【正文】 2023年第一季度實(shí)現(xiàn)銷售收入 8000萬元，取得子公司分紅 150萬元，轉(zhuǎn)讓其持有的股權(quán)取得凈收益 1000萬元，另從當(dāng)?shù)卣〉脽o償資助的補(bǔ)助資金 2023萬元。業(yè)主丙商品房銷售單價(jià) 6500元 /㎡ ，合同面積 78㎡ ，實(shí)測(cè)面積 80㎡ 。請(qǐng)問，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)同購房業(yè)主之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人乙簽署商品房銷售合同，約定 2023年 5月 30日前交房。請(qǐng)問：甲乙雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？（ 2）、合同履行，供應(yīng)商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例丙企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調(diào)供應(yīng)協(xié)議，總價(jià)款 500萬元（含稅），約定三個(gè)月供貨，否則賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。無論協(xié)議如何簽署，均應(yīng)視為租金收入，繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)商品房銷售收入未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入包括哪些？（ 1）預(yù)收賬款貸方發(fā)生額（ 2）其他企業(yè)往來科目（ 3）定金、訂金等（保證金、誠意金）案例某房地產(chǎn)企業(yè)在開盤前進(jìn)行客戶預(yù)約登記，凡登記客戶先提供身份證復(fù)印件一張并繳納誠意金 2萬元，待正式開盤后預(yù)約登記的客戶可優(yōu)先選房，選中房子的誠意金抵頂房款，放棄選房的退還誠意金。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)商品房銷售收入商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)所得稅新 31號(hào)文第六條企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為 銷售收入 的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：　　 (一 )采取 一次性全額收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如： 30萬甲供材， 70萬工 費(fèi)，按照 100萬 繳納營業(yè) 稅并開具 發(fā) 票。建安部分有 5000萬元應(yīng)取得但尚未取得發(fā)票，假定按照稅法規(guī)定可預(yù)提部分為 3500萬元。請(qǐng)計(jì)算各成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟那捌诠こ藤M(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時(shí)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 —— 開發(fā)間接費(fèi)入賬依據(jù)—— 開發(fā)間接費(fèi)中的營銷設(shè)施建造費(fèi)問題項(xiàng)目范圍內(nèi)臨時(shí)設(shè)施型和會(huì)所型、項(xiàng)目范圍外單獨(dú)建設(shè)型和租賃型四類—— 開發(fā)間接費(fèi)中能否列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 7）、開發(fā)成本中的預(yù)提與待攤費(fèi)用案例某房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項(xiàng)目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會(huì)所?！?預(yù)算編審費(fèi)支付給中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費(fèi)用。（ 1）、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對(duì)象劃分原則案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到一塊土地，開發(fā)住宅小區(qū)項(xiàng)目。請(qǐng)問甲企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？甲房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金問題，在取得預(yù)售許可證前針對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，約定以每平方 6000元的較低價(jià)格將商品房銷售給員工，待取得預(yù)售許可證正式開盤后，員工可選擇簽訂正式網(wǎng)簽合同保留房子或者以每平方 8000元價(jià)格將商品房回購給企業(yè)。銀行根據(jù)借款協(xié)議計(jì)算收取了企業(yè) 150萬元滯納金。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)架構(gòu) 組 成 架構(gòu)明 細(xì)收入架構(gòu) 銷 售收入視 同 銷 售收入開 發(fā) 成本架構(gòu) 土地成本前期工程 費(fèi)基 礎(chǔ)設(shè) 施 費(fèi)建安工程 費(fèi)配套 設(shè) 施 費(fèi)開 發(fā)間 接 費(fèi)期 間費(fèi) 用架構(gòu) 管理 費(fèi) 用銷 售 費(fèi) 用財(cái)務(wù)費(fèi) 用納 稅架構(gòu) 營業(yè) 稅土地增 值 稅所得稅凈 利 潤 凈 利 潤房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)財(cái)務(wù)核算架構(gòu) “二加二法則 ” 成本核算（核算層次） 經(jīng)營行為發(fā)生與會(huì)計(jì)核算的差異 成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間點(diǎn)選擇 —— 完工標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)與其他費(fèi)用 間接開發(fā)費(fèi)用與期間費(fèi)用 收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)選擇 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)本章觀點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)投資方向包括項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與多元化投資三個(gè)層次；房地產(chǎn)企業(yè)投資常常采用各種企業(yè)重組模式，常見的有債務(wù)重組、股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、合并、分立等，每種不同的重組模式都有自己的交易本質(zhì)，從而產(chǎn)生不同的涉稅行為和不同的涉稅處理，需慎重對(duì)待，以免引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中必須考慮企業(yè)架構(gòu)問題，包括企業(yè)群架構(gòu)和單一企業(yè)架構(gòu)兩個(gè)層次；房地產(chǎn)企業(yè)群架構(gòu)的核心考慮因素有產(chǎn)權(quán)架構(gòu)、資產(chǎn)架構(gòu)、業(yè)務(wù)架構(gòu)三大要素；房地產(chǎn)單一企業(yè)架構(gòu)的核心考慮要素有股本架構(gòu)、業(yè)務(wù)架構(gòu)、資產(chǎn)架構(gòu)、組織架構(gòu)和地域架構(gòu)五大要素。請(qǐng)問：問題一：乙公司的錢怎么進(jìn)來？問題二：甲公司要賺的錢怎么拿走？問題三：乙公司同建安企業(yè)如何合作？問題四：甲公司同建安企業(yè)如何合作？問題五？乙公司賺的錢怎么拿走？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)公司甲樓花出售方房地產(chǎn)公司乙樓花接手方我們的觀點(diǎn)：土地取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存命脈，實(shí)踐中有六種常見的取得土地方式；每種取得土地方式所預(yù)示的開發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異；在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財(cái)務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此， BT是通過融資進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的一種融投資方式。案例：房地產(chǎn)企業(yè)甲以 1億元收購房地產(chǎn)企業(yè)乙 100%股權(quán)，繼續(xù)開發(fā)乙所持有的200畝開發(fā)用地，請(qǐng)問土地成本可否按照 1億元人民幣重新入賬？假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)乙實(shí)際凈資產(chǎn)為 5000萬元，股東為張三、李四兩名自然人，乙公司原始注冊(cè)資本為 5000萬元，請(qǐng)問乙公司原股東是否需要繳納個(gè)人所得稅？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)四、舊城改造（城中村改造、棚戶區(qū)改造）什么是城中村改造與棚戶區(qū)改造？城中村改造與棚戶區(qū)改造的本質(zhì)是什么？城中村改造與棚戶區(qū)改造的稅收風(fēng)險(xiǎn) —— 拆遷補(bǔ)償房屋是否視同銷售案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)政府的城中村改造項(xiàng)目。土地過戶后，甲企業(yè)進(jìn)行了土地用途變更，將工業(yè)用地變?yōu)樽≌玫?，并將土地上的廠房、辦公樓拆除。購買土地收購?fù)恋爻钟蟹胶献鏖_發(fā)模式（合作建房）城中村改造 買賣樓花代建房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、購買土地模式國家土地使用權(quán) 出讓 （土地交易一級(jí)市場）（ 1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。（ 2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（ 3）會(huì)計(jì)處理：（ 4）憑證后附：國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議、出讓金繳納收據(jù)、付款憑證、契稅繳納依據(jù)、印花稅繳納依據(jù)等。請(qǐng)問：廠房和辦公樓部分的 2023萬元能否進(jìn)入土地成本？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例國有企業(yè)甲經(jīng)營不善，面臨改制，拿出企業(yè)的一塊土地（劃撥性質(zhì)）尋求合作。項(xiàng)目總用地 300畝，安置面積 20萬平方，開發(fā)面積 40萬平方。六、買賣樓花房地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目過程中，常常會(huì)因資金等原因無法正常開發(fā)，需要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或?qū)で蠛献?。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析新項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與其他行業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目一新項(xiàng)目二新項(xiàng)目三建安企業(yè)裝飾裝修企業(yè)銷售代理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)其他行業(yè)二、投資戰(zhàn)略與資產(chǎn)重組廣義的投資常常和資產(chǎn)重組聯(lián)系在一起，并通過種種重組的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資的目的。在投資中進(jìn)行預(yù)先思考，慎重選擇重組方式和方案，綜合平衡房地產(chǎn)企業(yè)群架構(gòu)、單一企業(yè)架構(gòu)，對(duì)未來的房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展，尤其是納稅戰(zhàn)略至關(guān)重要。請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)能否稅前扣除？借款是否可以無利息房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)利息與顧問費(fèi)用的轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得 1億元借款，約定利息為 8%，但銀行提出簽協(xié)議時(shí)要將 8%利息拆分為兩部分， 7%作為正常利息在借款協(xié)議中體現(xiàn)， 1%作為財(cái)務(wù)顧問費(fèi)用另行簽署協(xié)議。請(qǐng)問甲企業(yè)如何就此業(yè)務(wù)進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之道抽逃注冊(cè)資本風(fēng)險(xiǎn)資金往來混亂風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人公司資金不分風(fēng)險(xiǎn)資金管理失控風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之道房地產(chǎn)企業(yè)資金外部管理工具 —— 資金池資金池業(yè)務(wù)內(nèi)容成員單位賬戶余額上劃主動(dòng)撥付與收款成員企業(yè)上存下借計(jì)息成員企業(yè)間委托貸款成員企業(yè)日間透支其他輔助業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之道房地產(chǎn)企業(yè)資金外部管理工具 —— 資金池資金池作用：利息成本降低獲取最大資金回報(bào)改善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平名義資金池房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險(xiǎn)與解決之道房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部管理工具 —— 資金預(yù)算管理投資方案融資方案進(jìn)度方案資金計(jì)劃成本費(fèi)用計(jì)劃融資計(jì)劃施工進(jìn)度計(jì)劃資金計(jì)劃實(shí)施資金計(jì)劃調(diào)控資金計(jì)劃修改 項(xiàng)目進(jìn)度控制資金使用監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)資金預(yù)算管理三大要點(diǎn)要多少錢？錢從哪里來？用多長時(shí)間？2023.1季度2023.2季度2023.3季度2023.4季度2023.1季度2023.2季度2023.3季度2023.4季度2023.1季度2023.2季度2023.3季度2023.4季度可行性研究預(yù)計(jì)流入預(yù)計(jì)流出土地取得審批規(guī)劃拆遷補(bǔ)償建設(shè)施工銷售移交入駐項(xiàng)目清算房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金使用監(jiān)控體系房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用業(yè)務(wù)部門資金使用監(jiān)控財(cái)務(wù)部門資金使用監(jiān)控審計(jì)部門資金使用監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn)（ 1）可行性研究階段（ 2）取得土地階段（ 3）設(shè)計(jì)階段（ 4）施工階段（ 5）銷售與入駐項(xiàng)目進(jìn)度管理優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)本章觀點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的獨(dú)特特點(diǎn)要求企業(yè)決策者必須注重資金戰(zhàn)略，并善于在新的形勢(shì)下調(diào)整戰(zhàn)略，求得生存和發(fā)展。面積 120畝，規(guī)劃為多層 10棟，高層 2棟，高層共計(jì) 28層， 1——4 層是商鋪，上面 24層是住宅；另有配套會(huì)所一個(gè)，獨(dú)立規(guī)劃地面車庫一個(gè)，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個(gè)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 3）、建筑安裝工程費(fèi)歸集土建工程 安裝工程 裝 飾 工程基 礎(chǔ) 工程 主體工程人工土石方機(jī)械土石方土 釘墻降水工程樁 基 礎(chǔ)滿 堂基 礎(chǔ)鋼 筋工程商品 砼模板工程填充 墻 工程電 氣（ 強(qiáng) 電 ）安裝電訊 （弱 電 ）安裝給 排水安裝電 梯安裝空 調(diào) 安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門 窗工程欄 桿工程屋面工程內(nèi)外 墻 工程房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 4）、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)歸集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。由于開發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開發(fā)兩棟高層，第二期開發(fā)六棟多層和一棟會(huì)所。因此企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當(dāng)年度匯算清繳也未確認(rèn)完工，計(jì)算真實(shí)成本。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 3）、開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)偡椒ń杩钯M(fèi)用核算建筑面積法還是實(shí)際成本法？預(yù)算成本法？—— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有一個(gè)項(xiàng)目，且項(xiàng)目不分期的情況—— 項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性分期開發(fā)或同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目所得稅中的利息分?jǐn)偼恋卦鲋刀愔械睦⒎謹(jǐn)? 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 4）、公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偡椒ò咐康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會(huì)所一個(gè)建筑面積 4000平方米，非人防獨(dú)立車庫一個(gè) 2023平方米，物業(yè)管理場所一個(gè) 1000平方米。剩余的 1500萬元2023年所得稅前不得扣除。營業(yè)額 不包括建 設(shè) 方提供的設(shè)備 ?！　?(二 )采取 分期收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。最