【正文】 temporblandit,sitJanuary下午 19:18:33一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。2023? 1知人者智，自知者明。2023? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。January 。2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。January 。2023? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。? 人生是尊貴的。 19:1819:18:33一月 我們?cè)谑赖亩虝旱囊簧?，我不知道還有什么比這種服務(wù)更好的了。? 只要有堅(jiān)強(qiáng)的持久心，一個(gè)庸俗平凡的人也會(huì)有成功的一天，否則即使是一個(gè)才識(shí)卓越的人，也只能遭遇失敗的命運(yùn)。? 因?yàn)橛辛烁兄x之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂(lè)，心理保持平衡，在待人接物時(shí)自然能免去許多無(wú)謂的對(duì)抗與爭(zhēng)執(zhí)。? 珍惜今天的擁有，明天才會(huì)富有。桂 體驗(yàn)地產(chǎn)重新定位房地產(chǎn)的功能和效用。利用慣性的其他思路，如：項(xiàng)目地盤包裝與綠地完工同步后的提前營(yíng)銷。（ 1）節(jié)點(diǎn)開發(fā) VS目標(biāo)，核心關(guān)注 4個(gè)問(wèn)題A、市場(chǎng)關(guān)系該如何處理？延續(xù)或者拋開 東城地產(chǎn) /郴資桂大道系列 ？B、結(jié)合未來(lái)行業(yè)及區(qū)域大勢(shì)，是否 節(jié)點(diǎn)開發(fā)模式 方可保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)？C、迎合市場(chǎng)與目標(biāo)客戶需求特征，什么是 核心驅(qū)動(dòng)力 ？如何持續(xù)？（ 2）產(chǎn)品 VS目標(biāo)，核心關(guān)注 2個(gè)問(wèn)題A、產(chǎn)品的國(guó)際化程度及戶型面積與個(gè)性化設(shè)計(jì)的創(chuàng)新？B、需要配備哪些硬件及軟件配套？本次溝通中的核心關(guān)注內(nèi)容平衡堂智業(yè)聯(lián)盟解決問(wèn)題的邏輯樹： 模糊化節(jié)點(diǎn)開發(fā)PROA、承郴資桂大道系列 OR另起爐灶 大道系列簡(jiǎn)要經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：慢而多獲利只是意外PROB、宏觀視角下的整體戰(zhàn)略選擇市場(chǎng)關(guān)系處理新的市場(chǎng)關(guān)系建立PROC、市場(chǎng)視角下的核心驅(qū)動(dòng)力選擇片區(qū)地標(biāo)聚焦（開發(fā)目標(biāo)在市場(chǎng)中的虛擬比對(duì)）目標(biāo)客戶鎖定（客戶群特征，物業(yè)消費(fèi)偏好）節(jié)點(diǎn)開發(fā)：郴州客戶箱體與宏觀緩沖勢(shì)頭，可選擇此模式，價(jià)格策略得當(dāng)，快銷不損失利潤(rùn)本項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力選擇及打造要點(diǎn)平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2 核心驅(qū)動(dòng)力選擇1 節(jié)點(diǎn)開發(fā)的取舍模糊節(jié)點(diǎn)開發(fā)及策略的初步導(dǎo)入Chapter珠 主 圈價(jià)值認(rèn)知 —— 區(qū)位國(guó) 分 道 2 地塊價(jià)值認(rèn)知 開發(fā)商目標(biāo)平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2 開發(fā)商目標(biāo)1 地塊價(jià)值認(rèn)知地塊價(jià)值認(rèn)知 開發(fā)商目標(biāo)Chapter N+1戶型 ，獨(dú)立書房216。 競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的品牌項(xiàng)目戶型創(chuàng)新亮點(diǎn)多，如 雙層陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、內(nèi)陽(yáng)臺(tái)、 轉(zhuǎn)角飄窗等，目前市場(chǎng)上已有少量出現(xiàn)，市場(chǎng)接受度高。 事實(shí)上大部分園林還停留在宅間綠化，造園時(shí)設(shè)計(jì)理念和最終品質(zhì)得不到保證，景觀均好性差 ；216。城市檔次提升的同時(shí)，呼喚有一批在規(guī)模、產(chǎn)品、景觀、檔次、文化等方面能匹配的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn) —— 已經(jīng)出現(xiàn)；2. 郴州房地產(chǎn)總體操盤水平、價(jià)格水平與整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力相背離，在金融大環(huán)境嚴(yán)重下滑的情況下，未來(lái)項(xiàng)目 品質(zhì)和房?jī)r(jià)將會(huì)同步提升 ；3. 城區(qū)市場(chǎng)在售待售待建的項(xiàng)目約 60個(gè)，市場(chǎng)總供給 400多萬(wàn)方，而 2023年郴州城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體銷售面積約 130萬(wàn)方， 郴州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)非常激烈 ；但市場(chǎng)上開發(fā)商實(shí)力較弱的很多，產(chǎn)品檔次較低， 品牌發(fā)展商和有影響力的品牌項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)，引導(dǎo)市場(chǎng)和喚醒客戶需求的提升 —— 有理由相信弱實(shí)力開發(fā)商會(huì)被逐步淘汰；4. 新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市化戰(zhàn)略以及對(duì)投資的保障政策，為本地房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái) 新的一次重大機(jī)遇 —— 兼并組合、投融資、開發(fā)操盤等模式的轉(zhuǎn)變 ；郴州房地產(chǎn)總體發(fā)展格局研判市場(chǎng)分析總結(jié)平衡堂智業(yè)聯(lián)盟銷售中心、賣場(chǎng)包裝、銷售服務(wù)意識(shí)及產(chǎn)品園林展示區(qū)嚴(yán)重滯后，可以預(yù)見在不久的將來(lái)， 營(yíng)銷理念更新和專業(yè)銷售引入 將為發(fā)展商帶來(lái)巨大的附加值（如北湖一號(hào)）現(xiàn)階段營(yíng)銷推廣投入偏低，媒體選擇單一、缺少組合策略， 缺少針對(duì)目標(biāo)客戶的挖掘手段，更加缺乏拓展行銷與超市化的先進(jìn)銷售模式 ；營(yíng)銷活動(dòng)少，且缺乏針對(duì)性，不能夠有效的向客戶傳達(dá)項(xiàng)目 生活方式與文化內(nèi)涵 ，缺少更高的 精神層面溝通 —— 銷售人員固步自封靠天吃飯比比皆是 ；由于行政執(zhí)法的原因，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和賣樓花盛行還將持續(xù)一段，率先推行 體驗(yàn)式營(yíng)銷的必將實(shí)現(xiàn) 高價(jià)格 、獲得 超額利潤(rùn) ，如（恒大華府、愛蓮湖畔、北湖一號(hào)等）；新項(xiàng)目必須 【 未雨綢繆 】 地著眼于未來(lái) 23年的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)與政策變數(shù) ，產(chǎn)品、配套和服務(wù)上的 前瞻性 對(duì)一個(gè)項(xiàng)目總體運(yùn)作是否成功具有決定性意義（如北湖一號(hào)）； 物業(yè)管理服務(wù) 的優(yōu)劣，不折不扣的成為客戶購(gòu)房做出選擇時(shí)的三大重要因素之一（如愛蓮湖畔、鴻翔尚城、龍泉名?。?。郴州個(gè)案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟億楓翠城 — 典型戶型大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，可改造成陽(yáng)光房戶型： 2+1設(shè)計(jì)；面積： 89㎡ 帶大陽(yáng)臺(tái)和一內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)陽(yáng)臺(tái) 可改造成臥房，贈(zèng)送面積達(dá) 1319平， 2房面積 3房享受。深圳開發(fā)公司先進(jìn)開發(fā)理念，對(duì)產(chǎn)品及對(duì)環(huán)保潮流的重視；216。營(yíng)銷、工程節(jié)點(diǎn)配合較好 .216。大面積入戶花園，可改造性雖強(qiáng)，幾乎失去了創(chuàng)新的意義。戶型設(shè)計(jì)有所創(chuàng)新，贈(zèng)送面積較多 ，客戶接受度高。交通便利，項(xiàng)目東側(cè) 300米是 汽車總站，西側(cè)銜接 107國(guó)道；216。購(gòu)房人群分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2023—2023 郴州買房客戶考慮因素 從購(gòu)買人購(gòu)房資金渠道來(lái)看， 2023年網(wǎng)上簽約購(gòu)買人采取一次性支付購(gòu)房的占 %，分期付款占 %，通過(guò)公積金機(jī)貸款支付購(gòu)房款占%，通過(guò)商業(yè)銀行貸款支付購(gòu)房款的占 %。郴州樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是 2023年：全年完成開發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng) %；完成商品房施工面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中新開工面積 ；商品房銷售面積 ，同比上升 67%，住房?jī)r(jià)格漲幅平穩(wěn)，當(dāng)年全市商品普通住宅成交均價(jià) /平方米，市場(chǎng)定價(jià)預(yù)售商品房均價(jià)為 /平方米，同比增長(zhǎng) %，其中，市場(chǎng)定價(jià)高層住宅均價(jià) /平方米，市場(chǎng)定價(jià)多層均價(jià) /平方米，市場(chǎng)定價(jià)別墅均價(jià)為 /平方米。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟市場(chǎng)整體供給 郴州市近幾年開發(fā)的樓盤檔次與規(guī)模雖有局限，但已處于提升階段，特別是近兩年的開發(fā)體量大，新建樓盤分布范圍廣，價(jià)格箱體和檔次在不斷拉大 —— 這是良性市場(chǎng)的開端。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟區(qū)域市場(chǎng)分析 商品房銷售面積走勢(shì)：2023年至今增幅明顯。遙遙領(lǐng)先，開發(fā)金額在 開發(fā)金額在 50億以上；第三集團(tuán)：郴州、湘潭、婁底、岳陽(yáng)、益陽(yáng)。478976 張家界 313253 湖 南 財(cái)政收入連續(xù) 7年排名第一。14 市場(chǎng)總結(jié)個(gè)案樓盤分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟地理屬性廣東江西廣西湖南湖南處于江南版圖中心連接南北、東西的大通道縱向交通大動(dòng)脈：京廣鐵路、武廣高鐵（京廣深港）、京港澳高速及復(fù)線、 107國(guó)道橫向：滬昆高速、滬昆高鐵、廈蓉高速等其中絕大部分交通大動(dòng)脈與郴州有關(guān)湖南區(qū)域市場(chǎng)分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟郴州乃湖南省南大門廣州、長(zhǎng)沙兩個(gè)區(qū)域中心城市之間的中心點(diǎn)，粵港澳的后花園。同時(shí)樓盤后續(xù)升價(jià)需要向相關(guān)部門申請(qǐng)通過(guò)后方能升價(jià)。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟可以看出本輪地產(chǎn)新政的政策邏輯是 “經(jīng)濟(jì)問(wèn)題升級(jí)為政治問(wèn)題 ”，其目標(biāo)在于從更高層面來(lái)解決當(dāng)前社會(huì)、經(jīng)濟(jì)難題 ,尤其是農(nóng)村投資、社會(huì)穩(wěn)定等大問(wèn)題 經(jīng)濟(jì)大轉(zhuǎn)型。 70%供地用于保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型住房 ——旨在淘汰資金實(shí)力弱的開發(fā)商 國(guó)資委要求 78 家非地產(chǎn)主業(yè)央企 15天出退出方案 按照國(guó)資委要求，除已確定的 16 家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外， 78 家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 二套房按揭首付不得低于50%， 利率不低于基準(zhǔn)利率 14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求， 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭， 貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。常規(guī)產(chǎn)品市場(chǎng)分析 —— 投資依據(jù)之溝通案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟謹(jǐn)呈： 【 郴州樓市輝煌之星 】 耒陽(yáng)王總郴州房地產(chǎn)投資意向平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 前 言 承蒙耒陽(yáng)王總的信任，我們有機(jī)會(huì)參與其項(xiàng)目投資策劃工作，借此溝通案匯報(bào)之機(jī)，深表對(duì)王總等投資人的感謝之情 ! 此報(bào)告為正式全程策劃與產(chǎn)品規(guī)劃案之前的溝通案，為雙方進(jìn)一步深度了解市場(chǎng)并開展項(xiàng)目操作細(xì)案策劃所用。 對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30% 國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款 —— 2套房貸 國(guó)稅總局發(fā)布 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 》明確土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。目標(biāo) 說(shuō)明平抑房?jī)r(jià) ,優(yōu)化民生1打擊投資、投機(jī)性需求2政治掛帥，取信于民3 在經(jīng)歷了 09年的大牛市之后，全國(guó)房?jī)r(jià)日益高企，民生問(wèn)題在高房?jī)r(jià)面前日益惡化，如何實(shí)現(xiàn) “ 居者有其屋 ” 對(duì)社會(huì)和諧和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行都具有丼足輕重的作用 從成因來(lái)看，高房?jī)r(jià)在很大程度上是由亍金融資本流動(dòng)性過(guò)剩造成的。 雖然各地執(zhí)行不一，郴州也不例外。自古以來(lái)中部通往嶺南的必經(jīng)之道 中國(guó)有色金屬之鄉(xiāng)；多項(xiàng)稀有金屬儲(chǔ)量第一；中國(guó)優(yōu)秀旅游城市中國(guó)溫泉之鄉(xiāng)中國(guó)銀都湖南省唯一的國(guó)家級(jí)出口加工保稅區(qū) 2023中國(guó)三線城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力“ 百?gòu)?qiáng) ” 第 45名（湖南唯一入選）……… 地理特征經(jīng)濟(jì)實(shí)力區(qū)域市場(chǎng)分析一平衡堂智業(yè)聯(lián)盟在武廣高鐵未響之前，嗅覺靈敏的粵派開發(fā)商已經(jīng)率先北上，珠江、萬(wàn)科、金地、碧桂園、保利、廣電等開發(fā)商在武廣沿線已經(jīng)安營(yíng)扎寨。雙 100城市 ： 2023年城市規(guī)模達(dá) 100平方公里人口 100萬(wàn) —— 預(yù)計(jì)提前 4年完成區(qū)域規(guī)劃：郴州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城市化進(jìn)程全面升級(jí) ！全國(guó)第一批進(jìn)入高鐵時(shí)代的城市。長(zhǎng)沙市 777824 益陽(yáng)市 175906 開發(fā)金額在 30億以上；第四集團(tuán)：衡陽(yáng)、邵陽(yáng)、懷化、 永州、 湘西。775億以上；第二集團(tuán)：株洲、常德、衡陽(yáng)、郴州。 2023年已經(jīng)突破 180萬(wàn)平方 06年到 08年商品房銷售面積有一波下滑，并在 08年探底。 2023年陸續(xù)十多個(gè)項(xiàng)目入市，含歷年存量銷售均價(jià)達(dá)到 3860元 /平米； 2023年又有十多個(gè)新盤上市，市場(chǎng)總體供貨量急速增加，暫