【正文】 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 78－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 課堂作業(yè)： 某學(xué)校教學(xué)樓坐落在市中心，占地 ８００ m2，建筑總面積為２４００ m2，建筑物建于１９８０年７月，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。要求評估該房地產(chǎn)１９９７年７月的市價(jià)。資料如下： 成本 － 79－ １． 使用重置成本法； ２．土地部分評估結(jié)果為１２８０元／ m2，土地總價(jià)為 １０２４０００元； ３．按預(yù)決算調(diào)整法對建筑物造價(jià)測算，得每 m2重置成本為１１００元（含合理稅費(fèi)、利潤），建筑物重置成本為（ ) 元； ４．評價(jià)人員經(jīng)現(xiàn)場勘察認(rèn)為該樓尚可使用６０年，計(jì)算成新率為（ ） ５．評估建筑物內(nèi)部格局在某些方面不合商用，內(nèi)部裝修費(fèi)用為２００元／ m2，總費(fèi)用為４８萬元，該建筑物不存在經(jīng)濟(jì)性貶值． 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 80－ 某工業(yè)開發(fā)區(qū)。于 1999年 5月底取得農(nóng)用地使用權(quán)年限 50年，開發(fā)成“四通一平”后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)用地取得費(fèi)用（含征地、拆遷補(bǔ)償和稅費(fèi)）平均為 15萬元 /畝，土地“五通一平”開發(fā)費(fèi)用（含稅費(fèi)）平均為 2億元 /平方公里。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 81－ 征地完成后，“四通一平”土地開發(fā)周期平均為 2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的 40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為 10%，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)之和的 15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的 70%。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為 20%，土地資本化率為 12%。 試根據(jù)以上資料估算 2023年 5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價(jià)。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 82－ 征地完成后，“四通一平”土地開發(fā)周期平均為 2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的 40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為 10%，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)之和的 15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的 70%。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為 20%，土地資本化率為 12%。 試根據(jù)以上資料估算 2023年 5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價(jià)。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 83－ 分析： 這是典型的新開發(fā)土地分塊出售情況，已知各項(xiàng)成本、費(fèi)用等?？捎贸杀痉ㄔu估價(jià)格。計(jì)算公式： 新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 +投資利息 +稅費(fèi) +開發(fā)利潤 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 84－ 解： 單位面積土地取得費(fèi)用 =15萬元 /畝 =150000元 / m2 =225元 / m2 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 85－ 單位面積開發(fā)費(fèi)用 =200 000 000元 /1 000 000 m2 =200元 /平方米 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 86－ 單位面積利息 單位面積利潤 =(225+200) 15% =(元 /平方米） 平方米）元 /(]}1%)101[(%60]1%)101[(%40{200]1%)101[(225 ?????????????第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 87－ 設(shè)開發(fā)后的售價(jià)為 V，則 單位面積銷售稅費(fèi) =V 6% 單位面積土地增值收益 =（ 225+200+++V 6%） 20% =+ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 88－ （相當(dāng)于無年限使用權(quán)價(jià)格） V=（ 225+200+++++） /70% =+ V=（元 /平方米） 48年使用權(quán)年限價(jià)格 [11/(1+12%) ] =(元 /平方米） 48第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 89－ 2023年 5月底開發(fā)完成后出售土地 48年使用權(quán)的平均售價(jià)單價(jià)為 1054元 /平方米。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 90－ ?總結(jié)： ?以成本法評估 土地 的重置價(jià)格，除了在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)外，一般不宜采用。 ?評估土地的重置價(jià)格，要特別注意估價(jià)對象在估價(jià) 時(shí)點(diǎn)的 狀況，以便于準(zhǔn)確確定其價(jià)格構(gòu)成。 ?以成本法求取土地的重置價(jià)格時(shí)，還應(yīng)當(dāng) 注意 土地的剩余使用年限，并進(jìn)行年限修正。 ? 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 91－ ? 求取建筑物的重置價(jià)格 (亦稱重置成本 )或重建價(jià)格 (亦稱重建成本 )，是假設(shè)建筑承包商根據(jù)發(fā)包人的要求完成新的建筑工程后，發(fā)包人支付的全部費(fèi)用，該費(fèi)用就是建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格。如果建筑物是自己建造的，也應(yīng)假設(shè)全部費(fèi)用與支付給承包商的相同。 若從投資的角度出發(fā)，建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格還應(yīng)在上述費(fèi)用的基礎(chǔ)上加上合理的投資利潤；若從市場的角度出發(fā)，還應(yīng)加上正常的銷售稅費(fèi)。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 92－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 ?適用范圍 ?主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流 （ 收益 ） ， 又很少有交易案例的 公益性房地產(chǎn) ； 如學(xué)校 、 圖書館 、 體育場館 、 醫(yī)院 、政府辦公樓 、 軍隊(duì)營房 、 公園等公用 、 公益房地產(chǎn) ， ?有 獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要 而開發(fā)建造的房地產(chǎn) 。 如化工廠 、 鋼鐵廠 、 發(fā)電廠 、 油田 、 碼頭 、 機(jī)場等 ?以及無需計(jì)算損耗的 新建房地產(chǎn) 。 ?單純 評估建筑物價(jià)格 時(shí) ， 成本法較適宜 。 ?在房地產(chǎn)保險(xiǎn) （ 包括投保和理賠 ） 及其他損害賠償中 。 － 93－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 注意 土地的價(jià)格主要由其 效用 決定，而非成本，因此成本法在評估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是 商業(yè)用地 。 － 94－ 演講完畢，謝謝觀看！