【正文】 住戶生態(tài)手冊 生態(tài)節(jié)能系統(tǒng) — 高舒適度低能耗系統(tǒng)E107本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。西向隔熱216。 住宅與山體的對話D105書房與自然對話 ——通過戶內(nèi)戶外空間的融合營造豐富的灰空間，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空間感覺，位置越高，觀景效果越好。當(dāng)建筑位于山谷、山腹、山麓地段時(shí)更具有表現(xiàn)力， 形成與地形協(xié)調(diào)的肌理。這里沒有出現(xiàn)一處常規(guī)的條幅、展板、吊旗、 POP等常見的銷售道具， 力求用純粹的精神滿足打動客戶 ，而結(jié)果是更好的銷售效果生活體驗(yàn)館 = 銷售中心 底層商鋪打通作為銷售中心83提供咖啡類休閑飲料，頂級俱樂部式的布局，營造輕松的氛圍，通透的落地窗使湖景一覽無遺，讓客戶可以在湖景的縈繞中品味手中香濃的咖啡， 細(xì)細(xì)的體會所描述的生活生活體驗(yàn)館 = 景觀咖啡廳寫意的空間 +通透的湖景 +香濃的咖啡=景觀咖啡廳上層 TH空間84生活體驗(yàn)館 = 時(shí)尚發(fā)布室時(shí)尚信息的發(fā)布空間，通過書籍、雜志、視頻文件等方式提供國際最新最時(shí)尚的潮流信息，定期更新內(nèi)容，成為蘇州乃至長三角時(shí)尚的發(fā)布室潮流的發(fā)源地，新思維流淌的空間上層 TH空間85生活體驗(yàn)館 = X空間開放式的設(shè)計(jì)布局，靈感四溢的家具飾品，打造一個(gè) 具有強(qiáng)烈視覺震撼力的空間 ，可對外出租用于舉行小型 PARTY創(chuàng)意的空間、分享的場所、聚會的 X空間上層 TH空間86生活體驗(yàn)館Experiencecamp讓長三角財(cái)富階層體驗(yàn)一種新的生活方式 —生活體驗(yàn)館 = 我們想描述的生活 ＝ 景觀咖啡廳 + 時(shí)尚發(fā)布室 + X空間87 建立品質(zhì)標(biāo)簽 3. 山地建筑創(chuàng)意群 +試住村 88回歸建筑本質(zhì)功能復(fù)合（ mixused)緊湊 (pact)適宜步行 (pedestrianfriend)珍視環(huán)境 (enviroment caring)開放、融合、 Mixed use： 回歸 城市中心住宅 的基本特點(diǎn)因地制宜： 回歸 山居建筑 的基本特點(diǎn)技術(shù)層面：減少接地、不定基面、山屋共融環(huán)境的原生性：景觀的生態(tài)性、景觀視覺、景觀情感、景觀空間建筑：視覺獨(dú)特性、步行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)89由 建筑單元 組合而成，通常建于單坡基地。酒店： 碧瀛谷大酒店所配備桑拿、餐廳、健身房、桌球室、影視廳、棋牌室、美容廳、卡拉 OK廳、超市全套設(shè)施。嚴(yán)格按照五星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ，針對業(yè)主，提供九大服務(wù)系統(tǒng)：安全保障服務(wù)系統(tǒng)、家政服務(wù)系統(tǒng)、送餐服務(wù)系統(tǒng)、專業(yè)人員（保姆、服務(wù)員、廚師、園藝師等等）培訓(xùn)及出租服務(wù)系統(tǒng)、活動籌劃和執(zhí)行服務(wù)系統(tǒng)、商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)、后勤保障服務(wù)系統(tǒng)、信息化管理服務(wù)系統(tǒng)、延展服務(wù)系統(tǒng)。n2023年將建成南京 鎮(zhèn)江 常州 無錫 蘇州 上海城際軌道交通線，屆時(shí)蘇州輕軌將直通浦東，運(yùn)行時(shí)間半小時(shí)以內(nèi)，三分鐘一班73頂級高端住宅機(jī)會 1：外資銀行人民幣業(yè)務(wù)的放開使得房子尤其是頂級高端住宅成為了 “ 提款機(jī) ”( ＝財(cái)富工具 )政府 銀行 開發(fā)商 銀行 小業(yè)主 銀行 小業(yè)主一級市場 三級市場二級市場p政府的收益來自于土地的出讓，和可能采取的物業(yè)稅收p開發(fā)商的收益源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利銷售；p銀行目前處于弱勢地位，個(gè)人的房地產(chǎn)按揭是爭相爭奪的市場收益部分；p小業(yè)主的收益途徑有兩種：短線出手，換取現(xiàn)金收益；2－ 銀行業(yè)提供服務(wù)的前提下做為資產(chǎn)隨時(shí)可以從銀行中獲現(xiàn)，并可享受房產(chǎn)升值帶來的重新評估后的價(jià)值增值；2－ 在二線城市，銀行業(yè)較為落后，發(fā)展商通過經(jīng)營或者與擔(dān)保公司聯(lián)手合作的方式為客戶提供穩(wěn)定的現(xiàn)金收益。通貨膨脹率自 2023年后持續(xù)上漲，人民幣升值，直接影響房價(jià)上升216。 這是一個(gè) 大的財(cái)富化運(yùn)動 ， 特別支持的一點(diǎn)就是一定要把物業(yè)稅收起來，最長期的是誰持有的房子多誰為政府多交錢，這是中央提出和諧社會的基本要求，財(cái)富化我們不反對，但是我們反對擁有財(cái)富投入房地產(chǎn)他沒有負(fù)擔(dān)，不向政府交稅，這個(gè)我是特別反對的。2023. 公布《上海市住房建設(shè)規(guī)劃（20232023年）》優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含配套商品房）的土地供應(yīng)，其供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。一、對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。n基礎(chǔ)指標(biāo)：占地面積約 60余萬㎡，總建筑面積 ㎡ ，共 450棟別墅，包括花園、河景、江景三種類型別墅，與博鰲高爾夫球會及博鰲金海岸酒店隔河相望。日本古谷誠章： 全程僅需 40分鐘。 ”類型 項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)均價(jià)（￥ /㎡） 服務(wù)方式別墅 香蜜湖 1號 TOHO： 36000 雙拼： 70000 獨(dú)家代理招華 3 世聯(lián)高端住宅體系之 —— 終端展示體驗(yàn)策略■全國接待大使；■頂級俱樂部的提前介入(置入式營銷 )；■精確選擇展示點(diǎn)，確保展示對項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行有力支撐 。數(shù)據(jù)庫名稱 項(xiàng)目名稱 客戶數(shù)量 月均增量B寫字樓數(shù)據(jù)庫n環(huán)渤海亞洲資源大廈盈地大廈84851350n長三角 綠地商務(wù)大廈 158 ——n珠三角 國際商會中心諾德中心中電信息大廈創(chuàng)展中心 國際商會大廈國際文化大廈現(xiàn)代之窗 財(cái)富廣場寫字樓銀座國際 英龍展業(yè)大廈金谷一號 田面城市大廈總部大廈 南山金融中心28247481254141934 25252554608607208540 18879300～ 350數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)銷售管理平臺，統(tǒng)計(jì)截至日期 :2023年 11月 15日34“世聯(lián)擁躉 ”為經(jīng)過篩選的世聯(lián)忠誠客戶，他們常年和世聯(lián)合作，購買多個(gè)世聯(lián)代理單位，不僅商鋪類、寫字樓類產(chǎn)品，還有專門的投資客，他們認(rèn)可世聯(lián)對于形勢的判斷，和我方有著良好的合作及利益關(guān)系，給到美好的前景和市場判斷得到合理的投資回報(bào)率，他們有著強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將有機(jī)會成為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。勞動強(qiáng)度不高，有錢有閑 頂級富豪1000萬以上 共 6組 比例 %年齡在 45－ 50歲有魄力有膽識，特殊行業(yè)造就的特殊人群資本實(shí)力超強(qiáng)，對價(jià)格不敏感選擇物業(yè)一定會在某一區(qū)域內(nèi)部選擇最高端項(xiàng)目中的最頂級產(chǎn)品占有欲極強(qiáng)，生財(cái)容易，花錢極致，出手闊綽，隨性而來，第一感覺很重要 我心向西山243 北京 → 西山美廬n２、產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)n自然環(huán)境，交通便捷，別墅生活形態(tài)，使用價(jià)值 n稀缺性，項(xiàng)目的檔次和標(biāo)桿地位n地段價(jià)值，升值潛力n圈層渠道拓展其中世聯(lián)聯(lián)動介紹的客戶最多 ,可見世聯(lián)客戶的積累相當(dāng)豐富、路牌廣告的截流明顯，路過造訪的也很多，證明項(xiàng)目展示上的優(yōu)勢。有些客戶是 “ 醉翁之意不在酒 ” ， 但為保證 低調(diào)開盤，開盤前我們不能直接與之前的客戶進(jìn)行溝通。宣傳廣告的投入幾乎為零。17 英里n一、細(xì)節(jié)是物業(yè)彰顯高檔次、體現(xiàn)高價(jià)值 /高品位的必要手段；客戶對高端物業(yè)細(xì)節(jié)的關(guān)注程度較高；n二、 “ 瑕疵說明 ” ，坦誠的表達(dá)不僅不會嚇退客戶，相反會使客戶產(chǎn)生信任感；n三、建筑材質(zhì)應(yīng)能體現(xiàn)個(gè)性，展現(xiàn)美感。11當(dāng)資源過于強(qiáng)勢，所有人都拜倒在山水的石榴裙下，曖昧不已 ……本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。(3)碧瀛谷，推出針對體育、影視明星、業(yè)界精英、文化名流以及藝術(shù)家的山水別墅試居活動。 (2)舉辦 “ 幸運(yùn) 52新年秀 ” 暨酈島別墅業(yè)主新年聯(lián)誼晚會 .晚會內(nèi)容豐富，有 “ 幸運(yùn)搶答 ” 、 “ 爭分奪秒 ” 、 “ 幸運(yùn)搭檔 ” 、 “ 智力陷阱 ” 四個(gè)娛樂性互動環(huán)節(jié)及三次整點(diǎn) “ 幸運(yùn)大抽獎(jiǎng) ”.(3) 《現(xiàn)代快報(bào)》舉辦的 “ 我的樓盤，我做主 ” 人氣 PK大賽中，酈島別墅再次感動蘇州，以絕對優(yōu)勢榮獲蘇州最佳人氣樓盤第一名 .(4)酈島別墅的展位位于三香路體育中心體育館 “ 外五 ” ，房交會期間，凡購買指定房型可享受 100元 /平米的優(yōu)惠。 一黃金周為其業(yè)主（其稱島主）拉開一系列主題會展活動，如 “ 海內(nèi)書畫名家太湖精品鑒賞會 ”, 騎馬 ,高爾夫運(yùn)動 .太湖天闋 (1)“ 太湖 ?天闋 ” 上海差點(diǎn)巡回賽美蘭湖站的南湖泊球場等多個(gè)上海賽場開打。市場概況 2：同板塊內(nèi)訴求雷同：蘇州園林 /產(chǎn)業(yè)支持 /山水資源 /7太湖 木瀆靈巖區(qū) 水鄉(xiāng)古鎮(zhèn) 該片區(qū) 生態(tài)自然、水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)、離園區(qū) 近是重要優(yōu)勢。因此本文檔內(nèi)容僅限于對世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。n 如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。既享受蘇州的園林山水，又喜歡城市的便捷生活和氛圍。 天闋太湖高爾夫山莊碧瀛谷一線水景 /水星游艇俱樂部終生會員 /剛結(jié)構(gòu)建筑本體太湖水景 /國際高爾夫酒店及配套 /新亞洲風(fēng)格 /無敵山湖景觀 /全湖景精裝修別墅 /假日酒店 /山下頂級會所 /GOlf本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。(2) 20集電視連續(xù)劇《水火探戈》在風(fēng)景秀美的蘇州太湖邊 “ 太湖天闋 ” 別墅群中開機(jī)。招商 價(jià)值標(biāo)竿 (1) 碧瀛谷推出 3000萬元的頂級高端住宅 .塑造概念 (1)太湖高爾夫山莊 蘇州首家 5星級別墅社區(qū) .居住體驗(yàn) (1)碧瀛谷隆重推出了針對目標(biāo)客戶的 “ 送租試居 ” 活動，真實(shí)體驗(yàn)巍然漁洋山和浩瀚太湖的風(fēng)光生活。12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n終端細(xì)節(jié)展示人們總是相信 眼見為實(shí) 所以須營造營銷氛圍目的是引起客戶沖動n高調(diào)活動 /主流媒體提高項(xiàng)目在高端人群中的知名度，奠定 口碑傳播 的基礎(chǔ)；項(xiàng)目與公司 品牌聯(lián)動 效果佳。這樣做一是為了保持項(xiàng)目奢侈品概念的高端形象，二來是為了避免外界的過分關(guān)注，降低再次發(fā)生意外的幾率。即使來者皆客，我們?nèi)砸３指叨鹊奈C(jī)防范意識，這對我們的應(yīng)變能力、全局掌控能力及高端客戶的把握提出了挑戰(zhàn)。此外報(bào)刊雜志、網(wǎng)絡(luò)、DM也收到一定效果朋友介紹路牌路過254 中國 → 北京 → 麥卡倫地n“ 麥卡倫地 ” 項(xiàng)目位于 以 “ 龍脈溫泉 ” 聞名于世的昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn) n用地面積為 21萬平方米，容積率 0. 41，總建筑面積n 該項(xiàng)目周邊資源豐富，以 “ 龍脈溫泉 ” 最為知名，其 暢達(dá)的交通和良好的自然環(huán)境造就了定位于亞北最高端、最貴氣和最值得珍藏的新學(xué)院派別墅 264 中國 → 北京 → 麥卡倫地n媒體宣傳以 “ 居于山，隱于宅，樂于天下 ” 的生活理念來傳遞一種生活狀態(tài)n世聯(lián)明源系統(tǒng)積聚了大量高端客戶，為我們拿下這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，輸送了重要物資儲備n巧借東風(fēng) 周邊項(xiàng)目的大力宣傳，給自身帶來了潛在客流，路牌廣告的客戶截流作用明顯n媒體宣傳 +世聯(lián)內(nèi)部客戶數(shù)據(jù)庫 是成功銷售的制勝法寶；n SALES的培訓(xùn) “兵馬未動，糧草先行 ”，針對項(xiàng)目本身進(jìn)行換位思考，對客戶不認(rèn)可因素的統(tǒng)一說辭 進(jìn)行針對性的培訓(xùn)，具體包括地段位置、交通、社區(qū)周邊環(huán)境、商業(yè)影響、社區(qū)內(nèi)部配套、戶型景觀等。數(shù)據(jù)庫名稱 項(xiàng)目名稱 客戶數(shù)量 世聯(lián)擁躉C數(shù)據(jù)庫（商鋪類） 八達(dá)商城大世界商廈鴻基東港大廈明華廣場新龍崗商業(yè)中心503492896917642802D數(shù)據(jù)庫（投資客） —— 4000 618數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)銷售管理平臺，統(tǒng)計(jì)截至日期 :2023年 11月 15日商鋪類客戶與職業(yè)投資客會有小比例的重合。■嚴(yán)格監(jiān)控所有展示節(jié)點(diǎn)，采用 《工作跟進(jìn)日志》 每天跟蹤檢查，任何問題及時(shí)提出和整改，監(jiān)督工程實(shí)施的質(zhì)量和進(jìn)度 。 人手一部對講機(jī)，保證信息同步客戶經(jīng)營的價(jià)值體現(xiàn) /支援隊(duì)伍陣容強(qiáng)大43世聯(lián)高端住宅體系之 —— 工作流程分析 1階段 世聯(lián)工作方式 階段成果與研究方法拿地階段 市場研究專家組 +估價(jià)師項(xiàng)目分析判斷地塊資源分析 地塊潛力分析成立市場研究項(xiàng)目組l開發(fā)商目標(biāo)溝通l現(xiàn)場調(diào)查、地塊勘察l項(xiàng)目可行性研究分析l項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃l項(xiàng)目投資分析l項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ……階段研究成果概念設(shè)計(jì)階段 市場研究小組 +建筑師市場客戶調(diào)研 地塊研判共同完成概念草圖形成設(shè)計(jì)任務(wù)書前期定位報(bào)告lXX市高端住宅片區(qū)市場調(diào)查l市場暢銷、滯銷戶型分析l客戶分析 /競爭分析l建筑硬件指標(biāo)判定階段研究成果工具 /模型nSWOT模型n波士頓矩陣n暢銷戶型模型n滯銷戶型模型n硬件指標(biāo)判定模型原則：最大化利用資源、突破限制條件本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 曦城 TOHO： 20230 DL： 30000 顧問城市山谷 3期 TOHO： 18000 獨(dú)家代理波托菲諾別墅 DL： 110000 顧問星河 體驗(yàn) /居住欣賞 ——11 棟中國安東 中國張永和 n配套設(shè)施：五星級酒店、別墅度假村、高爾夫球場、智能化通訊設(shè)施、高速公路等房屋共有九種類型，其中 A－ E為嚴(yán)迅奇設(shè)計(jì)， F－ I為承孝相設(shè)計(jì) 606項(xiàng)目發(fā)展借鑒點(diǎn)：n國際峰會n品牌聯(lián)盟 (凱賓斯基、博鰲論壇 )n政治大事件的震撼效應(yīng)n年度度假 VIP卡，享受多種特惠服務(wù)n持續(xù)盈利模式（與一年一度政治大事件的聯(lián)合）617九寨天堂位于 四川省阿壩藏族羌族自治州境內(nèi)，距九寨溝口20km,距九黃機(jī)場