成本逼近法(參考版)
2025-02-24 11:05本頁面
【正文】 － 94－ 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ?在房地產(chǎn)保險 （ 包括投保和理賠 ） 及其他損害賠償中 。 如化工廠 、 鋼鐵廠 、 發(fā)電廠 、 油田 、 碼頭 、 機場等 ?以及無需計算損耗的 新建房地產(chǎn) 。 若從投資的角度出發(fā)，建筑物的重置價格或重建價格還應(yīng)在上述費用的基礎(chǔ)上加上合理的投資利潤；若從市場的角度出發(fā)，還應(yīng)加上正常的銷售稅費。 ? 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 91－ ? 求取建筑物的重置價格 (亦稱重置成本 )或重建價格 (亦稱重建成本 )，是假設(shè)建筑承包商根據(jù)發(fā)包人的要求完成新的建筑工程后，發(fā)包人支付的全部費用，該費用就是建筑物的重置價格或重建價格。 ?評估土地的重置價格，要特別注意估價對象在估價 時點的 狀況，以便于準確確定其價格構(gòu)成。計算公式： 新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費 +管理費用 +投資利息 +稅費 +開發(fā)利潤 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 84－ 解： 單位面積土地取得費用 =15萬元 /畝 =150000元 / m2 =225元 / m2 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 85－ 單位面積開發(fā)費用 =200 000 000元 /1 000 000 m2 =200元 /平方米 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 86－ 單位面積利息 單位面積利潤 =(225+200) 15% =(元 /平方米） 平方米）元 /(]}1%)101[(%60]1%)101[(%40{200]1%)101[(225 ?????????????第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 87－ 設(shè)開發(fā)后的售價為 V，則 單位面積銷售稅費 =V 6% 單位面積土地增值收益 =（ 225+200+++V 6%） 20% =+ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 88－ （相當(dāng)于無年限使用權(quán)價格） V=（ 225+200+++++） /70% =+ V=（元 /平方米） 48年使用權(quán)年限價格 [11/(1+12%) ] =(元 /平方米） 48第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 89－ 2023年 5月底開發(fā)完成后出售土地 48年使用權(quán)的平均售價單價為 1054元 /平方米。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 83－ 分析： 這是典型的新開發(fā)土地分塊出售情況，已知各項成本、費用等。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為 20%，土地資本化率為 12%。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 82－ 征地完成后，“四通一平”土地開發(fā)周期平均為 2年，如果第一年投入開發(fā)費用的 40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為 10%，交易稅費為熟地售價的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費與開發(fā)費之和的 15%。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為 20%，土地資本化率為 12%。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 81－ 征地完成后，“四通一平”土地開發(fā)周期平均為 2年，如果第一年投入開發(fā)費用的 40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為 10%，交易稅費為熟地售價的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費與開發(fā)費之和的 15%。于 1999年 5月底取得農(nóng)用地使用權(quán)年限 50年，開發(fā)成“四通一平”后分塊出售。要求評估該房地產(chǎn)１９９７年７月的市價。 經(jīng)分析和估測 ， 決定在成新率的基礎(chǔ)上作 10％ 的減價修正 。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價修正 。 100 100％ ＝ ％ － 76－ 注意： 在實踐中 ， 也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 － 73－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 ?打分法計算成新率公式 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計得分 G+裝修部分合計得分 S+設(shè)備部分合計得分 B G： 結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù) S：裝修部分的評分修正系數(shù) B：設(shè)備部分的評分修正系數(shù) － 74－ 鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu) 部分 G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 單層 二至三層 四至五層 六層 七層以上 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫如下： － 75－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 例題 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分 ，結(jié)構(gòu)部分 80分 ， 裝修部分 70分 ， 設(shè)備部分 60分 。 試用耐用年限法估算其現(xiàn)值 。 試用耐用年限法估算其現(xiàn)值 。 － 62－ 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 ?估算建筑物的損耗 ? 有形損耗 （ 理化因素 ） ? 無形損耗 （ 社會經(jīng)濟因素 ） － 63－ ?有形損耗 ?耐用年限法 （ 使用年限法 ） ?打分法
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