【正文】 經(jīng)營方式：水星樓開發(fā)商提供經(jīng)費協(xié)辦、飛馬廣告組稿、《常德廣播電視報》出版發(fā)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 水星樓與常德歷史共存 （文章標(biāo)題） 文章 的重點以水星樓的歷史進(jìn)程為主，全面闡述水星樓與常德歷史進(jìn)程的關(guān)系。 □ 園林內(nèi)部樹立一些反映抗戰(zhàn)的雕塑和石碑題字 地段優(yōu)越、交通便捷 本項目 位于城市的中心地帶，臨近常德著名的步行街，各種往來的交通車輛繁多，交通便捷、出行隨意。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施，“水星樓”在生活起居的每個細(xì)節(jié)著手，考慮自身和周邊配套的結(jié)合，如：銀行、郵局、醫(yī)療、休閑、洗衣、餐飲、酒店、洗浴等全面的生活配套服務(wù)，充分體現(xiàn)了小區(qū)對業(yè)主的人性化關(guān)懷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。即 “針對性強、覆蓋范圍廣、營銷成本低” 的實效性營銷法。 ★ 使本項目在激烈的市場競爭中以鮮明的概念獨樹一幟，極利于本項目的炒作和宣傳。財富商圈 成功的主題定位，將與目標(biāo)客戶群引起共鳴，能起到有效指引、吸引目標(biāo)客戶的作用，并豐富樓盤內(nèi)涵，提升樓盤品質(zhì)。為 “ 防水患，鎮(zhèn)洪魔 ” ，取名 “ 水星 ” ，同時，它是全城最高點，配置銅鐘，用來監(jiān)測全城火警并 “ 蕩鐘警報 ” 。 ★ 關(guān)注城市發(fā)展和子女教育 ★ 關(guān)注樓盤的工程進(jìn)度，對價格因素比較敏感。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中高檔定位有利于創(chuàng)立項目品牌和開發(fā)商企業(yè)品牌。這是本項目得以成功開發(fā)的重要基礎(chǔ)。 由于本區(qū)域市場長期以來處在高素質(zhì)的中、高檔樓盤攀比與相互競爭中，本區(qū)域中高收入階層的選擇余地相對較大。 基于這一要求，我們總結(jié)出評價定位優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)主要有以下四條： ：定位是否新穎，能否推陳出新； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 (strength) □ 地段有很好的開發(fā)基礎(chǔ)，未來升值潛力巨大 □ 臨沅江 —— 有親水之優(yōu)，是政府重點推出的文化建設(shè)項目 □ 純小高層電梯房 □ 人性化的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢 —— 戶型、園林、綠化等 □ 倡導(dǎo)的先進(jìn)居住文化及所具備的商業(yè)價值 □ 較低的置業(yè)及生活成本 □ 體量較大，具有規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢 □ 所在地塊商業(yè)氣氛基本成熟 劣勢 (weakness) □ 商業(yè)地產(chǎn)的招商工作存在難度，對消費者購買產(chǎn)生決定影響 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 六、整體市場對本項目的影響 綜合以上對整體市場的詳細(xì)分析，我們認(rèn)為本項目如在明年上半年（最好是 2020 年 2 月前）啟動將會面臨最佳的市場契機，而根據(jù)項目的規(guī)模、地段位置和開發(fā)周期考慮，未來兩年的項目周邊市場環(huán)境對本項目非常有利。而在今后的發(fā)展過程中，中高檔樓盤必然成為市場的領(lǐng)跑者。金色 曉島的開發(fā)也使置業(yè)者的目光從繁華的鬧市中心轉(zhuǎn)向空氣清新、環(huán)境優(yōu)美的城郊地帶，交通距離已不再是置業(yè)者購房的重大障礙。同時，置業(yè)者對房地產(chǎn)的價格已較為理性，好房子應(yīng)賣好價錢逐漸被置業(yè)者所接受。在開發(fā)商方面，更加注重樓盤的整體規(guī)劃和內(nèi)部環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等綜合素質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)已從簡單的造房子轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅厣唐贩康亩喾N附加值。同時受政策影響，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量少，置業(yè)者缺乏選擇余地。市民在置業(yè)時主要局限于部分鬧市區(qū)和單位所在的附近區(qū)域，因此市內(nèi)兩大城區(qū)的居民置業(yè)意向在區(qū)域上分界較為明顯。這就意味著在市場大勢走好的情況下，地產(chǎn)項目仍然需要強力而準(zhǔn)確的市場推廣。 2000年常德房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了具有標(biāo)志性意義的新特點： ■ 開發(fā)量與銷售量均大幅飚升 ■ 房改政策的落實令市民購房市場化 ■ 銀行按揭的成功 推廣大大降低了市民置業(yè)門檻 ■ 新的營銷模式令市場更加開放、成熟，置業(yè)者群體迅速膨脹 ■ 武陵區(qū)成為高檔樓盤的聚集地，也成為市民置業(yè)的首選區(qū)域 ■ 金色曉島、九重天花園的開發(fā)為市場帶了全新的開發(fā)理念 市場供求總量發(fā)生了顯著變化 1）、 3年常德市全市城區(qū)商品房新開工面積 萬平方米，竣工面積達(dá) 萬平方米，實際完成投資 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。內(nèi)設(shè)高檔會所。 規(guī)劃及 戶型 項目名稱 經(jīng)濟狀況分析 泓鑫 ?城市花園 3*2為 145平米左右， 4*2為 170左右，復(fù)式為 220~250不等，戶型較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但仍然有外拓的空間，投資潛力教大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ” 所以，貴公司必須抓住這次機遇，整和各種資源，打造適合時代的文人住 宅，做真正意義上的第三代房地產(chǎn)開發(fā)商。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。好在那年頭人們的要求也不高，順口溜“八十年代路到家，九十年代黃土不見天”便是證明。由于經(jīng)濟發(fā)展速度的慣性和常德市 “ 九五 ” 期間對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大力度投資（ “ 九五 ” 期間累計完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，在市政基礎(chǔ)建設(shè)投資累計達(dá)到 45 億元），高增長的發(fā)展勢頭將繼續(xù)保持下去，因此常德高速發(fā)展的經(jīng)濟將促進(jìn)常德房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，對常德高檔次 、高品味的住宅樓盤提出更高的要求。根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的《常德市 2001年至 2020年城市總體規(guī)劃》，到 2020年，常德市將建成人口 80萬至 100萬、城區(qū)面積 100平方公里的大型城市。 常德市屬于中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候向北亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候過渡的地帶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 常德首個心靈歸宿主題的文化社區(qū) 水星樓購物中心 全程廣告策劃推廣報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 按區(qū)域劃分 ................................................................. 18 按從事職業(yè)劃分 ............................................................. 18 三、項目主題概念定位 ............................................................... 19 核心主題定位 ............................................................... 19 市場形象定位 ............................................................... 20 四、推廣名建議 .................................................................... 21 第四章 營銷推廣策略 ..................................................................... 21 一、營銷推廣主線 .................................................................. 21 二、推廣主訴求點 .................................................................. 22 溫馨、浪漫、有品質(zhì)的時尚生活 ................................................ 22 人性化的生活配套 ........................................................... 22 體貼的物管服務(wù) ............................................................. 22 智能化的硬件配置 ........................................................... 23 風(fēng)格獨特的園林環(huán)境 ......................................................... 23 地段優(yōu)越、交通便捷 ......................................................... 23 三、推廣策略的表現(xiàn) ................................................................. 23 第五章 項目推廣步驟 ..................................................................... 25 一、第一階段 —— 前期起勢策略（售樓處主體施工完成前） ............................... 25 常德各媒體的存活狀態(tài) ....................................................... 25 廣告媒體的組合運用策略 ..................................................... 26 企業(yè)形象的推廣 ............................................................. 26 企業(yè)形象設(shè)計 ............................................................... 26 事件的新聞炒作 ............................................................. 27 項目形象的推廣 ............................................................. 27 二、第二階段 —— 正常銷售的造勢策略 ................................................. 28 廣告媒體的組合運用策略 ..................................................... 28 賣場營造（即售樓處建議） ................................................... 29 樣板房建議 ................................................................. 29 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 前 言 本策劃方案以科學(xué)、經(jīng)濟、實用為原則，講究可操作性，同時力求創(chuàng)新，以使貴司順利實現(xiàn)銷售目標(biāo)。氣候溫暖，四季分明，熱量豐富，雨量豐沛，春溫多變，夏季酷熱，秋雨寒秋，冬季嚴(yán)寒。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、常德房地產(chǎn)概況 常德房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 由于常德市近幾年整體經(jīng)濟環(huán)境很好，政府對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的力度增強，常德的房地產(chǎn)正處于蓬勃發(fā)展的階段，目前市場上銷售的樓盤較多，開發(fā)規(guī)模逐步增大，市場競爭越來越激烈。有地方住就行了，至于檔次或環(huán)境不是居民主要關(guān)注的話題。 識，有個性，有見識，有文化，關(guān)心人的需求，關(guān)注建筑的本質(zhì)，力圖與時代精神同步。 常德商品住宅價格走勢分析 1）、常德市各房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，緊緊抓住住宅全面實行商品化這個機遇，精心規(guī)劃，精心設(shè)計，狠抓工程質(zhì)量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 常德市 商業(yè)門面調(diào)研 區(qū)域 代表項目 產(chǎn)品類型 銷售均價（萬元 /㎡） 銷售狀況 核心地帶 步行街、金鉆廣場 純商業(yè)鋪面 1～ 3 中心區(qū)域 建設(shè)路臨街門面 住宅群樓 ～ 1 銷售率均高于 70％ 次中心區(qū) 育才路臨街門面 住宅群樓 ～ 邊緣城區(qū) 東門美吉華庭周邊 住宅群樓 ～ 新開發(fā)區(qū) 火車站農(nóng)機大市場 專業(yè)大市場 ～ 依上表顯示：核心地帶的純商鋪售價最高，在 13萬元之間，中心區(qū)和次中心區(qū)地帶的主干道兩側(cè)的商鋪價格在 萬元和 萬元之間，而 邊緣城區(qū)和新開發(fā)區(qū)域的商鋪相對較低，整體售價在 和 。最大程度的