房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅技巧-免費(fèi)閱讀
【正文】 3．房屋對(duì)外出租，應(yīng)分清楚收入的性質(zhì)，同時(shí)，會(huì)計(jì)開(kāi)票 入賬手續(xù)要正確 。（當(dāng)?shù)匾?guī)定余值扣除比率為 30%） ? 每年該部分建筑上交房產(chǎn)稅 =2023（ 1－ 30%） %=。 2． 未來(lái)的矛盾突出 （具體內(nèi)容見(jiàn)下頁(yè)） 3．對(duì)目前 分期收款賣房 的情況，稅收征管的定性和方法過(guò)于單一， 一律作房屋出售征稅 ，減少了國(guó)家稅源，也影響了契稅等相關(guān) 稅收的征收 。 （ 2）應(yīng)交印花稅 =9000 ‰=。 ②若看成是 出售公司 ，則實(shí)際屬于轉(zhuǎn)讓公司的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，不交營(yíng)業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅， 只須交納印花稅和個(gè)人所得稅 。 （ 1） A公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加稅 =10000 %= （ 2）丁公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加稅=10000 %=448萬(wàn)元 （ 3）購(gòu)房者累計(jì)應(yīng)交契稅=10000 4%=320萬(wàn)元 運(yùn)用舉例 10參考答案 2/2： 第二 ，若裝修費(fèi)直接由裝修公司開(kāi)給購(gòu)房者，而房產(chǎn)公司按差價(jià)款開(kāi)票給購(gòu)房者。 （ 3） 原因 。 （ 2）屬于土地轉(zhuǎn)讓。 （ 3）由于該批銷售房屋，樓棟和時(shí)間相對(duì)集中，只接按約定價(jià)格銷售，既減少了中間實(shí)物分配的環(huán)節(jié)，又規(guī)避了銷售價(jià)格的 風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 應(yīng)交印花稅 =1600 ‰=。 ? 該房屋市場(chǎng)均價(jià)為每平方米 5500元，甲方分回的房屋每平米協(xié)議作價(jià) 4000元，甲方分回的房屋又按每平米 5200元的價(jià)格賣給內(nèi)部職工。具體繳納期限由省、市、縣稅務(wù)局確定。 房產(chǎn)稅 應(yīng)用舉例 4參考答案 ? 則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司本年應(yīng)交房產(chǎn)稅分別計(jì)算如下： ⑴ 辦公用房應(yīng)交房產(chǎn)稅＝ 500（ 1－ 30%） %＝ ⑵ 租金收入應(yīng)交房產(chǎn)稅＝ 400 12%＝ 48萬(wàn)元 ⑶ 該企業(yè)本年應(yīng)交房產(chǎn)稅＝ ＋ 48＝ 【 提示 】⑴ 房屋出租的租金收入還應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅和附加稅等； ⑵ 房屋出典的，出典方視同銷售，交納營(yíng)業(yè)稅和附加稅等有關(guān)稅金，不交房產(chǎn)稅。 2． 房產(chǎn)稅的征稅范圍 ? 房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋， 不包括農(nóng)村 。 ? 經(jīng)稅務(wù)局審查 ，利息支出中，有一部分屬于民間集資借款利息共 380萬(wàn)元，不準(zhǔn)扣除；其他費(fèi)用中有 120萬(wàn)元不符合稅法列支標(biāo)準(zhǔn)， 不能扣除 。 ㈤ 土地增值稅 1． 土地增值稅的定義 ? 土地增值稅，是對(duì)轉(zhuǎn)讓 國(guó)有土地使用權(quán) 、地上建筑物 及其 附著物 并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收 的一種稅。 ㈢ 印花稅 2/2 3． 印花稅的納稅人 ? 印花稅的納稅人，是指在中國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受、使用稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人。 ? ⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的 計(jì)征方法 ? 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅＝應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)稅 稅率 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的計(jì)征依據(jù) 4/7 ? 具體包括 ： 第一，出售房屋收取的款項(xiàng)； 第二，出售土地使用權(quán)收取的款項(xiàng)； 第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項(xiàng)； 第四，出售房屋和土地預(yù)收的款項(xiàng)。 (壽光情況） 內(nèi)容提要 ★ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種的一般性政策規(guī)定 ★ 目前我市房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)征管的特點(diǎn)和具體要求 ★ 近幾年最新房地產(chǎn)有關(guān)稅收政策解讀 ★ 目前我市房地產(chǎn)企業(yè)存在的納稅問(wèn)題或爭(zhēng)議，怎樣有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)、有關(guān)建議（籌劃） 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種及稅率 ㈠ 主要稅種及稅率簡(jiǎn)表 ㈡ 營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加 ㈢ 印花稅 ㈣ 契稅、耕地占用稅（財(cái)政部門征收） ㈤ 土地增值稅 ㈥ 企業(yè)所得稅 ㈦ 房產(chǎn)稅 （八）土地使用稅 （九）個(gè)人所得稅 ㈠ 主要稅種及稅率簡(jiǎn)表 房地產(chǎn)有關(guān)稅種 稅率 營(yíng)業(yè)稅 建筑業(yè) :3%，銷售不動(dòng)產(chǎn) :5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 市區(qū) 7%， 教育費(fèi)附加、地方教育附加 3%、 1% 企業(yè)所得稅 25%、 20% 個(gè)人所得稅 土地使用稅 5%45%、 20% 市區(qū)、市郊 6元 /平方 .年，鎮(zhèn)區(qū)、工礦區(qū) 3元 /平方 .年 房產(chǎn)稅 自用： %，出租： 12% 印花稅 %、 %、 土地增值稅 四級(jí)累進(jìn)稅率（具體見(jiàn)下表） 土地增值稅稅率表 檔次 級(jí) 距 稅率 速算扣除系數(shù) 稅額計(jì)算公式 說(shuō) 明 1 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分 30% 0 增值額 30% 扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。有效防范、降低納稅人 涉稅風(fēng)險(xiǎn) 相關(guān)知識(shí)培訓(xùn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅籌劃技巧 自我介紹 ? 授課人：王興國(guó) ? 壽光市地稅局圣城中心所 ? 現(xiàn)從事轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收管理工作 ? 副所長(zhǎng)、注冊(cè)稅務(wù)師 ? 辦公地點(diǎn)：渤海路百貨大樓家電城南鄰 ? 電話： 5223975 ? 手機(jī)： 13562605622 前言 ? 近幾年國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)的一系列重要財(cái)稅政策、法規(guī)以及越來(lái)越繁雜的稅收政策體系、越來(lái)越復(fù)雜的企業(yè)交易行為和越來(lái)越嚴(yán)格的稅務(wù)機(jī)關(guān)征管措施，導(dǎo)致企業(yè)的納稅問(wèn)題變得越來(lái)越煩瑣、多變。 2 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過(guò)100%的部分 40% 5% 增值額 40%扣除項(xiàng)目金額 5% 3 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過(guò)200%的部分 50% 15% 增值額 50%扣除項(xiàng)目金額15% 4 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分 60% 35% 增值額 60%扣除項(xiàng)目金額 35% ㈡ 營(yíng)業(yè)稅及附加稅 1/7 1．營(yíng)業(yè)稅的定義 ? 營(yíng)業(yè)稅是指對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其取得的營(yíng)業(yè)收入額（銷售額）征收的一種流轉(zhuǎn)稅。 【提示】納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 【提示】該稅的最大特點(diǎn)為征收面廣、稅率很低。 ㈤ 土地增值稅 2． 土地增值稅的征稅范圍 ? 土地增值稅的征稅范圍包含：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 土地增值稅計(jì)算方法舉例 3 參考答案 (1) 應(yīng)交印花稅＝ 28000 ‰＝ 14萬(wàn)元 (2) 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加稅＝ 28000 5% (1+11%)＝ 1554萬(wàn)元 (3) 稅務(wù)機(jī)關(guān)按收入的 1%預(yù)扣土地增值稅＝ 28000 1%=280萬(wàn)元 (4)允許扣除的開(kāi)發(fā)等支出＝ 14500－（ 380+120）＝ 14000萬(wàn)元 (5)允許扣除的稅金＝ 1554萬(wàn)元 (6)按稅法有關(guān)規(guī)定加計(jì)扣除（ 7000+5000） 20%=2400萬(wàn)元 (7) 土地增值額＝ 28000－（ 14000+1554+2400）＝ 10046萬(wàn)元 (8) 土地增值率＝ 10046247。 ㈦ 房產(chǎn)稅 3． 房產(chǎn)稅的納稅人 ? 房產(chǎn)稅的納稅人是指擁有以上征稅范圍房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，具體包括：產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。房產(chǎn)稅由 承典方 交納
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