 億人民幣。周圍配套相對(duì)完善，北至新泰實(shí)驗(yàn)中學(xué)約 300 米。 ? 價(jià)格分析 住宅部分只剩幾套 5， 6 樓。 六、產(chǎn)業(yè)分析 產(chǎn)業(yè)支撐 煤炭電力、機(jī)械電子、精細(xì)化工、新型建材、紡織服裝、農(nóng)產(chǎn)品加工六大支柱產(chǎn)業(yè)。大多數(shù)居民雖然有宿舍，但是都有換購(gòu)新房的需求。戶型面積多為 2 房一廳 70 ㎡左右，共分 4 個(gè)單元。 八、地塊考察綜合分析 ● 地塊地勢(shì)平坦，處于市中心位置，地理位置優(yōu)越，交通便利。 ● 此地塊荒置時(shí)間較長(zhǎng)，周邊居民期望可以對(duì)其進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)利用，也有需要和意愿改變現(xiàn)有居住環(huán)境。南平延平區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入可行研判》 54頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《北大縱橫開(kāi)發(fā)區(qū)運(yùn)營(yíng)模式研究報(bào)告》 95 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年天津綠色能源產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 101 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2020 年 12月低碳技術(shù)與綠色建筑》 178 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月 13日 — 8 月 19 日新房市場(chǎng)周報(bào)》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 7 月無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 15頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 7 月杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 10頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 7 月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 42頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 6 月國(guó)家調(diào)控政策對(duì) 市場(chǎng)的影響》 8 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 6 月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 43頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年 2 季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)簡(jiǎn)介》 24頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《瑞銀不動(dòng)產(chǎn) 2020 年鄭州鄭東新區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)》 34頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《恒達(dá) 2020 年 15 月蘇州房地產(chǎn)運(yùn)行狀況》 13頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《合富輝煌 2020 年 6 月天津房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 25頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《光 岳地產(chǎn) 2020 年北京之春房展會(huì)考察報(bào)告》 33頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《東北證券 2020 年 8 月 24日房地產(chǎn)行業(yè)近期政策回顧及展望》 6 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《成全機(jī)構(gòu) 2020 年 8 月 16日 8 月 22日中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)》 28頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 19日－ 2020 年 7 月 25日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 75 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》 39 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年唐山住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析》 46 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析及下半年展望》 9 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 8 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告》 31 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波城市綜合體研究及國(guó)內(nèi)外案例分析》 47 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年海南國(guó)際旅游島旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》 54 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年度青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)藍(lán)皮書(shū)》 135 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月內(nèi)蒙古錫盟市太仆寺旗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 57 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析》 9 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月廣西玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告監(jiān)測(cè)分析》 5 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月安徽房地產(chǎn)報(bào)告》 130 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月 31日廣西鳳嶺日用品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè) 可行性報(bào)告》 45頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月 3 日成都商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查情況》 11 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 67 月宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析》 5 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月房地產(chǎn)政策解讀與點(diǎn)評(píng)》 9 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 季度中國(guó)購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 20202020 年初有關(guān)房地產(chǎn)政策專輯》 609 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《新聚仁 2020 年 5 月 21日政策調(diào)控綜合研究》 100 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《蘇寧置業(yè) 2020 年 6 月滬寧城際沿線掘金機(jī)遇》 59頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 05月 10 日新政解讀及市場(chǎng)放映》 12 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)》 17頁(yè) / 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《新景祥 2020 年 5 月 1 日 5 月 31 日岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 26 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同致行 2020 年 6 月漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 53頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 7 月蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 17頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 7 月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 26頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 6 月天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況》 19頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 41頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《克而瑞 2020 年 01月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》 61 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《創(chuàng)典全程 2020 年 5 月西安 市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息月度簡(jiǎn)報(bào)》 108 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《長(zhǎng)城地產(chǎn) 2020 年 6 月天津土地市場(chǎng)研究報(bào)告》 11頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶市永川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》 26 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年徐州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研》 56 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析報(bào)告》 16 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》 19 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月 更新 《 2020 年上半年瀘州市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》 6 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)研究》 114 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年濱海中洲新城 1214 片區(qū)