3關(guān)于整治土地閑置問題的調(diào)研報告-免費閱讀
【正文】 鑒于實際操作過程中，對于閑置土地的認定、未開工的認定 往往標準不一、過于主觀，建議政府應(yīng)建立統(tǒng)一的土地閑置認定標準，包括責任主體和責任范圍、閑置起算時點、閑置有效計算時段、已投資數(shù)額或已開發(fā)建設(shè)面積確認以及因司法裁決而轉(zhuǎn)移的未開發(fā)利用土地的閑置情形認定等標準。要排除各方面的干擾，賦予地方政府一定的行政權(quán)力，明確職責，對違法用地行為一查到底。 （十）制定優(yōu)惠措施，調(diào)整創(chuàng)新閑置土地利用方向。建議對存量閑置土地逐宗登記造冊，逐個調(diào)查梳理和依法核定，進行詳細分類，建立地塊的綜合信息檔案，在充分了解閑置原因的基礎(chǔ)上，對多批少用、缺乏資金投入、人為圈地等不同類型采取 “ 一地一策 ” 的處置辦法。一是對不具備商品房預(yù)售條件的項目，不得核發(fā) “ 商品房預(yù)售許可證 ” ，嚴禁向非房地產(chǎn)開發(fā)項目實施主體發(fā)放預(yù)售許可證，商品住房預(yù)售嚴格按單幢審批，不得分層、分單元、按小區(qū)、按組團許可，要嚴格按照申報價格，明碼標價進行銷售，對取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源。因此，增加土地市場的有效供應(yīng)應(yīng)成為目前地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。國土部與銀監(jiān)會聯(lián)手清查閑置土地，通過銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款加以控制，不僅將對土 第 12 頁 共 17 頁 地存量市場帶來明顯改善，督促開發(fā)商早日動工，政策趨緊也將給新增土地市場帶來威懾作用，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時開發(fā)而帶來的風險。三是適當提高征地費。同時，對圈占土地未達到投資要求或者不按照批準用途使用土地的，也要制定相應(yīng)的處置方案。閑置土地的相關(guān)政策是否能夠得到嚴格執(zhí)行，關(guān)鍵在于地方政府能否擺脫 “ 土地財政 ” 的痼疾，退出房地產(chǎn)利益鏈條。一是加強土地利用監(jiān)管力度，對于沒能力繼續(xù)開發(fā)的用地單位，可以通過政府收購方式來完成土地一級開發(fā)，以盡早入市；對于有能力開發(fā)的企業(yè)，則應(yīng)督促 第 9 頁 共 17 頁 其加快土地開發(fā)利用進度。三是對土地閑置的責任主體未作界定。雖然《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定了滿一年未動工開發(fā)的土地應(yīng)收取閑置費，連續(xù)兩年未使用的土地無償收回，但同時又規(guī)定了因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動工開發(fā)延遲除外。從社會整體角度看，土地閑置當然是巨大的浪費。土地作為一種稀缺資產(chǎn)，具有保值和增值作用，從長遠來看是有很好的增長預(yù)期，囤積和炒賣土地比正常的開發(fā)房地產(chǎn)要周期短、利潤高，因此，開發(fā)商為抬高房價牟取暴利，將購置的土地長期閑置，囤積居奇，造成房地產(chǎn)市場長期以來的供給不足，市場中的土地投機機構(gòu)的圈地、囤地造成了土地閑置。由于企業(yè)經(jīng)營管理不善或相關(guān)部門監(jiān)管不到位，部分企業(yè)將原國家無償劃撥的國有土地長期處于閑置或低效利用狀態(tài)。大量城市土地閑置，加劇了房地產(chǎn)市場的混亂，成為了中央政府與地方政府財政資金分配不合理所衍生出的嚴重問題。目前，土地閑置大體分為兩類，企業(yè)自身原因造成的占 46%，其余 54%的閑置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成土地閑置的占六成以上。土地閑置不但加劇了土地市場的混亂無序和農(nóng)用地非農(nóng)化的趨勢，造成了資源和資產(chǎn)的浪費，而且嚴重阻礙了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，甚至還會影響貫徹落實科學發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會的進程。 2024 年 08 月 09 日，國土資源部披露了全國 1457 宗閑置土地名單，閑置面積達 萬畝，其中， 70%以上為住宅用地。我國目前實行的分稅制對中央政府和地方政府的財政收入分配做出了向中央政府傾斜的切割，在中央政府財政收入急劇增加的同時，各級地方政府的財政資金急劇減少，財政資金分配制度不夠合理，使其不得不尋找其他資金來源。由于政府違約而造成的土地閑置中，僅單方面地要求開發(fā)商完全依法、依合同而執(zhí)行合約，卻未要求政府也應(yīng)嚴格地履行合約，并向因違約而給開發(fā)商造成的損失進行補償，因此，由于政府原因造成土地閑置的比例大，協(xié)商查處難度大，加之較早出讓的毛地拆遷難，導(dǎo)致以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違 規(guī)用地查處結(jié)案率比較低。由于前些年銀行業(yè)管理不善，貸款發(fā)放程序不完善，一些企業(yè)貸款過高，銀行在收回抵押物后發(fā)現(xiàn)處置 抵押物后的損耗過大，處置不如閑置，至少閑置情況下有抵押物存在可 第 6 頁 共 17 頁 以少報損耗。這些土地并非 “ 熟地 ” 而是 “ 生地 ” ，開發(fā)商得地之后，還需要和住戶談判拆遷事宜。二是征地費過低，對比懸殊、反差強烈的農(nóng)村級差排基收費過高和征地費過低的矛盾，造成年年延續(xù)比較多的閑置土地。由于現(xiàn)有法律對閑置土地處置作出了滿 第 8 頁 共 17 頁 兩年后方可收回重新安排使用的規(guī)定，從而形成了現(xiàn)實中土地一旦閑置在時間上需兩年以上的法定 “ 剛性閑置 ” 的事實，不利于土地的高效利用。 三、整治土地閑置問題的對策建議
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