【正文】 企業(yè)甲稅前債務(wù)利率為 9％，所得稅率為 40％，所以企業(yè)甲的稅后債務(wù)資本成本 Kb為： K 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 價(jià)值增值 自由現(xiàn)金流 貼現(xiàn)率 債務(wù) 增長(zhǎng)期 資金成本 經(jīng)營(yíng) 投資 融資 ?銷(xiāo)售增長(zhǎng) ?利潤(rùn)邊際 ?所得稅率 ?營(yíng)運(yùn)資本投資 ?固定資本投資 ?對(duì)外投資 ?股利 ?股票價(jià)格收益 乘 減 兼并和收購(gòu)中的定價(jià) 并購(gòu) 價(jià)值 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 定價(jià)因素 分 析 銷(xiāo)售增長(zhǎng) 市場(chǎng)需求、行業(yè)分析、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 盈利模式、盈利水平預(yù)測(cè) 所得稅率 稅收政策及稅負(fù)預(yù)測(cè) 固定資本 固定資產(chǎn)投資預(yù)測(cè) 營(yíng)運(yùn)資本 營(yíng)運(yùn)資本投資預(yù)測(cè) 資金成本 債務(wù)利息水平及投資報(bào)酬率 長(zhǎng)期負(fù)債 目前及未來(lái)債務(wù)情況 協(xié)同效應(yīng) 成本、銷(xiāo)售、市場(chǎng)力量、無(wú)形資產(chǎn)協(xié)同效應(yīng) 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 實(shí)例： 假定目標(biāo)企業(yè)乙目前的年銷(xiāo)售額 50億，以后第一、二年的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率為 10％，第三、四、五年的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率為 12％，預(yù)測(cè)期限為五年，其銷(xiāo)售利潤(rùn)率為 8％，所得稅率 30％，銷(xiāo)售額每增長(zhǎng) 1元所需追加的固定資本投資扣除折舊后為 ，銷(xiāo)售額每增長(zhǎng)至元所需追加的流動(dòng)資本投資為 。此前，在“上海之春”房產(chǎn)交易會(huì)上，也有外資地產(chǎn)商表達(dá)了對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)公司收購(gòu)、合作等意愿。 從去年開(kāi)始，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的治理力度。 從政策上， 2023年國(guó)務(wù)院發(fā)布的 18號(hào)文件確立了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 并購(gòu) 策略 策略 主要內(nèi)容 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 通過(guò)橫向并購(gòu)形成規(guī)模，從而在行業(yè)中形成壟斷地位。 并購(gòu)動(dòng)機(jī)：大陸房地產(chǎn)獲利機(jī)會(huì) 被兼并方：北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn) 主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑材料、物業(yè)經(jīng)營(yíng)；股份構(gòu)成：法人股、職工股、外資股；注冊(cè)資本 78125萬(wàn)元。國(guó)有股流通一直是懸在中國(guó)股市和廣大股民頭上的一把達(dá)摩克利斯之劍。放棄控制權(quán)可能導(dǎo)致利潤(rùn)分流、原有股東利益受到傷害、影響長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展等等。 ? 專(zhuān)家論證 獨(dú)立董事、外聘專(zhuān)家顧問(wèn) ? 財(cái)務(wù)決策監(jiān)督 監(jiān)事會(huì)、內(nèi)部審計(jì)行使監(jiān)督權(quán) 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 方案預(yù)報(bào)及初審 方案論證 方案評(píng)估 方案審批 方案實(shí)施 方案實(shí)施監(jiān)控 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 項(xiàng)目 評(píng)價(jià) 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 決策程序 專(zhuān)家論證、董事會(huì)決定、經(jīng)理層實(shí)施。 “就在企業(yè)中的作用而言，ＣＦＯ很大程度上等于總會(huì)計(jì)師。 定期 自查 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 變革趨勢(shì) 具體分析 從利潤(rùn)管理發(fā)展到 價(jià)值管理 關(guān)注股東價(jià)值、顧客價(jià)值和員工價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 從經(jīng)營(yíng)理財(cái)發(fā)展到 資本理財(cái) 關(guān)注法人治理中的財(cái)務(wù)控制、資本運(yùn)營(yíng)和股東價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 從日常理財(cái)發(fā)展到 戰(zhàn)略理財(cái) 關(guān)注決策支持、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn) 從部門(mén)理財(cái)發(fā)展到 流程理財(cái) 關(guān)注作業(yè)層面控制、動(dòng)態(tài)控制、業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)一體化 從財(cái)務(wù)監(jiān)督發(fā)展到 風(fēng)險(xiǎn)控制 關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)管理組織、風(fēng)險(xiǎn)控制程序、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范措施 從報(bào)表分析發(fā)展到 業(yè)績(jī)管理 關(guān)注于非財(cái)務(wù)指標(biāo)、關(guān)注業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和改進(jìn)、關(guān)注信息管理的深化 從盲目避稅發(fā)展到 納稅籌劃 借助企業(yè)內(nèi)部與外部稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 價(jià) 值 管 理 資 本 市 場(chǎng) 商品市場(chǎng) 人才市場(chǎng) 法 人 治 理 結(jié) 構(gòu) 交流 溝通 決策 支持 EVA 及計(jì) 分卡 財(cái) 務(wù) 戰(zhàn) 略 盈 利 規(guī) 劃 資本 運(yùn)營(yíng) 經(jīng)營(yíng) 理財(cái) 全面 預(yù)算 管理 納稅管理 財(cái)務(wù)控制 績(jī)效管理 （ KPI指標(biāo)） 薪酬 制度 審 計(jì) 稅務(wù)檢查 CFO 財(cái) 務(wù) 報(bào) 告 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 ＣＦＯ的主要職責(zé) 1． 參與公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定 ， 并通過(guò)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施 ，支持經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 2． 通過(guò)建立全面預(yù)算管理體系 ， 進(jìn)行盈利規(guī)劃 ， 實(shí)施預(yù)算控； 3． 組織資本運(yùn)營(yíng)工作 （ 投資和融資的決策及方案實(shí)施 ） ； 4． 通過(guò)建立內(nèi)部控制制度 ， 監(jiān)督公司遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法令 、 紀(jì)律， 以及董事會(huì)決議 ， 通過(guò)經(jīng)營(yíng)效率； 5． 審批公司中重大財(cái)務(wù)收支； 6． 通過(guò)建立會(huì)計(jì)制度 ， 組織會(huì)計(jì)核算 ， 審核財(cái)務(wù)報(bào)告； 7． 稅收籌劃； 8． 組織財(cái)務(wù)分析和績(jī)效管理工作 。 第一種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 =2465（元） 年終獎(jiǎng)應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 =38625（元） 全年稅后凈收入 ＝ 231795（元） 第二種方法： 每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅 ＝ 4675（元） 全年稅后凈收入 ＝ 243900（元） 個(gè)人 所得 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 利用福利和職務(wù)消費(fèi)合理避稅案例分析 例如：某公司經(jīng)理每月工薪收入為 2萬(wàn)元。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例： 某企業(yè) 20233年度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 8000 萬(wàn)元 , 管理費(fèi)用 中列支業(yè)務(wù)招待費(fèi) 40 萬(wàn)元 , 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 中列支廣告費(fèi) 180 萬(wàn)元 , 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 50 萬(wàn)元 , 稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額為 100萬(wàn)元。 保險(xiǎn)費(fèi) 可以稅前扣除商品保險(xiǎn)費(fèi)。 ?申報(bào)扣除工資金額應(yīng)注意的問(wèn)題： 當(dāng)期在制造成本中列支的工資總額視為當(dāng)期全部計(jì)入損益；計(jì)入在建工程的工資總額不能重復(fù)扣除。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營(yíng)業(yè)稅稅款。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。 A公司可按評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值入賬，計(jì)提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%=。 (1)A 公司以 180 萬(wàn)股和 10 萬(wàn)元人民幣購(gòu)買(mǎi) B 企業(yè) (A 公司股票市價(jià)為 3 元 / 股 ): （ 2） A 公司以 150 萬(wàn)股和 100 萬(wàn)元人民幣購(gòu)買(mǎi) B 企業(yè)。 退稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。 減稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人減少應(yīng)納稅而直接節(jié)稅的方法（照顧或鼓勵(lì)）。 直接減少納稅額 按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。 案例二： 某公司通過(guò)合理選擇子公司和分公司設(shè)置形式，少繳企業(yè)所得稅。 含義 比較 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 企業(yè)偷稅案例 案例一： 某公司通過(guò)開(kāi)具“小頭大尾”的發(fā)票少交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。 財(cái)務(wù)監(jiān)督 合法性和合理性監(jiān)督；與風(fēng)險(xiǎn)控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；忽略與經(jīng)營(yíng)分析的結(jié)合；不重視非財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；與業(yè)績(jī)管理脫節(jié)。值得提醒的是， BVI公司的法定資本一般為 5萬(wàn)美元以上。 早在上世紀(jì) 70年代，美國(guó)開(kāi)始向投資者發(fā)行抵押證券，通常是由房地產(chǎn)投資信用基金對(duì)外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過(guò)證券公司公開(kāi)上市及流通。對(duì)銀行而言，剝離部分信貸資產(chǎn)，有利降低融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)基金無(wú)疑是條好途徑。 建筑業(yè) ? 融資渠道單一、資金規(guī)模小 ? 資金周轉(zhuǎn)速度慢，不良資產(chǎn)多 ? 工程欠款問(wèn)題 ? 挪用流動(dòng)資金貸款 資金 運(yùn)作 問(wèn)題 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 （一）房地產(chǎn)信托。第二，以騙貸為目的的假按揭問(wèn)題嚴(yán)重，因此，防范金融風(fēng)險(xiǎn)非常重要 。 業(yè)所得稅法中應(yīng)細(xì)化對(duì)跨國(guó)納稅人的轉(zhuǎn)讓定價(jià)和國(guó)際稅收抵免的有關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)稅收的潛在競(jìng)爭(zhēng)。 ，減少征管漏洞。 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序： 市場(chǎng)監(jiān)管、市場(chǎng)信息和預(yù)警、市場(chǎng)秩序。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃和財(cái)務(wù)運(yùn)作 王景江 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 北京托眾管理咨詢(xún)公司總經(jīng)理 北京同道興會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人 中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)客座教授 國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院客座教授 世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員 新加坡華新世紀(jì)管理研究院客座教授 中國(guó)稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授 首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 總經(jīng)理 首席管理咨詢(xún)顧問(wèn) 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 王 景 江 教授 EMAL: 手機(jī)： 13501122469 著名財(cái)稅和管理咨詢(xún)專(zhuān)家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 .北京托眾管理咨詢(xún)有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢(xún)顧問(wèn)，北京同道會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)顧問(wèn) . 現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員、首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事，中國(guó)企業(yè)發(fā)展研究中心、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院、中國(guó)稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學(xué)對(duì)外交流中心、視野咨詢(xún)中心、新加坡華點(diǎn)通、新加坡華新世紀(jì)管理研究院、亞美信、迅通誠(chéng)信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu)高級(jí)培訓(xùn)師和高級(jí)顧問(wèn)，十幾家大型企業(yè)常年高級(jí)財(cái)稅顧問(wèn) . 曾任國(guó)際永道會(huì)計(jì)公司高級(jí)咨詢(xún)顧問(wèn)，普華永道、安達(dá)信、德勤國(guó)際會(huì)計(jì)公司客座教授，北京注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)客座教授和考試委員會(huì)委員，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)管理咨詢(xún)經(jīng)理 . 為中國(guó)幾十家大中型企業(yè)提供財(cái)稅和管理咨詢(xún) ,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù) ,在全國(guó)數(shù)百場(chǎng)高級(jí)財(cái)稅研討會(huì)上演講 ,全國(guó)大型企業(yè)總會(huì)計(jì)師培訓(xùn)班主講嘉賓 ,全國(guó) CPA 考試輔導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 央行 121號(hào)文件精神 央行 121號(hào)文件的出臺(tái)有兩個(gè)目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn) 。 營(yíng)業(yè)稅 （如交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）； 2. 個(gè)別稅目稅率可能調(diào)低。 個(gè)人所得稅 ； 范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個(gè)人全部收入都應(yīng)納入征稅范圍； ； 率和減少級(jí)距，宜實(shí)行 5級(jí)或 6級(jí)超額累進(jìn)稅率，加大對(duì)高收入者的調(diào)控力度； 。第三，房地產(chǎn)成為集聚財(cái)富的高利潤(rùn)率行業(yè) 。 兩年來(lái)，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開(kāi)發(fā)商及投資者的青睞。對(duì)投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報(bào)。英國(guó)也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易。一般而言，在提交全部資料后， 7個(gè)工作日即可完成公司設(shè)立程序。 納稅管理 無(wú)專(zhuān)門(mén)納稅管理機(jī)構(gòu)；偷稅 /避稅 /納稅籌劃混淆 財(cái)務(wù) 運(yùn)作 問(wèn)題 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 一個(gè)中心： 企業(yè)價(jià)值最大化 兩個(gè)基本點(diǎn)： 法人治理、財(cái)務(wù)管理 三個(gè)到位： 經(jīng)營(yíng)、投資、融資活動(dòng)管理到位 四方平衡： 股東、客戶(hù)、員工、社會(huì)利益平衡 五項(xiàng)改革： 業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估、財(cái)務(wù)導(dǎo)向、財(cái)務(wù)報(bào)表、風(fēng)險(xiǎn)管理、母子公司 六項(xiàng)循環(huán)： 預(yù)算、報(bào)告、收入、支出、資金、評(píng)估 企業(yè)財(cái)務(wù)管理變革 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 概 念 比 較 偷 稅 納稅人通過(guò)偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷(xiāo)毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)，或進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。 案例二： 某公司通過(guò)做假帳的方法少列收入、多列成本費(fèi)用。 案例三： 某公司通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。 如企業(yè)享受 “兩免三減半 ”的稅收優(yōu)惠政策。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時(shí)減稅；在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過(guò)500萬(wàn)美元，經(jīng)營(yíng)期在 10年以上，可享受 “一免兩減半 ”政策等等。如外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者，將從企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或投資開(kāi)辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。 假設(shè)合并后 B企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化 , 合并企業(yè)每年未彌補(bǔ)虧損前應(yīng)納稅所得額為 900 萬(wàn)元 , 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 5 年 , 行業(yè)平均利潤(rùn)率為 10% 。 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 案例 2： A公司向 B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?A