【正文】 一月 21一月 2104:32:3904:32:39January 23, 2023v 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 214:32 上午 一月 2104:32January 23, 2023v 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 4:32:38 上午 4:32 上午 04:32:38一月 21v 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 04:32:3804:32:3804:321/23/2023 4:32:38 AMv 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。v 多想一下競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。v 走得最慢的人，只要他不喪失目標(biāo)，也比漫無(wú)目的地徘徊的人走得快。v 絕不可追隨產(chǎn)業(yè)界的時(shí)尚，要做其他公司不肯做的事。v 絕不會(huì)再來(lái)的機(jī)會(huì)。如果沒(méi)有人做，就要放棄，這是一個(gè)必要條件。v取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：v 銷售底價(jià)部分：v按銷售額的 %（百分之壹點(diǎn)貳） 取費(fèi)；v 溢價(jià)部分：v乙方按 20% （百分之貳拾） 取費(fèi)。三、形象代言人 ※ 形象代言人的應(yīng)用： v 新聞：來(lái)東平拍攝照片及參與活動(dòng)時(shí)舉行新聞發(fā)布會(huì)，v 接受山東媒體采訪（報(bào)紙、電視、網(wǎng)站、廣播，特別邀請(qǐng)省級(jí)媒體參與）v 平面：報(bào)廣、戶外廣告、售樓處包裝、海報(bào)、客戶通訊等v 視頻：電視廣告（ 15秒或 30秒）、電視訪談v 注：電視廣告可視形象代言使用費(fèi)用情況進(jìn)行取舍v 活動(dòng)參與：來(lái)東平參與項(xiàng)目的大型活動(dòng)※ 合作期限及費(fèi)用額度v 合作期限： 3個(gè)月（ 911月）v 費(fèi)用額度： 70萬(wàn)元以下第七章 案場(chǎng)管理說(shuō)明（一）案場(chǎng)管理組織架構(gòu)銷售經(jīng)理置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)派單主管策劃師行政文秘派單員派單員（二）案場(chǎng)管理制度及主要工作提綱 一、營(yíng)銷中心管理用品及管理制度 二、置業(yè)顧問(wèn)所需用品 三、宿舍選擇及宿舍管理制度 四、市場(chǎng)調(diào)查 五、樓盤價(jià)值分析 ，統(tǒng)一說(shuō)辭六、銷售資料的準(zhǔn)備 七、銷售文件準(zhǔn)備 八、銷售人員招聘、培訓(xùn)九、銷售工作流程十、促銷方式 第八章 公司簡(jiǎn)介與項(xiàng)目取費(fèi)金潤(rùn)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司公司簡(jiǎn)介v 聊城金潤(rùn)房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司是一家專業(yè)從事一手樓盤 ,尾房 ,滯銷盤全案代理銷售、策劃的公司，同時(shí)開展商業(yè)招商及運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)。應(yīng)重點(diǎn)考慮。每一個(gè)廣告都有實(shí)質(zhì)內(nèi)容。v 在東平，城市范圍較小，報(bào)紙媒體的作用不如大型城市，因此戶外廣告具有較大的宣傳作用，應(yīng)重視戶外廣告牌的宣傳作用。但并不直接說(shuō)明項(xiàng)目為東平樓王。v 商業(yè)步行街商業(yè)功能有：商務(wù)型酒店、飲食文化城、圖書館、網(wǎng)吧、茶樓、醫(yī)療保建中心、超市、大型超市、精品店、便利店、花店、美容美發(fā)店、護(hù)膚中心等。一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位v 產(chǎn)品建議：v ※ 板式小高層 100110三室為主，點(diǎn)式小高層戶型 110130三室；洋房以 120140為主；疊拼復(fù)式 170210.v ※ 多利用外部敞開式或半敞開式空間，如一層花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等，增加產(chǎn)品的附加值，讓利于客戶。 二、賣點(diǎn)分析 v （三）機(jī)會(huì)：v 周邊的幾個(gè)項(xiàng)目素質(zhì)也較高，區(qū)域逐漸形成高檔居住區(qū)，以體現(xiàn)高品質(zhì)特色。二、賣點(diǎn)分析 v （一） 優(yōu)勢(shì)：v 本項(xiàng)目地處區(qū)域周邊環(huán)境優(yōu)美，有山體，綠化較好，自建人工湖，景色秀美。v ※ 銷售人員的素質(zhì)相對(duì)不高，對(duì)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)、理解較淺，缺乏對(duì)市場(chǎng)應(yīng)有的了解與判斷，在待人接物方面，缺乏禮節(jié)規(guī)范。整個(gè)東平住宅市場(chǎng)中的主力戶型面積大約在 110150㎡左右。未來(lái) 3年中，東平的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將變得激烈。東平房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃圖示產(chǎn)品要點(diǎn) 戶型v 在戶型供應(yīng)方面，東平縣住宅主要以三室一廳、三室兩廳為主，是戶型組合結(jié)構(gòu)中的重要組成部分。v 總體上的建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)比較雷同，難得見到高品質(zhì)的環(huán)境樓盤，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，高素質(zhì)樓盤反而熱銷，典型的例子如常春藤、御景龍庭、山水家園等，說(shuō)明在基本同質(zhì)化的市場(chǎng)情況下，做好 創(chuàng)新性、品質(zhì)感 的重要性！產(chǎn)品要點(diǎn) 價(jià)格v 通過(guò)對(duì)東平縣住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東平房產(chǎn)的價(jià)格目前來(lái)說(shuō)處于正常略高的價(jià)格范圍，整體來(lái)看， 09年上半年的東平住宅平均價(jià)格在 2500元/平方米左右， 09年下半年至 10年下半年，東平住宅平均價(jià)格在 2800元 /平方米左右，目前均價(jià)已升至3000元 /平方米左右。包括個(gè)體工商戶、私營(yíng)企業(yè)主以及其他高收入階層。v 部分產(chǎn)品同質(zhì)化，真正的低矮層高檔產(chǎn)品缺乏。v （ 2）山水環(huán)境優(yōu)美：v 南靠東山，環(huán)保龍泉灣人工湖，水景湖景獨(dú)享v （ 3）交通方便，配套齊全v 地處東平與泰安的必經(jīng)之路 佛山路，與縣政府、迎賓館、水利局酒店僅 1公里，餐飲娛樂(lè)配套完善，生活便利v （ 4）教育完備，文化氣氛好v 機(jī)關(guān)幼兒園、實(shí)驗(yàn)一小、二小，實(shí)驗(yàn)初中，東平縣二中v （ 5）產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新v 產(chǎn)品創(chuàng)新，首推臺(tái)地花園洋房，疊拼洋房，引領(lǐng)高端居住生活品質(zhì)；花型布局點(diǎn)式高層，開創(chuàng) 270度陽(yáng)光空間戶型先河。v ※ 制作湖區(qū)私有公園，動(dòng)靜結(jié)合，步移景異，設(shè)置水體環(huán)境、織草磚、草坪、花圃、少量素石、林蔭小徑、趣味小品等景觀，各個(gè)區(qū)域均用色帶或色塊區(qū)別，體現(xiàn)環(huán)境的情趣感；在中心庭園各處適量設(shè)置休閑桌椅、吊椅；在小區(qū)內(nèi)設(shè)兒童娛樂(lè)區(qū)，并在該區(qū)設(shè)置以動(dòng)物為題材的小品等。獨(dú) 尊v 營(yíng)銷創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化推廣，進(jìn)入無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域：v ※ 產(chǎn)品類型、戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新，差異化v ※ 形象定位差異化v ※ 表現(xiàn)手段差異化v ※ 銷售工具差異化v ※ 事件、活動(dòng)差異化借 船v 順勢(shì)而為，合作共贏！v ※ 借政府之船v ※ 借媒體之船v ※ 借專家之船v ※ 借名人之船v ※ 借城市資源之船v ※ 借消費(fèi)者之船攻 心v 沖擊消費(fèi)者心理防線，在短時(shí)間內(nèi)占據(jù)消費(fèi)者心理，激發(fā)其購(gòu)房行為！v ※ 景觀攻心v ※ 文化攻心v ※ 專業(yè)形象攻心v ※ 人際情感攻心 v ※ 推盤節(jié)奏攻心v ※ 產(chǎn)品體驗(yàn)攻心 炫 目v 快速上市，快速開盤，不斷地制造事件，不斷地推出明星產(chǎn)品，大氣優(yōu)美的平面和三維動(dòng)畫形象展示，多種傳播形式綜合運(yùn)用，對(duì)市場(chǎng)采用集中飽合式的立體打擊戰(zhàn)術(shù)！一波三折v 本階段的項(xiàng)目推廣既聲勢(shì)浩大又循序漸進(jìn)，先樹項(xiàng)目形象帶出市場(chǎng)最受關(guān)注的花園洋房升級(jí)版，又力推主力小高層、高層產(chǎn)品，再將創(chuàng)新新產(chǎn)品點(diǎn)式陽(yáng)光小高層送至聚光燈下；一浪推出一浪，一浪又高過(guò)一浪，浪浪相擁，在 7月份完成預(yù)熱， 10月的黃金季節(jié)達(dá)到全年?duì)I銷活動(dòng)的制高點(diǎn)；既滿足了快速上市的需求，又符合產(chǎn)品上市的營(yíng)銷規(guī)律。v 廣告宣傳由虛到實(shí)，由形象到賣點(diǎn)，虛實(shí)結(jié)合一、 廣告總策略v 基本物料：樓書、單頁(yè)、內(nèi)刊等v 戶外平面：道旗，大型廣告位、項(xiàng)目圍擋、v 進(jìn)城主要路口廣告展示、步行街廣告位v 電視媒體：電視字幕、角標(biāo)、形象片v 戶外廣告位：百貨大樓城市廣場(chǎng)大屏廣告 、 v 電子巡訪車v 直投渠道：辰宏廣告、東方傳媒v 主流報(bào)紙：齊魯晚報(bào)泰安版v 短信群發(fā)：v 其他：出租車副駕貼等二、 廣告渠道分析（一） 廣告渠道列示：