【正文】 假如租賃價格超過 140 萬元 /年，建議緩行執(zhí)行此項投資。 經(jīng)營風(fēng)險回避： 進行市場調(diào)研， 深入的了解目標人群的情況及周邊房地產(chǎn)住宅市場情況；進行前期市場預(yù)熱，儲備潛在客戶；采取有效的營銷組合，提高項目的獲利能力。 (基準收益率： 12%) 指標種類 基準方案 (以年租金120 萬 ,承租期 20 年 ,資金成本率10%，出租率 85%為基數(shù) ) 出租率 租賃價格變動 75% 85% 95% 10% 5% +5% +10% 財務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率為 10%） 投資回報率 % % % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % % % 指標種類 基準方案 (以年租金120 萬 ,承租期 20 年 ,資金成本率 10%，出租率 85%為基數(shù) ) 用地成本支出變動 項目承租年限 租金10% 20％ 10% +10% +20% 20 年 25 年 30 年 承租 30年 財務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率為10%） 投資回 報率 % % % % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % % % % 第二節(jié) 風(fēng)險分析 一、項目風(fēng)險分析 根據(jù)項目生命周期，風(fēng)險的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項目歸納出以下幾點主要風(fēng)險 1 政策風(fēng)險（土地性質(zhì)） 由于本項目的土地性質(zhì)尚不明確，如果要改變土地的使用性質(zhì)則需要一系列部門的審批與配合，操作起來有一定的 難度，手續(xù)也比較復(fù)雜；在實際運作過程中可能會出現(xiàn)一系列的法律問題，國家征用土地、協(xié)議簽訂后的公正等，都會為本項目的順利實施帶來風(fēng)險。 （二） 年經(jīng)營收入確定 （ 200 12+ 365） 85%= 萬元 (三 ) 經(jīng)營期估算 各期經(jīng)營情況預(yù)測 靜態(tài)利潤預(yù)測： 暫按 20 年經(jīng)營期、 120 萬元租賃成本計算，靜態(tài)利潤為 2,萬元 四、財務(wù)指標分析 （一）靜態(tài)指標分析： 由于本項目尚未與產(chǎn) 權(quán)方最終確定承租期和年租賃成本，所以我們按以下幾種條件對項目的靜態(tài)指標進行分析。 （二）前期階段有關(guān)費用： 規(guī)劃設(shè)計費： 萬元 可行性研究及策劃： 10 萬元 工程勘察費 : 6 萬元 （三）建筑安裝工程費： 1, 萬元 （四）開發(fā)間接費 : 不計 （五）管理費用 : 萬元 （六）財務(wù)費用 : 萬元 （七）其他費用 : 萬元 （八）不可預(yù)見費用 : 萬元 （九）總投資 =120+10+6++1,++++ =1, 萬元 二、資金籌措方案 資金籌措與投資計劃 項目開發(fā)投資資金的來源有兩個渠道：一是自有資金，二是外部借款。本價格由兩種方式推算而來，為建議價格，具體的價格要根據(jù)產(chǎn)品自身的設(shè)計、客戶狀況和市場價格情況進行適時的調(diào)整，以靈活的方式進行調(diào)整，以保持價格的競爭力和投資商自身的利益。客觀存在對本定位物業(yè)的需要。上地地區(qū)是以軟件開發(fā)為主的科技園區(qū)，上地區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展直接受 IT 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響， 產(chǎn)業(yè)單一造成了上地地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不穩(wěn)定性。 區(qū)位優(yōu)勢： 本案位于海淀區(qū)上地橋東北，緊鄰城市鐵路１３號線，毗鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地，周邊有許多大型綜合社區(qū)，交通相對便利，有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。 農(nóng)貿(mào)市場： 以快速銷售農(nóng)副產(chǎn)品，包括蔬菜、水果、肉禽蛋類、糧食，水產(chǎn)品，鮮活產(chǎn)品的小型零售性質(zhì)的交易場所 對市場有了綜合的了解后，我們又對各類市場目 前在北京的發(fā)展趨勢及未來發(fā)展方向做了充分的了解，以便總結(jié)出有目的性的調(diào)查 分析。常常被描述為商品交換關(guān) 系的總和，體現(xiàn)供給與需求之間矛盾的統(tǒng)一體。 上述種種情況表明上地地區(qū)住宅市場的前景基本看好，采取出租的策略也可謀求較高的投資回報 。 上地區(qū)域出租的房屋均屬于小業(yè)主所有，調(diào)研中沒有發(fā)現(xiàn)只租不售的青年公寓項目?！? F：“原來的戶型雖然小，但是公攤不小，我是朝南的那棟樓，公攤實際上沒有那么大，但是由于其他的原因公攤非常大，我非常不滿意” G：“最不滿意的就是空氣，離近馬路，希望小區(qū)遠離馬路”“現(xiàn)在最不滿意最大的問題就是噪音，工作一天特別累，回到家里想安靜一下，不希望房 子臨街，或者是靠馬路太近” H：“生活上不方便，希望在小區(qū)周邊有超市什么的。 我們通過對上地目標人群的調(diào)研，得出了上地區(qū)域工作 人群的居住分布情況如下圖。 (3)從供應(yīng)價位來看 由表可以看出，上地及其輻射區(qū)域住宅租賃市場價位在 800 至 1600 元之間。 隨著 上地 高科技園區(qū)的進一步拓建，一個涵蓋大量高收入年輕一族入居的樓市板塊，一個有著中高檔收入為主的群體力量，一個與高科技園區(qū)相匹配的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，將受到更多矚目。 園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有從業(yè) 人員 約 6 萬名，員工平均收入約為 20xx 元至5000 元之間，而外資企業(yè)中相當(dāng)數(shù)量的員工年薪在 6 萬至 10 萬元以上。 上地地區(qū)住宅項目供應(yīng)量與時間關(guān)系示意圖： 0102030405060708020xx年 20xx年 20xx年供應(yīng)量供應(yīng)量 2；需求市場調(diào)查與分析 上地區(qū)域包含 234萬平方米 發(fā)展區(qū)。 上地環(huán)島的樓盤主要有上地東里，西里，目前已全部住滿，建筑業(yè)態(tài)為多層、小高層；房型有兩房和三房，戶型較老，結(jié)構(gòu)不合理，而且都是老房。當(dāng)然，造 成這種狀況的原因是多方面的。目前高科技園區(qū)約有 76 多棟棟寫字樓，建筑面積總計約 156 萬平方米。為此，海淀區(qū)政府提出了要打造公園化、科技化、人性化的生態(tài)環(huán)境，使得產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展。 物業(yè)公司： 無 等級資質(zhì)： 無 特點： 無 1 水費： 無 電費： 無 物業(yè)費： 無 取暖： 無 制冷： 無 第三部分 市場調(diào)查與分析 一：項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物： 項目以東是怡美、頤清家園以及二炮部隊大院；以南是由華潤置地投資的橡樹灣住宅區(qū)；以西是聯(lián)想大廈、神州數(shù)碼大廈和盈創(chuàng)動力大廈；東北側(cè)是在建的高檔住宅區(qū)上地 MOMA 以及成熟社區(qū)當(dāng)代城市家園。 上地倉儲項目可行性分析報告 大 綱 第一部分 序言 第二部分 項目概況 第三部分 市場調(diào)查與分析 第四部分 項目分析 第五部分 項目定位 第六部分 項目建議 第七部分 投資風(fēng)險分析及其 規(guī)避方式提示 第八部分 結(jié)論 第九部分 附件 第一部分 序言 項目投資 可行性分析報告 是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了投資商選擇投資項目的過程，這個過程是考驗和衡量投資商在房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營 就可以事半功倍。 綠化景觀： 項目周邊環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。 （二） 項目所在地的房地產(chǎn)形態(tài)及比重 現(xiàn)在整個上地高科技園區(qū)以寫字樓為主，配少量的公寓、住宅，還有為整個園區(qū)配套的少量的商業(yè)地產(chǎn)。 截止到 去年 年底，上地 寫字樓 空制率 %,達到 萬平方米。首先， 20xx 年蓬勃發(fā)展的 軟 件開發(fā)行業(yè)今年 發(fā)展一般 ，許多 公司 縮減面積，或者干脆倒閉；其次，跨國公司的需求縮水； 第三 ， 大型公司外牽 ，許多國外大公司 開始自蓋大樓。輕軌附近以高層為主，單社區(qū)規(guī)模較小，居住環(huán)境較次，他們都屬于一般的普通住宅，而居住人群，主要 由 當(dāng)?shù)氐木用窈颓搴臃秶鷥?nèi)的拆遷戶。該區(qū)域是中國乃至世界罕見的科技智力資源 高密集區(qū)。 而園區(qū)的生活配套、服務(wù)設(shè)施發(fā)展一度處于脫節(jié)的狀態(tài)，相當(dāng)數(shù)量的外企人士及年輕白領(lǐng)一族希 望能有更高品位的與之相適應(yīng)的物業(yè)出現(xiàn)。 由此產(chǎn)生了上地區(qū)域內(nèi)比較集中的四類居住需求人群： 1. 大專院校的教職工 2. 中科院及其他科研院所的研究人員 3. 科技企業(yè)的管理人員及工程師； 4. 為上述三類企業(yè)及單位服務(wù)的大量配套服務(wù)企業(yè)的員工 小 結(jié)：上地地區(qū)自有住宅的供需矛盾隨著大批量住宅的放量逐漸趨于緩和，各種檔次物業(yè)的出現(xiàn)大大減輕了供應(yīng)市場的壓力，近一兩年上地地區(qū) 的自有住宅的供需矛盾基本能保持平衡的態(tài)勢，大大加快了上地區(qū)域向綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的步伐。 區(qū)域