【正文】 二月 21二月 2112:30:5712:30:57February 17, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 二月 2112:30 下午 二月 2112:30February 17, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 12:30:57 下午 12:30 下午 12:30:57二月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 12:30:5712:30:5712:302/17/2023 12:30:57 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 銀行各類卡白金、金卡用戶。 高消費(fèi)類客戶會(huì)員類：高檔商場(chǎng)、消費(fèi)場(chǎng)所、高爾夫等俱樂(lè)部、汽車 4S店會(huì)員。市場(chǎng)調(diào)研216。開(kāi)盤流程制定216。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)方案及執(zhí)行216。 營(yíng)銷費(fèi)用約 5450 萬(wàn)元項(xiàng)目年度營(yíng)銷費(fèi)用分配比例項(xiàng)目全盤渠道營(yíng)銷費(fèi)用分配比例2023年項(xiàng)目渠道營(yíng)銷費(fèi)用分配比例2023年月度營(yíng)銷費(fèi)用分解開(kāi)盤前工作計(jì)劃開(kāi)盤前階段劃分及主要工作內(nèi)容216。3. 在海河二道閘上岸后乘旅游車赴華北最大的開(kāi)放式露天親水公園 —— 塘沽外灘公園，隔海河觀望響螺灣并用餐 。凡一次購(gòu)買一套酒店式公寓 +一套精裝工作室的客戶，則兩套產(chǎn)品均在原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上再享受 99折優(yōu)惠。大港金街版塊：大港主要購(gòu)物場(chǎng)所所在地，交通車站集中地，大港區(qū)所有工作、生活人群集中購(gòu)物版塊，往來(lái)人群集散地；216。持續(xù)大面積撒網(wǎng)階段，重點(diǎn)鎖定在本埠區(qū)域市場(chǎng)。主題： “我的創(chuàng)意空間我做主，我的創(chuàng)意空間我選擇，你呢？ ”大型裝修評(píng)選活動(dòng)。發(fā)放精美禮品（吸引客戶增加現(xiàn)場(chǎng)人氣；每天準(zhǔn)備 100份發(fā)放給有意向并且留有聯(lián)系方式的客戶）；216。付款方式： 一次性付款享受 97折、按揭貸款享受 99折優(yōu)惠；促銷政策： 凡在認(rèn)購(gòu)期內(nèi)交納 1萬(wàn)元意向認(rèn)購(gòu)金，可 享受 5倍積分加速推售線選擇銷控樓層及戶型進(jìn)行市場(chǎng)初探；蓄勢(shì)階段： 4月 20日 6月 21日公寓 精裝工作室推售比例 % 推售比例 %推售面積 (㎡ ) 6584 推售面積 (㎡ ) 3031套數(shù) 124 套數(shù) 32消化面積 (㎡ ) 0 消化面積 (㎡ ) 0消化比例 0 消化比例 0放量 1 21層 放量 5層、 713722推廣線利用項(xiàng)目亮相及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，完成濱海第三極的強(qiáng)勢(shì)亮相工作， 迅速確立本案知名度， 累積先期寶貴的購(gòu)房人氣 為強(qiáng)銷期內(nèi)形成美譽(yù)度與良好口碑奠定基礎(chǔ)，樹(shù)立本案獨(dú)特的形象，加深目標(biāo)客戶印象。渠道范圍 天津渠道手段（ 短信、 DM、巡展 ）投資類客戶； 高消費(fèi)類客戶；商務(wù)類客戶； 區(qū)域特殊客戶； 高檔固定資產(chǎn)業(yè)主； 市區(qū)及濱海區(qū)商場(chǎng)超市； 企事業(yè)單位； 駐津機(jī)構(gòu)； 高端寫字樓；高檔住宅別墅區(qū)域：廣告手段 戶外、網(wǎng)絡(luò)、平媒說(shuō)明 4月 20日 6月 21日對(duì)天津地區(qū)投放短信 250萬(wàn)條、 DM單 10萬(wàn)份、商場(chǎng)、超市巡展 2個(gè)月蓄客手段：大面積撒網(wǎng)渠道范圍 濱海渠道手段（ 短信、 DM、巡展 ）投資類客戶； 高消費(fèi)類客戶； 商務(wù)類客戶； 區(qū)域特殊客戶； 高檔固定資產(chǎn)業(yè)主； 濱海區(qū)商場(chǎng)超市； 高端寫字樓； 高檔住宅別墅區(qū)域： 高檔汽車的 4S店； 1區(qū)內(nèi)高級(jí)俱樂(lè)部、會(huì)館； 1港口、物流、貿(mào)易、煤炭行業(yè)企業(yè)；廣告手段 戶外、網(wǎng)絡(luò)、平媒說(shuō)明 4月 20日 6月 21日對(duì)濱海地區(qū)投放短信 200萬(wàn)條、 DM單 10萬(wàn)份、商場(chǎng)、超市巡展 2個(gè)月蓄客手段：大面積撒網(wǎng)此階段重點(diǎn)渠道：我們對(duì)于重點(diǎn)客戶的挖掘，主要采取行銷的方式，建議在 2023年 3月 15日以后成立行銷小組，負(fù)責(zé)以下行銷渠道。打破常規(guī)，轉(zhuǎn)換思維，出奇制勝，步步為贏2023年傳播目標(biāo)：清晰塑造項(xiàng)目 “ 真正優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)投資產(chǎn)品 ” 形象，并使之在理性投資客群中廣泛傳播 ——“ 津浙聯(lián)袂 商會(huì)啟幕濱海 CBD元年 ” 成 京津 關(guān)注熱點(diǎn)，濱海第三極成為 不動(dòng)產(chǎn)投資客群 心目首選。其它渠道（ DM、短信、巡展）等。濱海第三極的 寫字樓 的目標(biāo)客群應(yīng)該是誰(shuí)？主要為周邊產(chǎn)業(yè)客戶為主：濱海北區(qū)： 短期內(nèi) 與濱海南區(qū)有業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的企業(yè)；中長(zhǎng)期對(duì)于成本敏感的大中型企業(yè)客戶，與海港產(chǎn)業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)相關(guān)的非高新技術(shù)類企業(yè)；濱海南區(qū)： 品質(zhì)升級(jí)型的石化、物流和海港產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主，稅收成本驅(qū)動(dòng)型的大中型物流產(chǎn)業(yè)；泛濱海新區(qū) ： 看好未來(lái)濱海新區(qū)發(fā)展和政策優(yōu)勢(shì)的非高新技術(shù)類企業(yè)，有業(yè)務(wù)拓展的需求成長(zhǎng)型企業(yè)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)中最有活力的中 小 型私營(yíng)公司如：貿(mào)易、信息咨詢服務(wù)類行業(yè)；216。大客戶渠道工作排期時(shí)間 類別4月 20日 4月 30日 金融機(jī)構(gòu)5月 1日 5月 15日 商會(huì)集合體5月 16日 5月 31日 大型集團(tuán)性企業(yè)6月 1日 6月 7日 各省政府駐津辦事處6月 8日 6月 21日 國(guó)內(nèi)有實(shí)力的房地產(chǎn)投資團(tuán)體細(xì)分客戶，根據(jù)細(xì)分客戶特征，制定有針對(duì)性的客戶實(shí)施方案。在溝通成功后注重團(tuán)體中影響力中心人物的詳細(xì)資料，進(jìn)行針對(duì)性專訪工作，重點(diǎn)公關(guān)，以點(diǎn)連線、以線帶面，形成連鎖性的購(gòu)買效應(yīng)。毛坯寫字樓可銷售資源分析寫字樓整盤階段銷控計(jì)劃寫字樓 開(kāi)盤期 保溫期 強(qiáng)銷期 保溫期 強(qiáng)消期 清盤消化期 合計(jì)放量比例 % % % % % % %放量（平方米） 5374 4608 7371 3993 6432 3449 31228推售套數(shù) 38 32 52 28 46 14 210銷售量（平方米） 4466 4934 6901 4403 6089 4434 31228銷售率 % % 22% 14% % % %當(dāng)期均價(jià)（元 /平方米）8621 9108 9649 9996 10375 10698 9756均價(jià)漲幅率 　 6% 6% 4% 4% 3% 　價(jià)格漲幅（元 /平方米）300 450 500 300 400 400 2350 寫字樓整盤階段銷控計(jì)劃開(kāi)盤期保溫期保溫期強(qiáng)銷期清盤消化期強(qiáng)銷期放量為 1 14（ 14051414）、 19層放量為 1 14（ 14011404）、 20層放量為 1 1 18（ 18051814）、 21層放量為 1 23層放量為 1 18 （ 18011804） 、 2 25層放量為 24層商業(yè)可銷售資源分析商業(yè)整盤階段銷控計(jì)劃商業(yè) 項(xiàng)目開(kāi)盤 強(qiáng)銷期 清盤消化期 合計(jì)合計(jì) 放量比例 % % / %放量（平方米） 5931 3882 / 9813推售套數(shù) 19 8 / 27銷售量（平方米） 4907 3435 1471 9813銷售率 50% 35% 15% 100%當(dāng)期均價(jià)（元/平方米） 19000 19400 19800 19260均價(jià)漲幅率 / 2% 2% /價(jià)格漲幅（元/平方米） / 400 400 800商業(yè)整盤階段銷控計(jì)劃開(kāi)盤期強(qiáng)銷期放量為 1 1 1527放量為 61 14 營(yíng) 銷 策 略 之 客 戶 策 略大客戶戰(zhàn)略引進(jìn)一、金融機(jī)構(gòu)二、商會(huì)集合體三、各省政府駐京津辦事處四、國(guó)內(nèi)有實(shí)力的房地產(chǎn)投資團(tuán)體五、大型集團(tuán)性企業(yè)對(duì)環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展看好，購(gòu)買實(shí)力強(qiáng)、購(gòu)買數(shù)量大的企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。4. 60 ㎡ 左右 的產(chǎn)品為 54套，占公寓總面積的 6%；酒店式公寓可銷售資源分析樓層 酒店式公寓可售部分戶型編號(hào) 套數(shù) 套內(nèi)面積 銷售面積 總套數(shù) 總面積3層 A 10 10 合計(jì) 10 10 430層 A 19 513 A39。推盤策略： 階段蓄勢(shì)，集中放量項(xiàng)目整盤銷售計(jì)劃表年份 2023年 2023年 2023年 合計(jì)銷售面積（㎡） 30177 42023 27614 99809比例 % % % %實(shí)現(xiàn)均價(jià)（元 /㎡） 9417 10337 13459 10923 銷售額 284176809 434340066 371656826 1090173701回款額（元） 281658724 434884167 373642081 1090184972 累計(jì)回款額（元） 281658724 716542891 1090184972 /銷控策略： 216。定價(jià)策略低價(jià)入市，階段提價(jià)由于本產(chǎn)品在剛剛?cè)胧袝r(shí)，市場(chǎng)的認(rèn)知度較低，建議采用低價(jià)入市的策略將潛在客戶的注意力吸引到本項(xiàng)目上，快速成交，促進(jìn)資金良性循環(huán)，并創(chuàng)造樓盤品牌形象，保證后期最大利潤(rùn)創(chuàng)收。說(shuō)明 ：響螺灣區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)較激烈，項(xiàng)目做為第一批面市的項(xiàng)目，要搶得市場(chǎng)先機(jī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速消化．如何攔截和搶得開(kāi)發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目的客戶，把他們吸引過(guò)來(lái)，變成濱海第三極的客戶，對(duì)項(xiàng)目至關(guān)重要，故定價(jià)不宜太高，以保持項(xiàng)目的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也為日后項(xiàng)目的提價(jià)預(yù)留升值空間。 整層推售為主：用合理的比價(jià)方式促進(jìn)單層各戶型均勻銷售，盡量保留整層為滿足大客戶需求；216。 1 27 B 4 108 C 3 81 D 1 27 D39。何為本案大客戶？一、金融機(jī)構(gòu) ：（ 銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司 ）成立行銷小組，以金融機(jī)構(gòu)相關(guān) 客戶 負(fù)責(zé)人為對(duì)象，采用直接拜訪的形式，進(jìn)行項(xiàng)目的相關(guān)宣傳。三、各省政府駐津辦事處 ：（ 山西、福建、浙江省人民政府駐津辦事處）各省政府駐津辦事處招商公關(guān)部主要職能是密切與天津各部門和知名大專院校、科研院所、知名大企業(yè)及各國(guó)駐華商社聯(lián)系，引技、引智、引資以及對(duì)欲進(jìn)駐天津的企業(yè)進(jìn)行相關(guān)咨詢和指導(dǎo)。圍繞著三個(gè)字：蓄、鎖、轉(zhuǎn)濱海第三極的 酒店公寓 目標(biāo)客群應(yīng)該是誰(shuí)？一、純投資客戶： 對(duì)濱海區(qū)域發(fā)展和響螺灣未來(lái)發(fā)展有良好預(yù)期的先知、先覺(jué)的不 動(dòng)產(chǎn)投資客群