3關(guān)于整治土地閑置問題的調(diào)研報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 鑒于實(shí)際操作過程中，對于閑置土地的認(rèn)定、未開工的認(rèn)定 往往標(biāo)準(zhǔn)不一、過于主觀，建議政府應(yīng)建立統(tǒng)一的土地閑置認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，包括責(zé)任主體和責(zé)任范圍、閑置起算時(shí)點(diǎn)、閑置有效計(jì)算時(shí)段、已投資數(shù)額或已開發(fā)建設(shè)面積確認(rèn)以及因司法裁決而轉(zhuǎn)移的未開發(fā)利用土地的閑置情形認(rèn)定等標(biāo)準(zhǔn)。要排除各方面的干擾，賦予地方政府一定的行政權(quán)力，明確職責(zé)，對違法用地行為一查到底。 （十）制定優(yōu)惠措施，調(diào)整創(chuàng)新閑置土地利用方向。建議對存量閑置土地逐宗登記造冊，逐個(gè)調(diào)查梳理和依法核定，進(jìn)行詳細(xì)分類，建立地塊的綜合信息檔案，在充分了解閑置原因的基礎(chǔ)上，對多批少用、缺乏資金投入、人為圈地等不同類型采取 “ 一地一策 ” 的處置辦法。一是對不具備商品房預(yù)售條件的項(xiàng)目，不得核發(fā) “ 商品房預(yù)售許可證 ” ，嚴(yán)禁向非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施主體發(fā)放預(yù)售許可證，商品住房預(yù)售嚴(yán)格按單幢審批，不得分層、分單元、按小區(qū)、按組團(tuán)許可，要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行銷售，對取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源。因此，增加土地市場的有效供應(yīng)應(yīng)成為目前地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。國土部與銀監(jiān)會聯(lián)手清查閑置土地，通過銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款加以控制，不僅將對土 第 12 頁 共 17 頁 地存量市場帶來明顯改善，督促開發(fā)商早日動工，政策趨緊也將給新增土地市場帶來威懾作用，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時(shí)開發(fā)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。三是適當(dāng)提高征地費(fèi)。同時(shí)，對圈占土地未達(dá)到投資要求或者不按照批準(zhǔn)用途使用土地的，也要制定相應(yīng)的處置方案。閑置土地的相關(guān)政策是否能夠得到嚴(yán)格執(zhí)行，關(guān)鍵在于地方政府能否擺脫 “ 土地財(cái)政 ” 的痼疾，退出房地產(chǎn)利益鏈條。一是加強(qiáng)土地利用監(jiān)管力度，對于沒能力繼續(xù)開發(fā)的用地單位，可以通過政府收購方式來完成土地一級開發(fā)，以盡早入市；對于有能力開發(fā)的企業(yè)，則應(yīng)督促 第 9 頁 共 17 頁 其加快土地開發(fā)利用進(jìn)度。三是對土地閑置的責(zé)任主體未作界定。雖然《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定了滿一年未動工開發(fā)的土地應(yīng)收取閑置費(fèi)，連續(xù)兩年未使用的土地?zé)o償收回，但同時(shí)又規(guī)定了因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動工開發(fā)延遲除外。從社會整體角度看，土地閑置當(dāng)然是巨大的浪費(fèi)。土地作為一種稀缺資產(chǎn)，具有保值和增值作用，從長遠(yuǎn)來看是有很好的增長預(yù)期，囤積和炒賣土地比正常的開發(fā)房地產(chǎn)要周期短、利潤高，因此，開發(fā)商為抬高房價(jià)牟取暴利，將購置的土地長期閑置，囤積居奇，造成房地產(chǎn)市場長期以來的供給不足，市場中的土地投機(jī)機(jī)構(gòu)的圈地、囤地造成了土地閑置。由于企業(yè)經(jīng)營管理不善或相關(guān)部門監(jiān)管不到位，部分企業(yè)將原國家無償劃撥的國有土地長期處于閑置或低效利用狀態(tài)。大量城市土地閑置，加劇了房地產(chǎn)市場的混亂，成為了中央政府與地方政府財(cái)政資金分配不合理所衍生出的嚴(yán)重問題。目前，土地閑置大體分為兩類，企業(yè)自身原因造成的占 46%，其余 54%的閑置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成土地閑置的占六成以上。土地閑置不但加劇了土地市場的混亂無序和農(nóng)用地非農(nóng)化的趨勢，造成了資源和資產(chǎn)的浪費(fèi)，而且嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展，甚至還會影響貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會的進(jìn)程。 2024 年 08 月 09 日，國土資源部披露了全國 1457 宗閑置土地名單，閑置面積達(dá) 萬畝，其中， 70%以上為住宅用地。我國目前實(shí)行的分稅制對中央政府和地方政府的財(cái)政收入分配做出了向中央政府傾斜的切割，在中央政府財(cái)政收入急劇增加的同時(shí)，各級地方政府的財(cái)政資金急劇減少，財(cái)政資金分配制度不夠合理，使其不得不尋找其他資金來源。由于政府違約而造成的土地閑置中，僅單方面地要求開發(fā)商完全依法、依合同而執(zhí)行合約，卻未要求政府也應(yīng)嚴(yán)格地履行合約，并向因違約而給開發(fā)商造成的損失進(jìn)行補(bǔ)償，因此，由于政府原因造成土地閑置的比例大，協(xié)商查處難度大，加之較早出讓的毛地拆遷難，導(dǎo)致以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違 規(guī)用地查處結(jié)案率比較低。由于前些年銀行業(yè)管理不善，貸款發(fā)放程序不完善，一些企業(yè)貸款過高，銀行在收回抵押物后發(fā)現(xiàn)處置 抵押物后的損耗過大，處置不如閑置，至少閑置情況下有抵押物存在可 第 6 頁 共 17 頁 以少報(bào)損耗。這些土地并非 “ 熟地 ” 而是 “ 生地 ” ，開發(fā)商得地之后，還需要和住戶談判拆遷事宜。二是征地費(fèi)過低，對比懸殊、反差強(qiáng)烈的農(nóng)村級差排基收費(fèi)過高和征地費(fèi)過低的矛盾，造成年年延續(xù)比較多的閑置土地。由于現(xiàn)有法律對閑置土地處置作出了滿 第 8 頁 共 17 頁 兩年后方可收回重新安排使用的規(guī)定，從而形成了現(xiàn)實(shí)中土地一旦閑置在時(shí)間上需兩年以上的法定 “ 剛性閑置 ” 的事實(shí)，不利于土地的高效利用。 三、整治土地閑置問題的對策建議
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