【正文】 測(cè)算 。 ? 征地管理費(fèi) (是由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費(fèi)總額的 ％～ 3％ )。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 15－ 附 1： 征地費(fèi)用構(gòu)成 ? 土地補(bǔ)償費(fèi) 一般按該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 6至10倍計(jì)算 。 － 5－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?特點(diǎn) ? 以成本累加為途徑 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格 ? 選用社會(huì)必要成本 ? 一般低于市場(chǎng)價(jià)值 － 6－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?程序 ? 搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等相關(guān)資料 ? 估算重置價(jià)格或重建價(jià)格 ? 估算建筑物的折舊 ? 求取積算價(jià)格 － 7－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?基本思路及基本公式 評(píng)估值 ＝重新購(gòu)建價(jià)格－損耗 － 8－ ?該公式可針對(duì)三類評(píng)估對(duì)象而具體化 ?新開發(fā)的土地 ?新建的房地產(chǎn) ?舊的房地產(chǎn) － 9－ ?新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟 ?新開發(fā)土地 包括填海造田、開山造田、征用農(nóng)用地后進(jìn)行“幾通一平”支出等開發(fā)的土地及在城市舊城區(qū)改造等開發(fā)的土地。 ?本章教學(xué)目的 ：要求熟練運(yùn)用成本逼近發(fā)的基本原理和方法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。 ? 熟地： 指 具有 完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可 用于建筑的土地 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 11－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?新開發(fā)土地評(píng)估中成本法計(jì)算公式 ?土地價(jià)格＝土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤(rùn) +土地增值收益 － 12－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?估算取得待開發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的 。 ? 安置補(bǔ)助費(fèi) (包括勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)等 )。 2. 購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)。 按照取得費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用的 一定比例 計(jì)算 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 26－ ?城市維護(hù)建設(shè)稅 加強(qiáng)市政維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)的資金來(lái)源，其直接和間接的受益范圍都相當(dāng)廣泛。 *注意所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵 。第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的３５％，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為１０％，當(dāng)土地出讓增值收益率為１５％，銀行貸款年利率為６％。應(yīng)以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的管線綜合圖為依據(jù)。包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加 ?其他銷售稅費(fèi)。 － 53－ ?舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟 與新建房地產(chǎn)不同 ， 舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的 、 處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本 ，即重置成本 ， 然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗 。 － 61－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?間接法 根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類 、 品級(jí)數(shù)量及所需人工的級(jí)別和數(shù)量等 ， 以建筑物所地區(qū)在評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ) ， 計(jì)算出 工程直接費(fèi) ， 再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧?rùn) 后 ， 計(jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi) ，再進(jìn)一步加上 發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi) 后算出重新建造價(jià)格 。 再經(jīng)查表得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。資料如下： 成本 － 79－ １． 使用重置成本法； ２．土地部分評(píng)估結(jié)果為１２８０元／ m2，土地總價(jià)為 １０２４０００元； ３．按預(yù)決算調(diào)整法對(duì)建筑物造價(jià)測(cè)算，得每 m2重置成本為１１００元（含合理稅費(fèi)、利潤(rùn)），建筑物重置成本為（ ) 元； ４．評(píng)價(jià)人員經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察認(rèn)為該樓尚可使用６０年，計(jì)算成新率為（ ） ５．評(píng)估建筑物內(nèi)部格局在某些方面不合商用，內(nèi)部裝修費(fèi)用為２００元／ m2，總費(fèi)用為４８萬(wàn)元，該建筑物不存在經(jīng)濟(jì)性貶值． 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 80－ 某工業(yè)開發(fā)區(qū)。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的 70%。 ?以成本法求取土地的重置價(jià)格時(shí)，還應(yīng)當(dāng) 注意 土地的剩余使用年限，并進(jìn)行年限修正。 － 93－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 注意 土地的價(jià)格主要由其 效用 決定，而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是 商業(yè)用地 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 92－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?適用范圍 ?主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流 （ 收益 ） ， 又很少有交易案例的 公益性房地產(chǎn) ； 如學(xué)校 、 圖書館 、 體育場(chǎng)館 、 醫(yī)院 、政府辦公樓 、 軍隊(duì)營(yíng)房 、 公園等公用 、 公益房地產(chǎn) ， ?有 獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要 而開發(fā)建造的房地產(chǎn) ?？捎贸杀痉ㄔu(píng)估價(jià)格。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的 70%。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 77－ ? 例題 某套住宅重新建造價(jià)為 300000元 ， 經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu) 、 裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察 ， 確定其成新率為 80％ ， 但該住宅 廳小且暗 ， 廚房和衛(wèi)生間均小 ， 光線亦不足 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 71－ 示例： 某建筑物建筑面積為 320m2， 重置價(jià)為 2500元 /m2， 耐用年限為 40年 ， 已使用 7年 ， 殘值率為 4％ 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 57－ ?測(cè)算地產(chǎn)各種貶值 地產(chǎn)年限 貶值率 =已使用年限 / 法定年限 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 貶值額 = ：第 i年地產(chǎn)收益損失額； r：地產(chǎn)收益損失折現(xiàn)率 n：地產(chǎn)收益損失折現(xiàn)率 nnii rR??????? )1(1??iR第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 58－ ?舊 房地產(chǎn)重置成本測(cè)算 ?可采用 房地分估 的方式 土地的重置成本不一定采用成本法 ， 也可采用市場(chǎng)法 ， 因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開發(fā)的土地 。但對(duì)于納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入明顯低于市場(chǎng)價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)對(duì)其轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，核定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。但商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如糧店、服飾店、菜店、小百貨店等經(jīng)營(yíng)性用房的監(jiān)督和費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營(yíng)者負(fù)擔(dān)，但按規(guī)定不計(jì)入商品房?jī)r(jià)格。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的