【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注成本與稅負(fù)相互消長的這種變化，并作為項(xiàng)目預(yù)算管理的一個(gè)重要考慮要素。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 13000萬元 130% － 1375萬元＝ 6725萬元 增值率為： 6725247。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 開發(fā)成本 前期工程費(fèi) 包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。后房地產(chǎn)企業(yè)通過政府招拍掛取得該塊土地，并最終支付了相關(guān)貨幣和房屋。稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算中發(fā)現(xiàn)其他拆遷補(bǔ)償均是從公司賬戶轉(zhuǎn)入村委會(huì)拆遷補(bǔ)償專戶，由村委會(huì)再向村民發(fā)放，唯獨(dú)該筆資金顯示公司陸續(xù)提現(xiàn)支付。請(qǐng)計(jì)算可售面積的單位成本 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 八、調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 后續(xù)成本的兩種類型 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在 2023年達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年度匯算清繳前，開發(fā)成本共計(jì)支出 38100萬元，其中建安 25400萬元。項(xiàng)目共發(fā)生前期工程費(fèi) 635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1016萬元。其他公共部分如道路、綠化等共計(jì) 10畝。 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》（國稅發(fā) [2023]187號(hào)）文件 明確規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。請(qǐng)問有無涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 完工決算時(shí)間、竣工備案時(shí)間、入住時(shí)間 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 五、開發(fā)成本中的預(yù)提與待攤費(fèi)用 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項(xiàng)目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會(huì)所。 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 —— 裝飾勞務(wù) 《 關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知 》（財(cái)稅 [2023]114號(hào)）文件曾對(duì)這種模式進(jìn)行了界定，規(guī)定納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營業(yè)額。 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行） 》 的通知 》（國稅發(fā) [2023]2號(hào)） 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 9）、利息與顧問費(fèi)用的轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得 1億元借款，約定利息為 8%，但銀行提出簽協(xié)議時(shí)要將 8%利息拆分為兩部分， 7%作為正常利息在借款協(xié)議中體現(xiàn)， 1%作為財(cái)務(wù)顧問費(fèi)用另行簽署協(xié)議。同時(shí)必須按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，此時(shí)其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，方可在稅前扣除。在核算中，開發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。 何種票據(jù)？ 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租賃費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 二是開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā) [2023]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。雙方在簽署的補(bǔ)償協(xié)議中約定補(bǔ)償面積： 120平方內(nèi)不收錢； 120—— 140平方按照每平方 4000元計(jì)算收取價(jià)款； 140—— 160平方按照 6000元收??； 160平方以上按照每平方 8000元收取。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標(biāo)明用地人的，應(yīng)要求申請(qǐng)用地人舉證實(shí)際用地人，實(shí)際用地人為納稅人；實(shí)際用地人尚未確定的，申請(qǐng)用地人為納稅人。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。請(qǐng)問土地成本應(yīng)該是多少？ —— 土地出讓金返是否繳稅？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 遼寧省大連市地方稅務(wù)局 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》 大地稅函 2023 188號(hào) （一）關(guān)于土地使用權(quán)價(jià)款的扣除問題 納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計(jì)算“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。另有配套會(huì)所一個(gè)，物業(yè)管理場(chǎng)所、幼兒園各一個(gè)。因此，對(duì)以國家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由土地使用權(quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅。 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) —— 拆一還一補(bǔ)償如何確定土地成本？ 甲公司從政府手中通過摘牌掛方式取得一塊開發(fā)用地，支付出讓金 1億元，同時(shí)承諾向原土地使用人某國有企業(yè)補(bǔ)償 5000平方商鋪。 土地增值稅清算中的拆遷安置成本如何確認(rèn)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的土地增值稅問題 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函 [2023]220號(hào)）文件，澄清了拆遷安置成本確認(rèn)問題。 取得什么合規(guī)票據(jù)？教育配套費(fèi)？ 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審費(fèi)。 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，常見的公共配套設(shè)施通常包括居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設(shè)施。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。銀行根據(jù)借款協(xié)議計(jì)算收取了企業(yè) 150萬元滯納金。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按新公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營業(yè)稅。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 完工標(biāo)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 —— 12月30日開始交房，并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。共分兩期，一期六棟加會(huì)所，二期剩余部分。 如果為分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。請(qǐng)計(jì)算公共配套設(shè)施如何歸集和分?jǐn)?。甲公司將土地重新評(píng)估，并按照評(píng)估價(jià)值 10000元重新入賬。 最終通過調(diào)研走訪和資金流檢查，發(fā)現(xiàn)保溫、門窗欄桿和采暖工程的合同為虛假合同，款項(xiàng)支付為虛假支付，發(fā)票為虛假發(fā)票。請(qǐng)問如何操作？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 二、合作開發(fā)中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 合作開發(fā)的三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) —— 不同合作開發(fā)模式的分類 —— 常見合作開發(fā)的成本問題 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 三、買賣樓花中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 什么是買賣樓花 —— 買賣樓花：公開還是不公開 —— 買賣樓花中的土地成本問題 —— 買賣樓花中的開發(fā)成本問題 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 四、代建項(xiàng)目中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 什么是代建 —— 代建與合作開發(fā) —— 代建中的成本問題 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 五、 BT中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 什么是 BT —— BT如何納稅 —— BT中的成本問題 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 一、所得稅成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) —— 所得稅成本管理 —— 所得稅清算 —— 會(huì)計(jì)處理與所得稅匯算清繳的關(guān)系風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 二、土地增值稅成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) —— 土地增值稅成本管理 —— 土地增值稅清算 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 取得土地使用權(quán)所支付金額 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 14375 ＝ % 增值稅為： 10625 40% － 14375 5% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 10000 － 2023 － ＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 各個(gè)稅種中，伴隨著成本下降，土地增值稅增加速度很快，約為所得稅增加速度的 2—— 3倍。 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 16975 ＝ % 增值稅為： 8025 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 12023 － 2023 － 3782. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 收入成本費(fèi)用 稅 負(fù) 稅后凈利潤 ； 1億元； 1375萬元 ； ； 1375 ； ； 1375 ； ； 1375 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 成本分析的結(jié)論： 銷售收入不變的情況下，成本增加則稅負(fù)下降，成本下降則稅負(fù)增加。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理 與納稅籌劃 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃的核心 —— 成本均衡管理 開發(fā)間接費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 實(shí)際銷 售收入 視同銷 售收入 代收款 項(xiàng)收入 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃