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成本逼近法-免費(fèi)閱讀

  

【正文】 ?單純 評(píng)估建筑物價(jià)格 時(shí) , 成本法較適宜 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 - 90- ?總結(jié): ?以成本法評(píng)估 土地 的重置價(jià)格,除了在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)外,一般不宜采用。 試根據(jù)以上資料估算 2023年 5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價(jià)。 V= 300000 80 % ( 1- 10 % ) = 300000 72 % =216000( 元 ) 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 - 78- 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 課堂作業(yè): 某學(xué)校教學(xué)樓坐落在市中心,占地 800 m2,建筑總面積為2400 m2,建筑物建于1980年7月,為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 V= 800000- 19200 7= 665600( 元 ) 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 - 72- ?打分法(觀察法) 是評(píng)估人員借助于 建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) ,包括建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成部分 的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行 對(duì)照打分 ,得出成新率。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 - 59- ?估算建筑物的重置成本 ? 直接法 ? 間接法 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 - 60- 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?直接法 指在 近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi) 的類似地區(qū)中 , 尋找與待估建筑物 相類似的新建筑物 的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià) , 以此為基礎(chǔ) , 經(jīng)適當(dāng) 修正 后求取重新建造價(jià)格 。所得稅 是針對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得或個(gè)人所得而征收的一種稅,在房地產(chǎn)行業(yè)中,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收企業(yè)所得稅,對(duì)個(gè)人租賃、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收個(gè)人所得稅。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 - 49- ?投資利息 土地取得費(fèi)和開發(fā)成本均要計(jì)息 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 - 50- ?銷售稅費(fèi) ?銷售費(fèi)用。 ? 毛地: 指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) ), 具有 三通 (通道路和臨時(shí)水、電 )或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施,但 未 進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。 - 32- 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 估算土地取得成本 土地取得成本=出讓金+拆遷費(fèi) = 20+ 30= 50萬元 /畝 = 750元 /平方米 估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本= /平方公里 = 375元 /平方米 - 33- 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入 , 因計(jì)息期為兩年 , 土地開發(fā)成本分階段均勻投入 , 則: 投資利息= 750 [( 1+ 6%) 2- 1]+375 40% [ ( 1 + 6% ) - 1] +375 60% [( 1+ 6%) - 1] = + + = (元 /平方米 ) - 34- 估算開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)利潤(rùn)= ( 750+ 375) 10% = (元 /平方米 ) 計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)= 750+ 375+ + = 1,(元 /平方米 ) 土地總價(jià)= 1, 80,000 = 108,044,000(元 ) 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為 108,044,000元。其計(jì)算和核算口徑與城市維護(hù)建設(shè)稅相同。 ?稅額為營(yíng)業(yè)額的 5%。 ?公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 指學(xué)校 、 圖書館 、 幼兒園 、 等公用設(shè)施費(fèi)用 —該費(fèi)用一般是由開發(fā)商交給政府 , 按政府部門規(guī)定測(cè)算 。 ? 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 ? 青苗補(bǔ)償費(fèi)。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 - 10- ?理解“三地” ?生地: 指已 完成 土地使用 批準(zhǔn)手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) )可用于建筑的土地,該建筑用地 無 基礎(chǔ)設(shè)施,或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施,但尚不具備完全的三通 (通道路和臨時(shí)水、電 )條件,同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。- 1- 第五章 成本逼近法 ?本章教學(xué)內(nèi)容 :通過本章教學(xué),能使學(xué)生理解成本逼近法的基本概念和原理 ,熟練掌握成本逼近法的各種計(jì)算公式和評(píng)估程序。 ? 毛地: 指已完成土地使用 批準(zhǔn)手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) ), 具有 三通 (通道路和臨時(shí)水、電 )或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施,但 未 進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。 ? 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) (包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、遷墳等 )。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 - 16- 附 2: 城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成如下 : 1. 被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)。 - 19- 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算管理費(fèi)用 開發(fā)商開發(fā)過程中支付的管理人員工資 、辦公費(fèi) 、 差旅費(fèi) 、 固定資產(chǎn)使用費(fèi)等 。 ?營(yíng)業(yè)額:納稅人的價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格,或納稅人近期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格,或成本加一定利潤(rùn),核定其 營(yíng)業(yè)額 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 - 28- 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算投資利潤(rùn) 利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土 地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi) ( 包括管理費(fèi)用 ) , 也可以是開發(fā)后土地的地價(jià) 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 - 35- 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?課堂作業(yè): 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 15000 m2,該地塊的土地征地費(fèi)用為每畝 10萬元,土地開發(fā)費(fèi)為2億元/平方公里,土地開發(fā)周期為2年。 ? 熟地: 指 具有 完善的基礎(chǔ)設(shè)施,且地面平整,可 用于建筑的土地 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 - 45- ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 包括由開發(fā)商承擔(dān)的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、照明燈建設(shè)費(fèi)用。包括銷售廣告宣傳費(fèi)、委托代銷費(fèi)等 ?銷售稅金及附加。兩者較為類似的都是對(duì)所得收益征稅,但 土地增值稅是屬于交易費(fèi)用的一種,是計(jì)入成本中的。 實(shí)際估算中 , 通常經(jīng)過分析 、 測(cè)算和修正 , 得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià) , 再乘以待估建筑物的總面積 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法
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