【正文】 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 64－ ?耐用年限法（使用年限法） ? 自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命 ?耐用年限確定時(shí)應(yīng)注意建設(shè)期不包含在內(nèi)、與土地使用權(quán)年限無(wú)關(guān) ?運(yùn)用使用年限法確定建筑物折舊額 － 65－ 各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值一般為： 1 鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房 70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 50年，非生產(chǎn)用房 80年； 2 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) (包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架 剪力墻結(jié)構(gòu)等 )：生產(chǎn)用房 50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60年； 3 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年； 4 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年； 5 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年； 6 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年； 7 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年； 8 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)： 10年。 實(shí)際估算中 ， 通常經(jīng)過(guò)分析 、 測(cè)算和修正 ， 得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià) ， 再乘以待估建筑物的總面積 。 這里主要是估算建筑物的重置成本 。另外主要存在 經(jīng)濟(jì)性貶值。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 54－ ?計(jì)算公式 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產(chǎn)的貶值（包購(gòu)建價(jià)建筑物重新或重新開(kāi)發(fā)價(jià)土地重新取得價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝??第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 55－ 思考： 土地是否存在貶值？ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 56－ 一般來(lái)說(shuō)，土地不會(huì)隨著使用而出現(xiàn) 實(shí)體性貶值 ，但當(dāng)土地使用權(quán)被規(guī)定了 使用年限 后，土地使用權(quán)就有一個(gè)使用壽命的問(wèn)題。兩者較為類(lèi)似的都是對(duì)所得收益征稅，但 土地增值稅是屬于交易費(fèi)用的一種，是計(jì)入成本中的。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 52－ ? 土地增值稅 是房地產(chǎn)行業(yè)的一種稅，針對(duì)房地產(chǎn)在 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 所產(chǎn)生的增值額而征收的一種稅。 ? 土地增值稅估價(jià)的關(guān)鍵是土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的估算。包括由賣(mài)方承擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、土地增值稅等 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 51－ ?土地增值稅 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為土地增值額。包括銷(xiāo)售廣告宣傳費(fèi)、委托代銷(xiāo)費(fèi)等 ?銷(xiāo)售稅金及附加。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 48－ ?管理費(fèi)用 主要指開(kāi)辦費(fèi)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付的管理人員的工資等。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 47－ ?公共設(shè)施 建設(shè)費(fèi) 包括由開(kāi)發(fā)商支付的建設(shè)居委會(huì)、派出所、托兒所、自行車(chē)棚、公廁等非經(jīng)營(yíng)性用房；附屬工程如鍋爐房、熱力點(diǎn)、變電室、開(kāi)比索、煤氣調(diào)壓站的費(fèi)用和電貼費(fèi)等；文教衛(wèi)生如中小學(xué)、文化站、門(mén)診部、衛(wèi)生所用房的建設(shè)費(fèi)用。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 46－ ?建安工程費(fèi) 即開(kāi)發(fā)商取得土地后，將建筑工程全部委托給建筑商施工，開(kāi)發(fā)商應(yīng)付給建筑商的全部費(fèi)用。 ? 熟地： 指 具有 完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可 用于建筑的土地 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 45－ ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 包括由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的紅線內(nèi)外的自來(lái)水、雨水、污水、煤氣熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、照明燈建設(shè)費(fèi)用。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 44－ ?理解“三地” ?生地： 指已 完成 土地使用批準(zhǔn)手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) )可用于建筑的土地，該建筑用地 無(wú) 基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通 (通道路和臨時(shí)水、電 )條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 38－ ?新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +正常利潤(rùn) ? （單純的）新建 建筑物 價(jià)格＝建筑物建造成本 +管理費(fèi)用+投資利息 +銷(xiāo)售費(fèi)用 +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ?新建房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)算公式 第二節(jié) 收益法 － 39－ ?估價(jià)步驟 （ 一 ） 估算土地取得成本 （ 二 ） 估算土地開(kāi)發(fā)成本與建筑物建造成本 （ 開(kāi)發(fā)成本 ） （ 三 ）估算管理費(fèi)（可并入“（二）”計(jì)算） （ 四 ） 估算投資利息 （ 五 ） 估算銷(xiāo)售稅費(fèi) （ 六 ） 估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 40－ ?估算土地取得成本 ? 土地出讓金或地價(jià)款 ? 征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ? 有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 41－ ?開(kāi)發(fā)成本 ? 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 房屋建筑 建安工程費(fèi) ? 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 開(kāi)發(fā)過(guò)程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi) 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 42－ ?勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 包括臨時(shí)用地、水、電、路、場(chǎng)地平整費(fèi)；工程勘察測(cè)量及工程設(shè)計(jì)費(fèi)；城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢(xún)、可行性研究、建筑工程許可證執(zhí)照費(fèi)等。試評(píng)估土地的價(jià)格。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 35－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?課堂作業(yè)： 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 １５０００ m2，該地塊的土地征地費(fèi)用為每畝 １０萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為２億元／平方公里，土地開(kāi)發(fā)周期為２年。 － 31－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?[例題 ] 某地塊面積為 80,000平方米 ， 是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的 ， 出讓金為 20萬(wàn)元 /畝 ， 拆遷費(fèi) 30萬(wàn)元 /畝 ， 開(kāi)發(fā)費(fèi) /平方公里 ， 土地開(kāi)發(fā)周期為兩年 ， 第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的 40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%， 銀行貸款利率為 6%， 試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格 。 由于這種增值是土地所有權(quán)人允許改變土地用途帶來(lái)的 ， 應(yīng)歸整個(gè)社會(huì)所有 。 － 29－ ? 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按一定基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算： ?直接成本利潤(rùn)率 （計(jì)算基數(shù) =取得成本和開(kāi)發(fā)成本） ?成本利潤(rùn)率 （計(jì)算基數(shù)：取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +