【正文】 temporblandit,sitJanuary下午 19:18:33一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。2023? 1知人者智，自知者明。2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。January 。2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。January 。2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。? 人生是尊貴的。 19:1819:18:33一月 我們在世的短暫的一生中，我不知道還有什么比這種服務更好的了。? 只要有堅強的持久心，一個庸俗平凡的人也會有成功的一天，否則即使是一個才識卓越的人，也只能遭遇失敗的命運。? 因為有了感謝之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂，心理保持平衡，在待人接物時自然能免去許多無謂的對抗與爭執(zhí)。? 珍惜今天的擁有，明天才會富有。桂 體驗地產(chǎn)重新定位房地產(chǎn)的功能和效用。利用慣性的其他思路，如：項目地盤包裝與綠地完工同步后的提前營銷。（ 1）節(jié)點開發(fā) VS目標，核心關(guān)注 4個問題A、市場關(guān)系該如何處理？延續(xù)或者拋開 東城地產(chǎn) /郴資桂大道系列 ？B、結(jié)合未來行業(yè)及區(qū)域大勢，是否 節(jié)點開發(fā)模式 方可保證目標實現(xiàn)？C、迎合市場與目標客戶需求特征，什么是 核心驅(qū)動力 ？如何持續(xù)？（ 2）產(chǎn)品 VS目標，核心關(guān)注 2個問題A、產(chǎn)品的國際化程度及戶型面積與個性化設計的創(chuàng)新？B、需要配備哪些硬件及軟件配套？本次溝通中的核心關(guān)注內(nèi)容平衡堂智業(yè)聯(lián)盟解決問題的邏輯樹： 模糊化節(jié)點開發(fā)PROA、承郴資桂大道系列 OR另起爐灶 大道系列簡要經(jīng)驗總結(jié)：慢而多獲利只是意外PROB、宏觀視角下的整體戰(zhàn)略選擇市場關(guān)系處理新的市場關(guān)系建立PROC、市場視角下的核心驅(qū)動力選擇片區(qū)地標聚焦（開發(fā)目標在市場中的虛擬比對）目標客戶鎖定（客戶群特征，物業(yè)消費偏好）節(jié)點開發(fā)：郴州客戶箱體與宏觀緩沖勢頭，可選擇此模式，價格策略得當，快銷不損失利潤本項目核心驅(qū)動力選擇及打造要點平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2 核心驅(qū)動力選擇1 節(jié)點開發(fā)的取舍模糊節(jié)點開發(fā)及策略的初步導入Chapter珠 主 圈價值認知 —— 區(qū)位國 分 道 2 地塊價值認知 開發(fā)商目標平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2 開發(fā)商目標1 地塊價值認知地塊價值認知 開發(fā)商目標Chapter N+1戶型 ，獨立書房216。 競爭力強的品牌項目戶型創(chuàng)新亮點多，如 雙層陽臺、入戶花園、內(nèi)陽臺、 轉(zhuǎn)角飄窗等，目前市場上已有少量出現(xiàn)，市場接受度高。 事實上大部分園林還停留在宅間綠化，造園時設計理念和最終品質(zhì)得不到保證，景觀均好性差 ；216。城市檔次提升的同時，呼喚有一批在規(guī)模、產(chǎn)品、景觀、檔次、文化等方面能匹配的房地產(chǎn)項目出現(xiàn) —— 已經(jīng)出現(xiàn)；2. 郴州房地產(chǎn)總體操盤水平、價格水平與整個城市經(jīng)濟實力相背離，在金融大環(huán)境嚴重下滑的情況下，未來項目 品質(zhì)和房價將會同步提升 ；3. 城區(qū)市場在售待售待建的項目約 60個，市場總供給 400多萬方，而 2023年郴州城區(qū)房地產(chǎn)市場總體銷售面積約 130萬方， 郴州房地產(chǎn)市場的競爭形勢非常激烈 ；但市場上開發(fā)商實力較弱的很多，產(chǎn)品檔次較低， 品牌發(fā)展商和有影響力的品牌項目已經(jīng)出現(xiàn)，引導市場和喚醒客戶需求的提升 —— 有理由相信弱實力開發(fā)商會被逐步淘汰；4. 新一輪經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市化戰(zhàn)略以及對投資的保障政策，為本地房地產(chǎn)發(fā)展帶來 新的一次重大機遇 —— 兼并組合、投融資、開發(fā)操盤等模式的轉(zhuǎn)變 ；郴州房地產(chǎn)總體發(fā)展格局研判市場分析總結(jié)平衡堂智業(yè)聯(lián)盟銷售中心、賣場包裝、銷售服務意識及產(chǎn)品園林展示區(qū)嚴重滯后，可以預見在不久的將來， 營銷理念更新和專業(yè)銷售引入 將為發(fā)展商帶來巨大的附加值（如北湖一號）現(xiàn)階段營銷推廣投入偏低，媒體選擇單一、缺少組合策略， 缺少針對目標客戶的挖掘手段，更加缺乏拓展行銷與超市化的先進銷售模式 ；營銷活動少，且缺乏針對性，不能夠有效的向客戶傳達項目 生活方式與文化內(nèi)涵 ，缺少更高的 精神層面溝通 —— 銷售人員固步自封靠天吃飯比比皆是 ；由于行政執(zhí)法的原因，內(nèi)部認購和賣樓花盛行還將持續(xù)一段，率先推行 體驗式營銷的必將實現(xiàn) 高價格 、獲得 超額利潤 ，如（恒大華府、愛蓮湖畔、北湖一號等）；新項目必須 【 未雨綢繆 】 地著眼于未來 23年的競爭市場與政策變數(shù) ，產(chǎn)品、配套和服務上的 前瞻性 對一個項目總體運作是否成功具有決定性意義（如北湖一號）； 物業(yè)管理服務 的優(yōu)劣，不折不扣的成為客戶購房做出選擇時的三大重要因素之一（如愛蓮湖畔、鴻翔尚城、龍泉名?。３恢輦€案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟億楓翠城 — 典型戶型大陽臺設計，可改造成陽光房戶型： 2+1設計；面積： 89㎡ 帶大陽臺和一內(nèi)陽臺，內(nèi)陽臺 可改造成臥房，贈送面積達 1319平， 2房面積 3房享受。深圳開發(fā)公司先進開發(fā)理念，對產(chǎn)品及對環(huán)保潮流的重視；216。營銷、工程節(jié)點配合較好 .216。大面積入戶花園，可改造性雖強，幾乎失去了創(chuàng)新的意義。戶型設計有所創(chuàng)新，贈送面積較多 ，客戶接受度高。交通便利，項目東側(cè) 300米是 汽車總站，西側(cè)銜接 107國道；216。購房人群分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2023—2023 郴州買房客戶考慮因素 從購買人購房資金渠道來看， 2023年網(wǎng)上簽約購買人采取一次性支付購房的占 %，分期付款占 %，通過公積金機貸款支付購房款占%，通過商業(yè)銀行貸款支付購房款的占 %。郴州樓市的轉(zhuǎn)折點是 2023年：全年完成開發(fā)投資 ，同比增長 %；完成商品房施工面積 ，同比增長 %，其中新開工面積 ；商品房銷售面積 ，同比上升 67%，住房價格漲幅平穩(wěn)，當年全市商品普通住宅成交均價 /平方米，市場定價預售商品房均價為 /平方米，同比增長 %，其中，市場定價高層住宅均價 /平方米，市場定價多層均價 /平方米，市場定價別墅均價為 /平方米。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟市場整體供給 郴州市近幾年開發(fā)的樓盤檔次與規(guī)模雖有局限，但已處于提升階段，特別是近兩年的開發(fā)體量大，新建樓盤分布范圍廣，價格箱體和檔次在不斷拉大 —— 這是良性市場的開端。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟區(qū)域市場分析 商品房銷售面積走勢：2023年至今增幅明顯。遙遙領(lǐng)先，開發(fā)金額在 開發(fā)金額在 50億以上；第三集團：郴州、湘潭、婁底、岳陽、益陽。478976 張家界 313253 湖 南 財政收入連續(xù) 7年排名第一。14 市場總結(jié)個案樓盤分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟地理屬性廣東江西廣西湖南湖南處于江南版圖中心連接南北、東西的大通道縱向交通大動脈：京廣鐵路、武廣高鐵（京廣深港）、京港澳高速及復線、 107國道橫向：滬昆高速、滬昆高鐵、廈蓉高速等其中絕大部分交通大動脈與郴州有關(guān)湖南區(qū)域市場分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟郴州乃湖南省南大門廣州、長沙兩個區(qū)域中心城市之間的中心點，粵港澳的后花園。同時樓盤后續(xù)升價需要向相關(guān)部門申請通過后方能升價。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟可以看出本輪地產(chǎn)新政的政策邏輯是 “經(jīng)濟問題升級為政治問題 ”，其目標在于從更高層面來解決當前社會、經(jīng)濟難題 ,尤其是農(nóng)村投資、社會穩(wěn)定等大問題 經(jīng)濟大轉(zhuǎn)型。 70%供地用于保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型住房 ——旨在淘汰資金實力弱的開發(fā)商 國資委要求 78 家非地產(chǎn)主業(yè)央企 15天出退出方案 按照國資委要求，除已確定的 16 家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外， 78 家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務 二套房按揭首付不得低于50%， 利率不低于基準利率 14日召開的國務院常務會議要求， 對貸款購買第二套住房的家庭， 貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 。常規(guī)產(chǎn)品市場分析 —— 投資依據(jù)之溝通案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟謹呈： 【 郴州樓市輝煌之星 】 耒陽王總郴州房地產(chǎn)投資意向平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 前 言 承蒙耒陽王總的信任，我們有機會參與其項目投資策劃工作，借此溝通案匯報之機，深表對王總等投資人的感謝之情 ! 此報告為正式全程策劃與產(chǎn)品規(guī)劃案之前的溝通案，為雙方進一步深度了解市場并開展項目操作細案策劃所用。 對購買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30% 國務院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 —— 2套房貸 國稅總局發(fā)布 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》明確土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。目標 說明平抑房價 ,優(yōu)化民生1打擊投資、投機性需求2政治掛帥，取信于民3 在經(jīng)歷了 09年的大牛市之后，全國房價日益高企，民生問題在高房價面前日益惡化，如何實現(xiàn) “ 居者有其屋 ” 對社會和諧和經(jīng)濟的平穩(wěn)運行都具有丼足輕重的作用 從成因來看，高房價在很大程度上是由亍金融資本流動性過剩造成的。 雖然各地執(zhí)行不一，郴州也不例外。自古以來中部通往嶺南的必經(jīng)之道 中國有色金屬之鄉(xiāng)；多項稀有金屬儲量第一；中國優(yōu)秀旅游城市中國溫泉之鄉(xiāng)中國銀都湖南省唯一的國家級出口加工保稅區(qū) 2023中國三線城市綜合競爭力“ 百強 ” 第 45名（湖南唯一入選）……… 地理特征經(jīng)濟實力區(qū)域市場分析一平衡堂智業(yè)聯(lián)盟在武廣高鐵未響之前，嗅覺靈敏的粵派開發(fā)商已經(jīng)率先北上，珠江、萬科、金地、碧桂園、保利、廣電等開發(fā)商在武廣沿線已經(jīng)安營扎寨。雙 100城市 ： 2023年城市規(guī)模達 100平方公里人口 100萬 —— 預計提前 4年完成區(qū)域規(guī)劃：郴州經(jīng)濟高速發(fā)展和城市化進程全面升級 ！全國第一批進入高鐵時代的城市。長沙市 777824 益陽市 175906 開發(fā)金額在 30億以上；第四集團：衡陽、邵陽、懷化、 永州、 湘西。775億以上；第二集團：株洲、常德、衡陽、郴州。 2023年已經(jīng)突破 180萬平方 06年到 08年商品房銷售面積有一波下滑，并在 08年探底。 2023年陸續(xù)十多個項目入市，含歷年存量銷售均價達到 3860元 /平米； 2023年又有十多個新盤上市，市場總體供貨量急速增加，暫