【正文】 成本法 － 43－ 注意 這一部分費(fèi)用與土地的 生熟 程度有關(guān)。 計(jì)算：前幾項(xiàng)之和為 成本價(jià)格 ， 乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益 。以用于改善中小學(xué)基礎(chǔ)教育設(shè)施和辦學(xué)條件。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 22－ ? 解：土地取得費(fèi)用的利息 ]1%)81[(3002 ????第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 23－ 示例 2 總投資為 500萬元，開發(fā)期為 2年，投資在 2年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為 8%，則投資可看成是在開發(fā)開始 1年的時(shí)點(diǎn)上一次性投入，計(jì)息期為 1年，其利息為： 開發(fā)費(fèi)用的利息 = 40]1%)81[(500 ????（萬元） 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 24－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算稅費(fèi) 主要指 銷售階段 應(yīng)繳納的稅費(fèi) ， 按照國家有關(guān)稅收政策和法規(guī)來確定 。 6. 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 ? 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 (征用城市郊區(qū)的菜地 )。 ?支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 成本逼近法又稱原價(jià)法、成本法、用于舊房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)又稱為重置成本法。 ?本章重點(diǎn)與難點(diǎn)：重點(diǎn)是 成本逼近法的計(jì)算方法及運(yùn)用 ,難點(diǎn)是土地增值收益和建筑物折舊的內(nèi)涵和求取。 是劃撥還是支付出讓金；是從 農(nóng)村 取得土地使用權(quán)還是從 城鎮(zhèn) 取得土地使用權(quán) 。 ? 房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) (此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，其構(gòu)成參見城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) )。 3. 安置補(bǔ)助費(fèi) (包括被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi) )。 － 20－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算投資利息 ?注意： ? 無論是 自有資金 ， 還是借入資金 均應(yīng)計(jì)算利息； ? 計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi) ? 根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息 。 以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。 － 29－ ? 開發(fā)利潤通常按一定基數(shù)和相應(yīng)的利潤率來計(jì)算： ?直接成本利潤率 （計(jì)算基數(shù) =取得成本和開發(fā)成本） ?成本利潤率 （計(jì)算基數(shù)：取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用） ?銷售利潤率 （計(jì)算基數(shù)：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的銷售價(jià)格） － 30－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?土地增值收益的確定 土地增值收益主要是由于 土地用途的改變或土地功能變化 而引起的 。試評(píng)估土地的價(jià)格。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 46－ ?建安工程費(fèi) 即開發(fā)商取得土地后，將建筑工程全部委托給建筑商施工，開發(fā)商應(yīng)付給建筑商的全部費(fèi)用。包括由賣方承擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、土地增值稅等 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 51－ ?土地增值稅 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為土地增值額。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 54－ ?計(jì)算公式 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產(chǎn)的貶值（包購建價(jià)建筑物重新或重新開發(fā)價(jià)土地重新取得價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝??第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 55－ 思考： 土地是否存在貶值？ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 56－ 一般來說，土地不會(huì)隨著使用而出現(xiàn) 實(shí)體性貶值 ，但當(dāng)土地使用權(quán)被規(guī)定了 使用年限 后，土地使用權(quán)就有一個(gè)使用壽命的問題。 － 62－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算建筑物的損耗 ? 有形損耗 （ 理化因素 ） ? 無形損耗 （ 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 ） － 63－ ?有形損耗 ?耐用年限法 （ 使用年限法 ） ?打分法 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 64－ ?耐用年限法（使用年限法） ? 自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命 ?耐用年限確定時(shí)應(yīng)注意建設(shè)期不包含在內(nèi)、與土地使用權(quán)年限無關(guān) ?運(yùn)用使用年限法確定建筑物折舊額 － 65－ 各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值一般為： 1 鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房 70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 50年，非生產(chǎn)用房 80年； 2 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) (包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架 剪力墻結(jié)構(gòu)等 )：生產(chǎn)用房 50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60年； 3 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年； 4 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年； 5 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年； 6 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年； 7 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年； 8 簡易結(jié)構(gòu)： 10年。 100 100％ ＝ ％ － 76－ 注意： 在實(shí)踐中 ， 也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。于 1999年 5月底取得農(nóng)用地使用權(quán)年限 50年，開發(fā)成“四通一平”后分塊出售。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為 20%，土地資本化率為 12%。 ? 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 91－ ? 求取建筑物的重置價(jià)格 (亦稱重置成本 )或重建價(jià)格 (亦稱重建成本 )，是假設(shè)建筑承包商根據(jù)發(fā)包人的要求完成新的建筑工程后，發(fā)包人支付的全部費(fèi)用，該費(fèi)用就是建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格。 － 94－ 演講完畢，謝謝觀看！ 。 若從投資的角度出發(fā)，建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格還應(yīng)在上述費(fèi)用的基礎(chǔ)上加上合理的投資利潤；若從市場(chǎng)的角度出發(fā)，還應(yīng)加上正常的銷售稅費(fèi)。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 83－ 分析： 這是典型的新開發(fā)土地分塊出售情況，已知各項(xiàng)成本、費(fèi)用等。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 81－ 征地完成后，“四通一平”土地開發(fā)周期平均為 2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的 40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為 10%，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)之和的 15%。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減