【正文】 百利寶 102 路、 70 73 83 51 等多條線路公交車緊鄰小區(qū)。 星河城 星河城，全案總建筑面積 112 萬平方米，自 20xx 年起，共三期建設(shè)完成。（不詳） 有線電視系統(tǒng)：為社區(qū)提供豐富的電視頻道。每戶安裝可視對講機。雙線電話入戶（使用其中兩對線）。預(yù)留上下水接口。其它層候梯廳為地磚。 六、 競爭項目產(chǎn)品分析 戀日嘉園二期 現(xiàn)銷售的為二期，有 90 米左右的樓間距，開闊舒展。車位安排也是社區(qū)的一個主要配套。本案景觀系統(tǒng)的優(yōu)勢在營銷中應(yīng)大力加以引導。 ⑤ 地面處理 綠化部分的地面處理不再多說，主要說一下道路系統(tǒng)中的地面處理。闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架都能帶來一種生活情趣。圍繞人行主干道設(shè)計本案的景觀。一些高檔物業(yè)，它們的衛(wèi)生間已延伸出洗浴文化，如觀景洗浴等。二居以上還分主臥和次臥，進出口一般只有一個，主臥要求較高，對面積大小，采光通風都有 一定要求，有的為了方便，還設(shè)有衛(wèi)生間，衣帽間。有臥室，有廚房等。本案進深設(shè)計比較靈活。采用愛迪生雙向流熱回收式新風系統(tǒng)； “ 藍堡 ” 采用了單元模塊化全空氣變風量中央空調(diào)，分戶計量，新風交換； “ 棕櫚泉國際公寓 ” 采用美國全新空氣凈化系統(tǒng)，將 微米的顆粒清除，同時維持40％左右的濕度，三元橋附近的 “ 旺座 ” 建立了呼吸幕墻，留有 米中間層，通過外層幕墻底部的百葉，過濾網(wǎng)將空氣過濾，配合中央空調(diào)新風系統(tǒng)，保證源源不斷的新風量，可以滿足自然通風的需求。本案層高達到了 米。 污潔分區(qū) —— 在最近關(guān)于 “ 健康住宅 ” 的報道中，這個詞的出現(xiàn)頻率較高。 動靜分區(qū) —— 主要是指家庭活動中心與休息區(qū)的有效分隔。 C1 戶型設(shè)計，有效地解決了開間問題等于將起居室橫置，使之開間達到了 米，雖然進深達到了 米，但仍不能察覺。一居戶型面積和塔樓部分相差不大，在 50 ㎡左右，共 141 套。 整體戶型設(shè)計風格，趨向于營造舒適型的大空間格局，明顯追求享受生活的極致感受。 據(jù)初步統(tǒng)計，本案一期板樓部分供量總計 697 套，共有 24 種戶型，其中 13 種為主要戶型。如北京青年城等，設(shè)計師將空調(diào)機位有效地融合到整個樓體之中，和諧大方，反之一個個地掛在墻上，則會造成社區(qū)美感差和排水問題的出現(xiàn)。特別值得一提的是， C B2 戶型中的露臺設(shè)計，讓整個樓體形象更加豐富多彩，不由得讓人聯(lián)想起靜坐于露臺的休閑生活場景。使景觀視野較闊。 角朝向方式不是太多，大多表現(xiàn)在塔樓形式。相對于星河城，它加大了采光面，面寬達到 米，使建筑整體感覺比較通透，賦予時尚裝飾線條，具有一定的現(xiàn)代感，而明日嘉園的外立面是一種 “ 千樓一面 ” 的外立面設(shè)計，沒有什么特點。 本案 12 號樓、 13 號樓、 14 號樓為圍合式塔樓形式。戀日嘉園 2 期的綠化率為 40％，從綠化率數(shù)據(jù)上看，本案與之沒有絕對的優(yōu)勢。 容積率的安排 本案容積率為 ，直接低于競爭對手戀日嘉園 2 期的 容積率。 周邊地塊狀況的逐步成熟配合了本案設(shè)計的產(chǎn)生。 本案由三棟板式高層和三棟塔式高層建筑組成，本案建筑設(shè)計嚴謹大方，色彩豐富時尚，符合現(xiàn)代生活的趨勢。 本案所處區(qū)域，是城南發(fā)展較早的地區(qū)之一，目前已經(jīng) 發(fā)展成為南城主要的生活居住區(qū)之一，周邊普通住宅項目眾多，而且大多已入住。冬季受高緯度內(nèi)陸季風影響，寒冷干燥；夏季受海洋季風影響，高溫多雨，是典型的暖溫帶半濕潤季風型氣候，海拔為 35 米。本區(qū)域西北玉泉營環(huán)島周圍，是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場的集中地區(qū)，在北京的知名度非常高。但直達或途經(jīng)本案的公交線路較少，最近的公交候車站須步行七分鐘左右。建筑造型遵循歷史文脈，具有一定的文化內(nèi)涵及審美個性。以便營銷中強化優(yōu)勢，弱化劣勢。我們認為這是本案在區(qū)域內(nèi)競爭的一個有效優(yōu)勢，即使北京房地產(chǎn)市場上以容積率為自豪的富力城，它的容積率也達到了 。經(jīng)過北京 5 月份 SARS 疫情之后，人們已經(jīng)開始重新審視自己的居住理念，尤其是對建筑形式看法的轉(zhuǎn)變 ,認為南北通透的板樓品質(zhì)要強于塔樓。那再看看本案競爭項目情況。 角朝向。在這個時代 “ 花錢買陽光 ” 已不再是一句玩笑話，在塔樓銷售中，這將是我們的一個優(yōu)勢所在。雖然他們之間的樓間距也 符合政府要求，可整個社區(qū)顯得密不透風，堵塞擁擠。這種設(shè)計已明顯落后于本案產(chǎn)品。這種設(shè)計一定程度上說明了產(chǎn)品的品質(zhì)。 板樓部分以套內(nèi)建筑面積 100130 平方米的大戶型為主，戶型設(shè)計更加完善，未來高品質(zhì)的生活有效地通過戶型設(shè)計展現(xiàn)出來。其中 8 種戶型較多。功能完善，沒有 “ 暗房 ” 出現(xiàn)，遠遠強于 “ 炫特區(qū) ” 的小戶型設(shè)計。它是由諸多單個分區(qū)的原則組成。一是指休息室區(qū)與活動區(qū)的主次關(guān)系；二是指臥室之間的主次關(guān)系（二居以上）。有效地均衡整個一期產(chǎn)品的配比狀況，拓寬了市場范圍，使之相互促動，以帶來更多的客戶源。 “ 外部 ” 主要指空氣，人口密度，容積率，日照，氣候等。本案標準開間大多在 米，另還存在 米、 米、 米、 米這幾種開間。尤其是塔樓設(shè)計，兩面采光、通風、觀景，品質(zhì)一點都不亞于板樓的品質(zhì)。到達各個單元房間方便，能滿足正常的家庭集中活動需要。有的廚房還帶有儲藏室和生活陽臺，以便于這一空間完成所有工作，以保證干濕分區(qū)及污潔分區(qū)的需要。 ① 道路系統(tǒng) 道路系統(tǒng)的設(shè)計與房產(chǎn)物業(yè)設(shè)計一樣。 l 布局 —— 我們認為綠化組合的設(shè)計是 一門科學。豐富社區(qū)景觀系統(tǒng)的內(nèi)容，增加社區(qū)人文內(nèi)涵，主要的社區(qū)小品內(nèi)容有：雕塑、小水景點、涼亭、疊石花池等。由于本案社區(qū)是普通住宅社區(qū)，因此工業(yè)化的景觀設(shè)計要謹慎使用，一個好的社區(qū)景觀應(yīng)該是地勢錯落，水景羅布，闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架，卵石涼亭。 ② 室外配套設(shè)施 本案