【正文】 通過(guò)資本運(yùn)作引入戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)渠道、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)華星跳躍式發(fā)展。 (2)收益分成：委托方和受托方約定只有在完成預(yù)定收益率后才提取業(yè)績(jī)報(bào)酬，具體提取辦法或分成比例由雙方事先約定。 (2)電視劇制作商和上游的知識(shí)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的處理，以及下游發(fā)行商的關(guān)系渠道建立。 目前我國(guó) 電視劇制作市場(chǎng)表現(xiàn)出一多一少的特征：一多， 目前中國(guó)電視劇制作呈現(xiàn)泛濫的現(xiàn)象。但是中國(guó)目前的網(wǎng)絡(luò)普及率還很低，網(wǎng)絡(luò)帶寬等方面的制約所以網(wǎng)絡(luò)媒體在近期內(nèi)很難對(duì)電視造成很大的威脅。 (4)異軍 突起的網(wǎng)絡(luò)媒體：網(wǎng)絡(luò)媒體低廉的制作和傳播成本成為電視和紙質(zhì)媒體強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者，并且發(fā)展速度極其迅猛，廣告收入每年以超過(guò) 100%的速度增長(zhǎng)。 投資通信行業(yè)要注意的幾個(gè)問(wèn)題 ： (1)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)對(duì)于通信行業(yè)特別重要，特別是通信技術(shù)方面的保護(hù)。同時(shí)也有不利的方面，新材料研究本身不確定性非常高；新材料 產(chǎn)業(yè)化過(guò)程要投入巨額的資金；新材料的產(chǎn)品周期難以預(yù)料。同時(shí)，這種創(chuàng)新又是互動(dòng)的，其他行業(yè)的創(chuàng)新又能反過(guò)來(lái)促進(jìn)新材料的發(fā)展。對(duì)于華星來(lái)說(shuō)投資互聯(lián)網(wǎng)也有不利的方面，互聯(lián)網(wǎng)投資周期比較長(zhǎng)；互聯(lián)網(wǎng)投資的管理成本比較高?；ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)從開(kāi)始運(yùn)行到運(yùn)行比較成熟或者能夠?qū)崿F(xiàn)盈利需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。風(fēng)險(xiǎn)資本的大量追逐，會(huì)虛增資本投入，形成泡沫；中國(guó)雖然已經(jīng)開(kāi)始知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，但是由于許多中國(guó)消費(fèi)者的知識(shí)產(chǎn)權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，甚至有一些軟件開(kāi)發(fā)人員的知識(shí)產(chǎn)權(quán)意識(shí)問(wèn)題，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)比較大的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，軟件行業(yè)增長(zhǎng)快、市場(chǎng)大。 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿(mào)易大廈有限公司 第 13 頁(yè) 軟件行業(yè)分析 軟件行業(yè)有其主要特征： 首先，軟件行業(yè)是個(gè)知識(shí)資本密集型的行 業(yè)。 四個(gè)階段中，種子期投入面臨的風(fēng)險(xiǎn)最大，主要包括技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和退出風(fēng)險(xiǎn)。 從萬(wàn)科的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，華星的目標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)鎖定在北京之外的大型省會(huì)城市，開(kāi)發(fā)城鄉(xiāng)接合部的土地為主，目標(biāo)客戶以中高收入人群為主，這樣的定位一般都有比較好的利潤(rùn)，銷售前景看好。 萬(wàn)科房地產(chǎn)住宅定位于城市中高收入的白領(lǐng)階層 ,地點(diǎn)多在城鄉(xiāng)結(jié)合部 ,適合于大面積開(kāi)發(fā)。 2020 年北京住宅市場(chǎng)新項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 40008000 元 /平方米的樓盤占主導(dǎo)地位（占 40%）。 人口增長(zhǎng) 我國(guó)人口持續(xù)增長(zhǎng)，到 2020年為 ，預(yù)計(jì)到 2050年達(dá)到 16億左右，此后才有可能實(shí)現(xiàn)零增長(zhǎng)。 未來(lái)幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)規(guī)?；?、品牌化和業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展趨勢(shì)。 1990 年到 2020 年間房?jī)r(jià)平均年增長(zhǎng)為 11%。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一個(gè) “ 暴利孤島 ” ，其投資回報(bào)率平均在20%以上，寫字樓行業(yè)也能達(dá)到 11%左右。 對(duì)應(yīng)于上述重要因素，房地產(chǎn)企業(yè)需要著重培養(yǎng)七種核心競(jìng)爭(zhēng)力，包括成本控制能力、資本運(yùn)營(yíng)能力、市場(chǎng)營(yíng)銷能力、持續(xù)創(chuàng)新能力、人才使用能力、客戶服務(wù)能力、文化建設(shè)能力。 融資 具有市場(chǎng)潛力的樓盤和聲譽(yù)良好的發(fā)展商較易獲得貸款。 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿(mào)易大廈有限公司 第 7 頁(yè) 房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃思路 華星的房地產(chǎn)發(fā)展將不限于北京，而以國(guó)內(nèi)大中型城市（特別是省會(huì)城市）為主要發(fā)展目標(biāo)；采取滾動(dòng)式經(jīng)營(yíng)模式，主要開(kāi)發(fā)民用住宅；目標(biāo)客戶鎖定在中高收入家庭；品牌主要定位在中檔偏高的消費(fèi)層次，突出體現(xiàn)華星房地產(chǎn)的優(yōu)良質(zhì)量、美好環(huán)境、優(yōu)質(zhì)服務(wù)及合理價(jià)格定位。 使命 華星的使命是，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，搭建資本和管理創(chuàng)新的平臺(tái)，創(chuàng)造美好生活空間。 3～ 5年內(nèi) 進(jìn)入資本市場(chǎng) 主要以委托理財(cái)、資產(chǎn)運(yùn)作上市為主要手段。 （一）誠(chéng)實(shí)守信： 講信用是任何一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必要條件，信用不僅是企 業(yè)之間的事情，同時(shí)也是企業(yè)對(duì)員工、企業(yè)對(duì)股東應(yīng)有的態(tài)度。投資額控制在大廈凈資產(chǎn)的 1015%以內(nèi)。華星大廈將積極介入 風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)與資本運(yùn)作，使公司向多元化的投資公司發(fā)展。 第三，穩(wěn)健進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)，主要關(guān)注軟件業(yè)、新材料、通信技術(shù)、媒體等行業(yè)，特別是國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目；主要在投入相對(duì)較小的種子期投資，而 退出主要以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為主，以資本利得作為利潤(rùn)來(lái)源，而不進(jìn)行實(shí)業(yè)運(yùn)作。中國(guó)華星集團(tuán)投入資金對(duì)華星大廈開(kāi)始設(shè)施改造工程并于 2020 年通過(guò)股權(quán)變更，華星集團(tuán)成為控股股東。經(jīng)過(guò)公司改制，華星大廈分流了原來(lái)多余的人員，公司基本上已經(jīng)沒(méi)有歷史包袱；同時(shí)經(jīng)過(guò)華星集團(tuán)的重新注資改造，華星大廈目前的資產(chǎn)狀況優(yōu)良。 最后，積極探索各種資本運(yùn)作方式，合理運(yùn)作公司資產(chǎn)，在保證合理的資產(chǎn)負(fù)債率以及風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下，積極運(yùn)作各類委托理財(cái)業(yè)務(wù)；在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，尋找戰(zhàn)略投資伙伴，探索各種上市運(yùn)作方法，上市資產(chǎn)可能包括華星大廈、風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目等。 短期發(fā)展目標(biāo) 華星大廈在一年內(nèi)將把主要工作放在明確戰(zhàn)略，完善管理體系，現(xiàn)有業(yè)務(wù)步入正軌，拓展委托理財(cái)業(yè)務(wù)等方面。 2～ 3年內(nèi) 目標(biāo) 主要策略 實(shí)施時(shí)間 確定戰(zhàn)略與企業(yè)定位 華星大廈確立自身發(fā)展戰(zhàn)略與企業(yè)定位。華星堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)守信，對(duì)客戶、對(duì)員工、對(duì)股東信守承諾。委托理財(cái)以一級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作為主，以證券公司、基金為主要受托對(duì)象。 愿景 華星的愿景是，爭(zhēng)取在 10 年內(nèi)樹(shù)立華星在房地產(chǎn)和物業(yè)管理領(lǐng)域的名牌形象，在風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域成為高收益企業(yè)。 房地產(chǎn)行業(yè)分析 未來(lái)房地 產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在于以下七個(gè)重要因素，而其中市場(chǎng)研究及定位、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷又是關(guān)鍵的競(jìng)爭(zhēng)因素。 建筑 國(guó)內(nèi)建筑商的數(shù)量約為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的兩倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占據(jù)了買方 市場(chǎng)。 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿(mào)易大廈有限公司 第 8 頁(yè) 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的情況 我國(guó)房地產(chǎn)具有四大特征：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性和政策性。 1996 年到 2020 年間，我國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)保持高速增長(zhǎng)，這 6 年間，開(kāi)發(fā)投資額年均增長(zhǎng)達(dá)到 15%。 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量比過(guò)去急劇增加，但近年來(lái)數(shù)量又有所減少，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向規(guī)?；厔?shì) 轉(zhuǎn)變。 可以說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 恩格爾系數(shù) 恩格爾系數(shù)在 40%時(shí)，住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重會(huì)達(dá)到 15%到 20%。人口絕對(duì)數(shù)量的增加，使房地產(chǎn)業(yè)需求還將增加。 2020 年在北京地區(qū)的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)共計(jì) 624 家，平均凈資產(chǎn)規(guī)模約 4500萬(wàn)元。萬(wàn)科十分重視物業(yè)服務(wù) ,通過(guò)建立品牌美譽(yù)度達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。 風(fēng)險(xiǎn)投資分析 風(fēng)險(xiǎn)投資規(guī)劃思路 華星主要將投資于種子期的軟件行業(yè)、新材料行業(yè)和媒體行業(yè)，適當(dāng)關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和通信行業(yè)。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)指產(chǎn)品或技術(shù)的開(kāi)發(fā)成敗難以預(yù)料，這也是種子期投入面臨的最大的風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指由于此時(shí)產(chǎn)品、技術(shù)或服務(wù)進(jìn)入市場(chǎng)還有一段時(shí)間，這段時(shí)間的市場(chǎng)變化給風(fēng)險(xiǎn)投資帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)；退出風(fēng)險(xiǎn)，種子期的退出方式比較單一 ,主要通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和出售，所以相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較大。軟件的開(kāi)發(fā)涉及到信息學(xué)、計(jì)算機(jī)硬件以及許多軟件應(yīng)用的相關(guān)領(lǐng)域的知識(shí)，是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)的系統(tǒng)性工程；軟件開(kāi)發(fā)的過(guò)程要注入大量的資本。軟件產(chǎn)業(yè)銷售額 2020 年達(dá)到 796 億，比 2020年增長(zhǎng) 35%；對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度的加大將加速軟件產(chǎn)業(yè)的銷售額，預(yù)計(jì)到 2020年可達(dá) 2500 億；軟件出口也將增長(zhǎng) ,WTO 帶來(lái)了軟件業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇。 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿(mào)易大廈有限公司 第 14 頁(yè) 在投資軟件行業(yè)， 風(fēng)險(xiǎn)控制主要圍繞以下幾點(diǎn)考慮： (1)投資前的市場(chǎng)判斷非常重要?；ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)并不生產(chǎn)產(chǎn)品，它是一種純粹的服務(wù)性行業(yè)，完全依靠各種增值服務(wù)來(lái)獲得收益 ，因此互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)創(chuàng)新，盡量讓服務(wù)迎合網(wǎng)上消費(fèi)群的需求是非常必要的。 投資互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題： (1)考察備選投資項(xiàng)目是否有務(wù)實(shí)的增值模式。 新材料行業(yè)面臨巨大的機(jī)遇 。 華星投資新材料行業(yè)將會(huì)注意以下幾個(gè)問(wèn)題 ： (1)新材料本身和新材料生產(chǎn)工藝都要注重知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)。 (2)由于通信產(chǎn)業(yè)的研究和開(kāi)發(fā)投入一般比較巨大，不建議采取自營(yíng)模式。 媒體業(yè)的收益主要來(lái)自廣告收益。最終的發(fā)展結(jié)果很可能是網(wǎng)絡(luò)和電視兩大媒體的合并，發(fā)揮各自的長(zhǎng)處。 2020 年全國(guó)制作電視劇超過(guò) 30000 集，而全國(guó)所有電視機(jī)構(gòu)的吸收量只有 12020 集左右； 一少， 中國(guó)優(yōu)秀 的電視劇極少，只有總產(chǎn)量的23%。 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿(mào)易大廈有限公司 第 18 頁(yè) 小結(jié) 通過(guò)上述分析，軟件行業(yè)、新材料行業(yè)和電視劇制作領(lǐng)域的種子期投入有一個(gè)相同的特點(diǎn)就是投入相對(duì)較小，只要合理控制風(fēng)險(xiǎn)，獲得高額回報(bào)是可以預(yù)期的。 (3)固定收益＋分成：綜合以上兩種方式的特點(diǎn)，受托方只對(duì)超出固定回報(bào)部分提取分成，如果低于固定回報(bào)則由受托方補(bǔ)足。 上市資產(chǎn)可以包括大廈資產(chǎn)、相關(guān)多元化投資的資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目。 小結(jié) 華星大廈通過(guò)大廈本身的運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)投資和風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目運(yùn)作，在時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)華星大廈的上市，實(shí)現(xiàn)華星資產(chǎn)的快速增大。 委托理財(cái)主要有三種方式： (1)固定收益：受托方向委托方承諾一個(gè)雙方均認(rèn)可的年收