xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟測算-免費閱讀
【正文】 如何成文優(yōu)秀的經(jīng)濟評價報告 —— 步驟 1： ?明確基本假設(shè)，取得共識 ?基本假設(shè)的合理性比計算過程更加重要 步驟 2： ?提出和決策相關(guān)的核心問題 ?切中決策的要害 步驟 3： ?結(jié)合市場分析評判方案 ?要市場的合理性，而不是數(shù)值上的利潤最大化 步驟 4： ?給出指導(dǎo)發(fā)展或規(guī)劃的 “方向性建議 ” ?從經(jīng)濟評價背后提煉出規(guī)律，指導(dǎo)和推進項目 30 本報告是嚴格保密的。 不確定性分析 盈虧平衡分析 ?又稱保本點分析，分為： ?價格保本點分析 ?銷售率（租售率保本點分析）保本點分析 敏感性分析 ?又稱靈敏度分析 ?反映單種不確定因素對項目效益的影響 ?一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性 26 本報告是嚴格保密的。 我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟評價，有什么實際應(yīng)用 關(guān)于開發(fā)流程： ?什么時間干什么事？ ?什么事情誰來辦？怎么辦最好？ ?環(huán)節(jié)容易出什么問題？ ?流程對開發(fā)商的影響是什么？ 關(guān)于經(jīng)濟評價： ?評價哪些指標(biāo)？ ?評價用在什么地方？ ?如何進行評價？ 20 本報告是嚴格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考： 時間進度控制 第 1月 第 2月 第 3月 第 4月 第 5月 第 6月 單位 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃單位 單體設(shè)計 規(guī)劃單位 施工圖設(shè)計 結(jié)構(gòu)單位 景觀設(shè)計 景觀公司 樣板房及會所 裝飾設(shè)計 各專業(yè)公司的合作與分工如何？ ?規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控 ?規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底 ?施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計 最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。 地塊分析 市場態(tài)勢 售價預(yù)測 開發(fā)模式 利潤預(yù)期 初步地價 地價變量 變量分析 變量分析 最高競拍價 最可能地價 最樂觀地價 競爭對手分析 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 起競價格 過程加價 策略加價 場外公關(guān) 傳統(tǒng)價格模型 合理價格模型 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？ ?設(shè)定競拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎； ?改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建； ?帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案； ?人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給錢）。 課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié) 4 本報告是嚴格保密的。 本門課程的目的 了解房地產(chǎn)項目 開發(fā)決策和流程 環(huán)節(jié) 掌握 經(jīng)濟評價 及其在決策中的作用 ?課程分兩節(jié)，預(yù)計時間 3個小時； ?課程將會結(jié)合實際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 現(xiàn)有的土地政策的問題 ?單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對稱； ?政府供應(yīng)計劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失； ?價高者得的土地分配制度。 土地獲取 定位決策
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