房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取-免費(fèi)閱讀
【正文】 項(xiàng)目全部完工后，商鋪即可全部售出，預(yù)計(jì)出售時平均售價(jià)為 5000元每平方米；住宅樓一年后售出 50%，其余在兩年后順利售出，預(yù)計(jì)出售時平均售價(jià)為 2500元每平方米。 ? 閑置土地的處理 – 閑置土地的認(rèn)定 – 自國有土地有償合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿 1年未動工開發(fā)建設(shè)的； – 已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工總面積不足 1/3或者已投資額占總投資額不足 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)連續(xù) 1年的。 協(xié) 議 ? 協(xié)議方式概念 指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 土地使用權(quán)出讓的方式和程序 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 國土資源部 辦理土地登記 核發(fā) 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 》 交付土地 發(fā)布出讓公告 編制出讓文件 地價(jià)評估 確定出讓底價(jià) 編制、確定 出讓方案 公布出讓計(jì)劃 確定供地方式 簽訂出讓合同 公布結(jié)果 招 標(biāo) 拍 賣 掛 牌 協(xié) 議 招拍掛實(shí)施 (1) (2) (3) (4) (5) (7) (8) (9) 申請及資格審查 (6) (10) 二、國有土地使用權(quán)出讓流程 招 標(biāo) ? 招標(biāo)方式概念 指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出 投標(biāo)邀請 ，通過各投標(biāo)者 設(shè)計(jì)標(biāo)書 的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。 只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。 掛 牌 ? 掛牌方式概念 出讓人發(fā)布 掛牌公告 ，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報(bào)價(jià)并 更新掛牌價(jià)格 ，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。 – 同一宗土地部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的； – 私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的； 等等 ?建設(shè)用地使用權(quán)的收回 – 土地使用期滿的處理； – 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期； – 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，若需使用，需期滿前一年申請續(xù)期。 容積率 = 總建筑面積 / 建筑用地面積 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 土地價(jià)格 管理費(fèi)用 開發(fā)成本 銷售稅費(fèi) 投資利息 開發(fā)利潤 開發(fā)商購買土地的稅費(fèi) 地價(jià)測算方法 案例 某開發(fā)商擬購一塊商住混合用地，面積是 10000平方米，允許建筑容積率為7． 5。 用折現(xiàn)法測算開發(fā)商
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