【正文】 3％以內(nèi)（含 3％）的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足 5％以內(nèi)（含 5％）的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人 3％部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足，產(chǎn)權(quán)歸買受人 3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人 （ ）。 ，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 ，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 《 商品房預(yù)售許可證 》 （ ）。 （ ）或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 課堂練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 ，同時(shí)辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款，也辦理了抵押登記。 （ ）。 ，出租人必須持有 《 房屋所有權(quán)證 》 和城市人民政府規(guī)定的其他證明文件 《 房屋所有權(quán)證 》 ，承租人必須持有身份證明 ，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人可以不繼續(xù)履行原租賃合同 ，在同等條件下其他共有人有優(yōu)先承租權(quán) ，表述錯(cuò)誤的是（ ）。 課堂練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 ，對(duì)合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò) 3％時(shí)，買受人有權(quán)（ ）。 課堂練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 ，表述錯(cuò)誤的是（ ）。 、縣人民政府 、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 、縣人民政府城市建設(shè)行政主管部門 、縣人民政府城市房產(chǎn)行政主管部門 70年，原土地使用者使用 28年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有（ ）年。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以（ ）作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。 第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)■ ，再次拍賣，拍賣保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于（ ）萬(wàn)元。 《 最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定 》 自 2023年 11月 20日起施行 人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。債權(quán) 轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押 ■享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押，其抵押額以權(quán)利人可以處分和 收益的份額為限 （房改，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，不具有完全產(chǎn)權(quán)） ■抵押國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位房地產(chǎn)，應(yīng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定 （國(guó)資委） ■以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè) 職工大會(huì) 通過(guò) ，并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案 ■中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng) 董 事會(huì)通過(guò)（不是股東大會(huì)）， 但企業(yè)章程另有約定的除外 十七條 第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定■ ■以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng) 董事會(huì)或 股東大會(huì) 通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外 ■有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)抵押房地產(chǎn)，所擔(dān)保債務(wù)的 履行期限不得超過(guò)企 業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限 ■以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的 履行期限不得 超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩 余年限 ■以共有房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的 書面同意 ■預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 并取得 商品房預(yù)售許可證 ■訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的 影響 （抵押不破租賃）（出租在前，抵押在后） 第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定■ ■企業(yè)事業(yè)單位法人 分立或合并 后，原抵押合同繼續(xù)有效。 第三節(jié) 商品房銷售管理 八、商品房買賣合同■ 【 2023年真題 】 ?下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是（ ） 3% ，就按何種面積登記發(fā)證 ，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分 攤的共有建筑面積 ，應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)算房?jī)r(jià)款 第三節(jié) 商品房銷售管理 八、商品房買賣合同■ 中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì) ■發(fā)生合法的變更時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10日內(nèi) ， 書面 通知買受人 ■買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi) 做出是否退房的書面答復(fù)。 【 2023年真題 】 ?商品房預(yù)售合同由商品房預(yù)售人辦理登記備案手續(xù)。商品房屋租賃合同 。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)抵押的概念 。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 。房地產(chǎn)作為抵押物的條件 。 第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 熟悉 ? 2 學(xué)習(xí)要求 房地產(chǎn)交易管理的概念和原則 。房屋租賃的概念 。（ ） 第三節(jié) 商品房銷售管理 五、商品房現(xiàn)售的條件 ■ ■開(kāi)發(fā)企業(yè)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書 (主體問(wèn)題 ) ■取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件 ■持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ■已通過(guò)竣工驗(yàn)收（與預(yù)售的最重要區(qū)別） ■征收搬遷安置 已經(jīng)落實(shí) ■供水、供電、供熱等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件， 其他配套基礎(chǔ)設(shè) 施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期 ■物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí) 第三節(jié) 商品房銷售管理 六、商品房銷售代理? ■概念 ?是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù) 委托專 門的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) 代為銷售的一種經(jīng)營(yíng)方式 （經(jīng)紀(jì)公司） ■特點(diǎn) ?必須簽訂委托合同 ?房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以 收取傭金，但不得收取傭金以外的其它費(fèi)用 ?中介機(jī)構(gòu)的銷售人員應(yīng)具有相應(yīng)的資格條件 【 2023年真題 】 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)受委托代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。如 未作答復(fù)，視同接受變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更 ■開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，并由 開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任 第三節(jié) 商品房銷售管理 八、商品房買賣合同■ 保修責(zé)任（前面章節(jié)已講解，自己看看） ■是指開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買人承擔(dān)的保修責(zé)任 ■ 保修期從交付之日 起計(jì)算 【 辨析 】 兩種保修責(zé)任 ■施工合同的中保修責(zé)任 ?是施工單位向建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）承擔(dān)責(zé)任的保修期 ?從 工程竣工驗(yàn)收合格之 日起計(jì)算 ■購(gòu)買合同中的保修責(zé)任 ?是開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)買人承擔(dān)責(zé)任的保修期 ?從 商品房交付之日 起計(jì)算 第四節(jié) 房屋租賃管理 一、房屋租賃的概念及分類? ■概念 ?是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承 租人向出租人支付租金的行為 （民事活動(dòng)） ■分類 ?按 房屋所有權(quán)的性質(zhì) 分類 △公有房屋的租賃 △私有房屋的租賃 ?按房屋的 使用用途 △住宅用房的租賃 △非住宅用房的租賃 △辦公用房租賃 △生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃 第四節(jié) 房屋租賃管理 二、房屋租賃的政策? ■雙方持有的證明 ?出租人的證明 △公有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權(quán)證和城市政府規(guī)定 的其他證明 △私有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權(quán)證 ?承租人 —— 必須持有身份證明 ■承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的 共同居住人要求 繼承原租賃關(guān) 系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同（如夫妻雙方） ■共有房屋出租時(shí)，在同等條件下，其他 共有人有優(yōu)先承租權(quán) ■租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，原租賃協(xié)議繼續(xù)履 行 （即買賣不破租賃） 第四節(jié) 房屋租賃管理 二、房屋租賃的政策? 【 2023年真題 】 ?承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人（ ）。抵押人死 亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其 房地產(chǎn)合法繼承人或者 代管人 應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同 ■訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)尚未 受清償時(shí)， 抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人 所有的內(nèi)容 ■抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由 抵押人投保 ，保險(xiǎn)費(fèi)由抵 押人負(fù)責(zé)，保險(xiǎn)單應(yīng)移送抵押權(quán)人保管 。 ?證券化時(shí)，必須辦理抵押權(quán) 變更登記， 批量辦理時(shí)，只對(duì) 抵押權(quán) 人 做變更，其他登記事項(xiàng)不作變更（銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu) ，受托機(jī) 構(gòu) ） 第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 八、最高額抵押權(quán)■ ■概念 ?是為 將來(lái) 發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，是對(duì) 一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生 的債權(quán) 做擔(dān)保， 最高債權(quán)額 是確定的，但 實(shí)際發(fā)生額 不確定， 是為擔(dān)保 將來(lái)債權(quán)的履行雙方協(xié)議確定的擔(dān)保的最高數(shù)額。 《 最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定 》 自 2023年 1月 1日起實(shí)施。 352 800 120 440 6 500萬(wàn)元，則該應(yīng)價(jià)為（ ）。 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 中規(guī)定： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后（ ）日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。 課堂練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 （ ）供給。 、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定 （單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明使用面積和分?jǐn)偟墓灿惺褂妹娣e ，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為（ ）。 ，對(duì)合同未作約定的，面積誤差比的絕對(duì)值在（ ）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。 20年的，其房屋租賃合同無(wú)效 續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò) 20年 租賃合同約定的房屋用途，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意 限屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意 課堂練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 29.《 中華人民共和國(guó)合同法 》 規(guī)定，租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)（ ）年。 擔(dān)保 （ ）的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。貸款到期后，該公司無(wú)力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（ ）。 ，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有（ ）。 ，可以采取分割拆零銷售的方式 （ ）的方式銷售商品房。 課堂練習(xí)題 二、多項(xiàng)選擇題 21.（ ）是 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定的房屋租賃合同必備條款。 3％以內(nèi)（含 3％）的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人 3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人 3％的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三倍返還買受人 3％的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人 課堂練習(xí)題 二、多項(xiàng)選擇題 ，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò) 3％時(shí)，如果買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，處理的原則是（ ）。 ，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金 ，變劃撥土