房地產(chǎn)項目開發(fā)流程概述-免費閱讀
【正文】 經(jīng)營程序 概述 應注意的事項： （ 1） “兩書 ”的交付時間為：商品房交付的時間； （ 2）商品房的保修期以將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算； （ 3）兩書執(zhí)行 1998年建設部頒布的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書的規(guī)定》。對符合規(guī)定條件的申報件，權屬證書應在 15個工作日內辦理完畢。 經(jīng)營程序 二、實施程序 ： 拆遷辦收到申請后 3日內對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘。其標準分別為： （ 1）質量監(jiān)督費 ‰ （ 2）造價管理費 ‰ （ 3）交易信息費 ‰ 以上費用的計算基數(shù)是：建筑面積 *收費基數(shù)（收費基數(shù)的標準參見濟建工字 [2023]第 16號文，詳見附錄五） （ 5）勞保統(tǒng)籌費 該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標準為建安工程總造價的 26‰。 工程建設程序 二、實施程序 （ 1） 承辦部門： 招標代理公司或開發(fā)商、市招標辦（監(jiān)督職責） （ 2）申報資料： ①計委計劃批文； ②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書； ③建設用地規(guī)劃許可證； ④建筑工程規(guī)劃許可證； ⑤報建證； ⑥施工單位應當具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質證書》、《安全資格證書》等證件； ⑦從事招標代理、工程造價咨詢及經(jīng)濟咨詢業(yè)務的中介機構具有相應資格，持有有關證明、證件。 ： ①到市建設行政主管部門領取報建申請表，根據(jù)投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術咨詢服務費和建筑放線費。如為人防系統(tǒng)以外的設計院設計，則須經(jīng)過市人防辦設計處的審查后方可通過。 項目規(guī)劃程序 二、實施程序 （ 3）申辦程序： 開發(fā)商領取、填報《開發(fā)商報審施工圖設計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質量監(jiān)督站進行技術性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質量監(jiān)督站向市建委提交技術性審查報告；核發(fā)《施工圖設計文件審查批準書》。 項目規(guī)劃程序 二、實施程序 （ 3）申辦程序： ①招標人或其代理機構按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設計規(guī)劃要求通知書、設計任務書等）； ②填報《工程設計招標投標申報表》； ③審核項目情況及招標條件，登記備案； ④對發(fā)標、評標及方案評審等活動實施現(xiàn)場監(jiān)督； ⑤中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告； ⑥簽發(fā)《工程設計招標投標意見書》。確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。 土地使用權的取得程序 二、實施程序 （ 4）辦結時限： 對符合登記條件的， 7個工作日以內完成審核和登記發(fā)證。 土地使用權的取得程序 二、實施程序 （ 3）申辦程序： ①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關人員對申請材料進行審查，并給予答復。 受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： 土地使用權的取得程序 二、實施程序 以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。 投標、開標程序 土地使用權的取得程序 二、實施程序 ①主持人點算競買人； ②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項； ③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。 土地使用權的取得程序 二、實施程序 國土資源部第 11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含建設），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。 二、實施程序 項目立項過程程序 土地使用權的取得程序 一、概述 —用地取得方式 開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設用地規(guī)劃許可證 ,方可辦理取得土地使用權的手續(xù)。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。 對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市管理辦公室報送項目建議書 ,取得批準項目建議書的批復 。開發(fā)程序是指進行過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 （ 3）申辦程序： 有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。 項目立項過程程序 （ 3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市管理辦公室，申報資料由該辦轉報市計委。 征地是指項目選址用地為集體土地 ,按照法定的程序報請有批準權限的政府機關審批以后 ,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉為國有土地的一種行為。 土地使用權的取得程序 二、實施程序 （ 4）收費標準：征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費的收取標準參見附錄六土地開發(fā)費用一覽表。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。 ③評標小組進行評標。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調整增價幅度。 成交確認書 土地使用權的取得程序 二、實施程序 中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束后 5 個工作日內予以退還，不計利息。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。 ：對符合登記條件的， 7個工作日以內完成審核和登記發(fā)證。 （ 4）收費標準：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費 800元 /畝。 項目規(guī)劃程序 二、實施程序 （ 3）申辦程序： ①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請； ②規(guī)劃局現(xiàn)場勘察，審查、核對相關規(guī)劃，在 15個工作日內給予答復； ③規(guī)劃局對符合城市規(guī)劃的申請簽發(fā)《建設用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設用地計劃批準手續(xù)； ④需制訂詳細規(guī)劃的，在 7個工作日內簽發(fā)《規(guī)劃設計要求通知書》； ⑤委托有資質的設計單位作總平面規(guī)劃設計； ⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設計方案； ⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。 （ 4）辦結時限：自收到圖紙資料之日起，一
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