【正文】 2023年 3月 26日星期日 下午 10時 3分 21秒 22:03: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 26日星期日 10時 3分 21秒 22:03:2126 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 26, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :03:2122:03Mar2326Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。如果你自己的信念還站立的話。 2023年 3月 26日星期日 下午 10時 3分 ? 差錯發(fā)生在細節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 :03:21 ? 在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。 ? 一旦做出決定就不要拖延。人需要有強大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。 展示內容： 施工進度、營銷節(jié)奏、園林展示 展示方式： 樓體條幅、導示牌等 97 口徑模擬 客戶： 你們項目好象去年就準備要賣了，前陣子工地停工了，我要是買房了會不會有問題啊？ 銷售員： 您好，您的擔心我可以理解，但首先可以明確答復您，我們項目是很順利的，之前是因為施工單位沒有達到開發(fā)商的要求，所以就在更換施工方，我們開發(fā)商對產品品質是非常看重，施工方也已很早就結束了，現(xiàn)在我們馬上就要銷售了。推廣渠道 線下營銷 84 客戶種類 3：特 殊團體協(xié)會：臺商協(xié)會等 策略方向： 一可以通過這些組織的社會公開電話取得聯(lián)系，與之協(xié)商，邀請這些組織聯(lián)誼等活動；二是通過現(xiàn)有的各種資源，通過熟人進行接觸，商談共同舉辦活動的可能性，這種方式的成功率會比較高。線下營銷 82 客戶種類 1:本地中小企業(yè)主 本地中小型等企業(yè)主。 核心特點： 時效長、信息沖擊強 建議設置路段必須在一些重要路段， 利用戶外廣告牌進行客戶截流： ?三環(huán)路 為惠州主要快速路之一，此廣告牌可以捕捉最多資源客戶； ?惠州大道 是江北主要干道，人流量大，客戶起導示和爭奪客戶資源； ?江北麗日購物商場 ，江北目前是要商業(yè)中心； ?西枝江 /惠州大橋等主要橋梁旁 位置，是惠城市內主要路段廣告牌 。推廣渠道 看樓通道 ? 專設看樓路線（流暢、封閉），售樓處至樣板房； ? 地面干凈，整潔，與工地隔離開來； ? 看樓通道以植物、應景噴繪布置增加舒適感（噴繪 35米高） 73 內場 推廣形象高度： 中央生活區(qū)，坐擁無限價值 推廣實效內容： 顛覆惠州樓市性價比（尋找最好戶型評選活動） 63 營銷布局 造勢 造場 外場 內場 64 外場 中頤海倫堡 主要產品： 79114兩房 207266四房 〃 萬科金域華庭 二批單位以 80余平米 2房及 120140余平米 3房為主 44 目前市場 未來市場 主力供給戶型 8090㎡兩房 120140 ㎡三房 其他 80余㎡兩房 120130 ㎡三房 主要消化戶型 8090㎡兩房 —— 主要剩余戶型 120140 ㎡三房 —— 小結 45 戶型配比：南北區(qū)房型、面積段基本相同 南 區(qū) 房型 建筑面積 套內面積 特點 套數(shù) 占比 １房２廳１衛(wèi) 入戶花園 內庭院 32 20% ２房２廳１衛(wèi) 超大內庭院 32 20% ３房２廳１衛(wèi) 入戶花園 大陽臺 32 50% ３房２廳２衛(wèi) 入戶花園 32 入戶花園 16 ４房２廳２衛(wèi) 入戶花園 內庭院 16 10% 合計： 160 100% 推售產品： 單從產品搭配上考慮：南區(qū)北區(qū)可任選。 雖為本地企業(yè)品牌，但于競爭項目對比，號召力處中等 交通便利，惠州大道連接市內各交通要道，三環(huán)是城市區(qū)域的主要聯(lián)系交通線路 核心競爭力分析 35 F（ Features/fact） 項目本身的特性 /屬性 我有什么 本項目 １ .江北規(guī)劃發(fā)展中的高尚生活居住區(qū)； ２ .視野開闊、交通便利； ３ .時尚外立面、創(chuàng)新戶型高附加值、南北通透。 中頤海倫堡 分兩期開發(fā)，一期 12棟，二期 7棟，戶型面積從 78平方米～230平方米不等 22 競爭對手鎖定 生活居住區(qū)(CLD) 中頤海輪堡 萬科金域華庭 本案 偉豪都市印記 天一名居 競爭對手鎖定矩陣： 目標客戶 類似 銷售期 重合 產品組合 類似 同競爭區(qū) 域內 ?根據(jù)競爭對手鎖定矩陣： 萬科金域華庭 /中頤海輪堡 /偉豪都市印記 /天一名居 為本項目的競爭對手。 ? 本項目處于江北規(guī)劃中的居住區(qū)，屬中央生活區(qū)。 主要存量以大戶型為主。二級市場策劃品控中心 惠州中原事業(yè)四部 雙城國際營銷執(zhí)行案 ? 中原對項目目標的理解 主要目標： ?快速消化： 速度先行，保證項目一炮而紅，是快速形成市場焦點的有效途徑； ?價值最大化： 實現(xiàn)項目價值最大化，為項目后期貢獻現(xiàn)金流。 數(shù)據(jù)來源：惠州市房產管理局。 14 項目指標 項目經濟技術指標 占地面積： 77616㎡ 總建筑面積： ㎡ 容積率： 綠化率： 30% 建筑層數(shù)： 1 1 28層 總戶數(shù)： 1490戶 停車位： 1472個 南區(qū) 大規(guī)模社區(qū)住宅區(qū) 15 項目四至 三環(huán)路 惠臺學校 項目南區(qū) 項目北區(qū) 萬科 中頤海倫堡 臺商協(xié)會 空地 空地 空地 16 設計規(guī)劃 ? 1626層半圍合現(xiàn)代建筑布局，增加開闊的空間尺度； ? 園林層次感強，東南亞水景園林。 ?其中根據(jù)銷售進度不同，將競爭對手分為兩類： 一級競爭對手：萬科金域華庭 /中頤海輪堡 次級競爭對手：偉豪都市印記 /天一名居 23 面積重合度競爭分析 項目名稱 一房 占比 兩房 占比 三房 占比 四房 占比 復式 占比 本項目 23% 20% 50% 7% / / 萬科金域華庭 / / 39% 126140 52% 165 9% / / 中頤海輪堡 / / 9% 4% 111148 82% 188292 5% 偉豪都市印記 / / 7680 22% 101 22% / / / 28% 123 28% 天一名居 / / 7984 33% 91/115142 32% 131148 31% / / 一房：市場空白點，優(yōu)勢明顯； 兩房：面積段與競爭項目類似； 三房：本項目的主力戶型，面積段與競爭項目類似； 四房：少量戶型，風險小 本項目戶型與競爭項目主要集中在 7682平米兩房、 100123三房。 A (Advantages） 相對于別人的優(yōu)勢 我好在哪里 本項目 １ .戶型設計優(yōu)勢； ２ .總價控制。 北區(qū) 房型 建筑面積 套內面積 特點 套數(shù) 占比 １房２廳１衛(wèi) 入戶花園 內庭院 70 25% ２房２廳１衛(wèi) 超大內庭院 42 20% 超大內庭院 14 ３房２廳１衛(wèi) 入戶花園 大陽臺 42 50% ３房２廳２衛(wèi) 入戶花園 42 入戶花園 28 入戶花園 28 ４房２廳２衛(wèi) 入戶花園 內庭院 14 5% 合計： 280 100% 46 產品分布 南區(qū) 棟號 房號 房型 建面 套數(shù) 占比 特點 ７棟 (318樓住宅 ) １號 ２房２廳１衛(wèi) 16 20% 超大內庭院 ２號 １房２廳１衛(wèi) 16 20% 入戶花園 /內庭院 ３號 ４房２廳２衛(wèi) 16 20% 入戶花園 /內庭院 ４號 ３房２廳１衛(wèi) 16 20% 入戶花園 /大陽臺 ５號 ３房２廳２衛(wèi) 16 20% 入戶花園 小計 80 100% 8棟 (318樓住宅 ) １號 ２房２廳１衛(wèi) 16 20% 超大內庭院 ２號 １房２廳１衛(wèi) 16 20% 入戶花園 /內庭院 ３號 3房２廳２衛(wèi) 16 20% 入戶花園 ４號 ３房２廳１衛(wèi) 16 20% 入戶花園 /大陽臺 ５號 ３房２廳２衛(wèi) 16 20% 入戶花園 小計 80 100% 合計 160 7棟 8棟 南區(qū) 8棟除 3號不同外，其他戶型配比與套數(shù)相同 戶型配比：南區(qū) 47 棟號 房號 房型 建面 套數(shù) 占比 特點 １棟 (316樓住宅 ) １號 ３房２廳１衛(wèi) 14 20% 入戶花園 /大陽臺 ２號 ３房２廳２衛(wèi) 14 20% 入戶花園 ３號 ２房２廳１衛(wèi) 14 20% 超大內庭院 ４號 １房２廳１衛(wèi) 14 20% 入戶花園 /內庭院 ５號 ３房２廳１衛(wèi) 14 20% 入戶花園 小計 70 100% ２棟 (316樓住宅 ) １號 ３房２廳１衛(wèi) 14 20% 入戶花園 /大陽臺 ２號 ３房２廳２衛(wèi) 14 20% 入戶花園 ３號 １房２廳１衛(wèi) 14 20% 入戶花園 /內庭院 ４號 １房２廳１衛(wèi) 14 20% 入戶花園 /內庭院 ５號 2房２廳１衛(wèi) 14 20% 超大內庭院 小計 70 100% 7棟 (316樓住宅 ) 1號 3房２廳２衛(wèi) 14 20% 入戶花園 2號 １房２廳１衛(wèi) 14 20% 入戶花園 /內庭院 3號 ２房２廳１衛(wèi) 14 20% 超大內庭院 4號 ３房２廳２衛(wèi) 14 20% 入戶花園 5號 ３房２廳２衛(wèi) 14 20% 入戶花園 小計 70 100% 8棟 (316樓住宅 ) 1號 ４房２廳２衛(wèi) 14 20% 入戶花園 /內庭院 2號 １房２廳１衛(wèi) 14 20% 入戶花園 /內庭院 3號 ２房２廳１衛(wèi) 14 20% 超大內庭院 4號 ３房２廳２衛(wèi) 14 20% 入戶花園 5號 ３房２廳１衛(wèi) 14 20% 入戶花園 /大陽臺 小計 70 100% 合計 280 7棟 8棟 1棟 2棟 除 8棟 1號房為 4房外，各棟房型基本相同，面積區(qū)間也基本相似： 1房： 26% 2房： 20% 3房： 50% 4房： 4% 戶型配比：北區(qū) 48 推售策略 推售單位 產品搭配 棟 號 第一批 第二批 北區(qū)： 1棟 /7棟 北區(qū)： 2棟 /8棟 3房２廳２衛(wèi) １房２廳１衛(wèi) ２房２廳１衛(wèi) 140套 3房２廳２衛(wèi) １房２廳１衛(wèi) ２房２廳１衛(wèi) 4房２廳２衛(wèi) 140套 說明： ? 多產品組合，擴大客戶層面； ? 借萬科之勢（公交車、到訪客戶等）爭奪客戶資源，在客戶引導線上南區(qū)相對較近； ? 北區(qū)較南區(qū)產品量大，并且每棟產品類似，分批發(fā)售，皆利于項目中后期乃至項目整體階段銷售。承擔功能 ? 清晰標識與導示 ? 外圍包裝與項目調性吻合 ? 推廣渠道與明確目標客戶 65 外場 樣板房 為凸顯產品空間價值，選擇一層標準層， 僅對內庭院做樣板間展示（其他空間為清水樣板房），打造首個 概念樣板間。線上營銷 ?惠州區(qū)域報紙媒體投放建議選惠州日報、今媒體、南方都市報等主流報紙媒體。 80 外場 他們在經濟發(fā)展的大潮中迅速的積累了財富，擁有極強的購買力，通常為行業(yè)內的意見領袖，這類客戶的基數(shù)較大，由于行業(yè)的多樣而分布零散，平?；顒佣嗪蜕饣锇榛蛉ψ优笥眩?