【正文】 二月 21二月 2112:30:5712:30:57February 17, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 二月 2112:30 下午 二月 2112:30February 17, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 12:30:57 下午 12:30 下午 12:30:57二月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 12:30:5712:30:5712:302/17/2023 12:30:57 PM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 銀行各類卡白金、金卡用戶。 高消費類客戶會員類：高檔商場、消費場所、高爾夫等俱樂部、汽車 4S店會員。市場調(diào)研216。開盤流程制定216。內(nèi)部認購活動方案及執(zhí)行216。 營銷費用約 5450 萬元項目年度營銷費用分配比例項目全盤渠道營銷費用分配比例2023年項目渠道營銷費用分配比例2023年月度營銷費用分解開盤前工作計劃開盤前階段劃分及主要工作內(nèi)容216。3. 在海河二道閘上岸后乘旅游車赴華北最大的開放式露天親水公園 —— 塘沽外灘公園，隔海河觀望響螺灣并用餐 。凡一次購買一套酒店式公寓 +一套精裝工作室的客戶，則兩套產(chǎn)品均在原有優(yōu)惠基礎上再享受 99折優(yōu)惠。大港金街版塊：大港主要購物場所所在地，交通車站集中地，大港區(qū)所有工作、生活人群集中購物版塊，往來人群集散地；216。持續(xù)大面積撒網(wǎng)階段，重點鎖定在本埠區(qū)域市場。主題： “我的創(chuàng)意空間我做主，我的創(chuàng)意空間我選擇，你呢？ ”大型裝修評選活動。發(fā)放精美禮品（吸引客戶增加現(xiàn)場人氣；每天準備 100份發(fā)放給有意向并且留有聯(lián)系方式的客戶）；216。付款方式： 一次性付款享受 97折、按揭貸款享受 99折優(yōu)惠；促銷政策： 凡在認購期內(nèi)交納 1萬元意向認購金，可 享受 5倍積分加速推售線選擇銷控樓層及戶型進行市場初探；蓄勢階段： 4月 20日 6月 21日公寓 精裝工作室推售比例 % 推售比例 %推售面積 (㎡ ) 6584 推售面積 (㎡ ) 3031套數(shù) 124 套數(shù) 32消化面積 (㎡ ) 0 消化面積 (㎡ ) 0消化比例 0 消化比例 0放量 1 21層 放量 5層、 713722推廣線利用項目亮相及內(nèi)部認購活動，完成濱海第三極的強勢亮相工作， 迅速確立本案知名度， 累積先期寶貴的購房人氣 為強銷期內(nèi)形成美譽度與良好口碑奠定基礎，樹立本案獨特的形象，加深目標客戶印象。渠道范圍 天津渠道手段（ 短信、 DM、巡展 ）投資類客戶； 高消費類客戶；商務類客戶； 區(qū)域特殊客戶； 高檔固定資產(chǎn)業(yè)主； 市區(qū)及濱海區(qū)商場超市； 企事業(yè)單位； 駐津機構； 高端寫字樓；高檔住宅別墅區(qū)域：廣告手段 戶外、網(wǎng)絡、平媒說明 4月 20日 6月 21日對天津地區(qū)投放短信 250萬條、 DM單 10萬份、商場、超市巡展 2個月蓄客手段：大面積撒網(wǎng)渠道范圍 濱海渠道手段（ 短信、 DM、巡展 ）投資類客戶； 高消費類客戶； 商務類客戶； 區(qū)域特殊客戶； 高檔固定資產(chǎn)業(yè)主； 濱海區(qū)商場超市； 高端寫字樓； 高檔住宅別墅區(qū)域： 高檔汽車的 4S店； 1區(qū)內(nèi)高級俱樂部、會館； 1港口、物流、貿(mào)易、煤炭行業(yè)企業(yè)；廣告手段 戶外、網(wǎng)絡、平媒說明 4月 20日 6月 21日對濱海地區(qū)投放短信 200萬條、 DM單 10萬份、商場、超市巡展 2個月蓄客手段：大面積撒網(wǎng)此階段重點渠道：我們對于重點客戶的挖掘，主要采取行銷的方式，建議在 2023年 3月 15日以后成立行銷小組，負責以下行銷渠道。打破常規(guī)，轉換思維，出奇制勝，步步為贏2023年傳播目標：清晰塑造項目 “ 真正優(yōu)質的不動產(chǎn)投資產(chǎn)品 ” 形象，并使之在理性投資客群中廣泛傳播 ——“ 津浙聯(lián)袂 商會啟幕濱海 CBD元年 ” 成 京津 關注熱點，濱海第三極成為 不動產(chǎn)投資客群 心目首選。其它渠道（ DM、短信、巡展）等。濱海第三極的 寫字樓 的目標客群應該是誰？主要為周邊產(chǎn)業(yè)客戶為主：濱海北區(qū)： 短期內(nèi) 與濱海南區(qū)有業(yè)務關聯(lián)的企業(yè)；中長期對于成本敏感的大中型企業(yè)客戶，與海港產(chǎn)業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)相關的非高新技術類企業(yè)；濱海南區(qū)： 品質升級型的石化、物流和海港產(chǎn)業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)為主，稅收成本驅動型的大中型物流產(chǎn)業(yè)；泛濱海新區(qū) ： 看好未來濱海新區(qū)發(fā)展和政策優(yōu)勢的非高新技術類企業(yè)，有業(yè)務拓展的需求成長型企業(yè)。中國經(jīng)濟中最有活力的中 小 型私營公司如：貿(mào)易、信息咨詢服務類行業(yè)；216。大客戶渠道工作排期時間 類別4月 20日 4月 30日 金融機構5月 1日 5月 15日 商會集合體5月 16日 5月 31日 大型集團性企業(yè)6月 1日 6月 7日 各省政府駐津辦事處6月 8日 6月 21日 國內(nèi)有實力的房地產(chǎn)投資團體細分客戶，根據(jù)細分客戶特征，制定有針對性的客戶實施方案。在溝通成功后注重團體中影響力中心人物的詳細資料，進行針對性專訪工作，重點公關，以點連線、以線帶面，形成連鎖性的購買效應。毛坯寫字樓可銷售資源分析寫字樓整盤階段銷控計劃寫字樓 開盤期 保溫期 強銷期 保溫期 強消期 清盤消化期 合計放量比例 % % % % % % %放量（平方米） 5374 4608 7371 3993 6432 3449 31228推售套數(shù) 38 32 52 28 46 14 210銷售量（平方米） 4466 4934 6901 4403 6089 4434 31228銷售率 % % 22% 14% % % %當期均價（元 /平方米）8621 9108 9649 9996 10375 10698 9756均價漲幅率 　 6% 6% 4% 4% 3% 　價格漲幅（元 /平方米）300 450 500 300 400 400 2350 寫字樓整盤階段銷控計劃開盤期保溫期保溫期強銷期清盤消化期強銷期放量為 1 14（ 14051414）、 19層放量為 1 14（ 14011404）、 20層放量為 1 1 18（ 18051814）、 21層放量為 1 23層放量為 1 18 （ 18011804） 、 2 25層放量為 24層商業(yè)可銷售資源分析商業(yè)整盤階段銷控計劃商業(yè) 項目開盤 強銷期 清盤消化期 合計合計 放量比例 % % / %放量（平方米） 5931 3882 / 9813推售套數(shù) 19 8 / 27銷售量（平方米） 4907 3435 1471 9813銷售率 50% 35% 15% 100%當期均價（元/平方米） 19000 19400 19800 19260均價漲幅率 / 2% 2% /價格漲幅（元/平方米） / 400 400 800商業(yè)整盤階段銷控計劃開盤期強銷期放量為 1 1 1527放量為 61 14 營 銷 策 略 之 客 戶 策 略大客戶戰(zhàn)略引進一、金融機構二、商會集合體三、各省政府駐京津辦事處四、國內(nèi)有實力的房地產(chǎn)投資團體五、大型集團性企業(yè)對環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展看好，購買實力強、購買數(shù)量大的企業(yè)和社會經(jīng)濟實體。4. 60 ㎡ 左右 的產(chǎn)品為 54套，占公寓總面積的 6%；酒店式公寓可銷售資源分析樓層 酒店式公寓可售部分戶型編號 套數(shù) 套內(nèi)面積 銷售面積 總套數(shù) 總面積3層 A 10 10 合計 10 10 430層 A 19 513 A39。推盤策略： 階段蓄勢，集中放量項目整盤銷售計劃表年份 2023年 2023年 2023年 合計銷售面積（㎡） 30177 42023 27614 99809比例 % % % %實現(xiàn)均價（元 /㎡） 9417 10337 13459 10923 銷售額 284176809 434340066 371656826 1090173701回款額（元） 281658724 434884167 373642081 1090184972 累計回款額（元） 281658724 716542891 1090184972 /銷控策略： 216。定價策略低價入市，階段提價由于本產(chǎn)品在剛剛入市時，市場的認知度較低，建議采用低價入市的策略將潛在客戶的注意力吸引到本項目上，快速成交，促進資金良性循環(huán)，并創(chuàng)造樓盤品牌形象，保證后期最大利潤創(chuàng)收。說明 ：響螺灣區(qū)域未來市場供應量較大，競爭較激烈，項目做為第一批面市的項目，要搶得市場先機，實現(xiàn)項目快速消化．如何攔截和搶得開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)現(xiàn)有項目的客戶，把他們吸引過來，變成濱海第三極的客戶，對項目至關重要，故定價不宜太高，以保持項目的價格競爭優(yōu)勢，也為日后項目的提價預留升值空間。 整層推售為主：用合理的比價方式促進單層各戶型均勻銷售，盡量保留整層為滿足大客戶需求；216。 1 27 B 4 108 C 3 81 D 1 27 D39。何為本案大客戶？一、金融機構 ：（ 銀行、保險公司、證券公司 ）成立行銷小組，以金融機構相關 客戶 負責人為對象，采用直接拜訪的形式，進行項目的相關宣傳。三、各省政府駐津辦事處 ：（ 山西、福建、浙江省人民政府駐津辦事處）各省政府駐津辦事處招商公關部主要職能是密切與天津各部門和知名大專院校、科研院所、知名大企業(yè)及各國駐華商社聯(lián)系，引技、引智、引資以及對欲進駐天津的企業(yè)進行相關咨詢和指導。圍繞著三個字：蓄、鎖、轉濱海第三極的 酒店公寓 目標客群應該是誰？一、純投資客戶： 對濱海區(qū)域發(fā)展和響螺灣未來發(fā)展有良好預期的先知、先覺的不 動產(chǎn)投資客群