【正文】 他成為濱海第三極客戶呢？　積分卡活動商會購房卡濱海第三極 精裝工作室 的目標(biāo)客群應(yīng)該是誰？216。怎么找到他們？ 根據(jù)目標(biāo)客戶特點(diǎn)，多渠道的蓄客216。 五、大型集團(tuán)型企業(yè)： （渤海石油集團(tuán)、天津海運(yùn)公司、中石化天津分公司等）對企業(yè)各部門負(fù)責(zé)人或資深員工進(jìn)行行銷公關(guān)，獲取該企業(yè)內(nèi)部聯(lián)系與外部合作企業(yè)組織網(wǎng)，再由行銷人員對網(wǎng)內(nèi)各關(guān)系企業(yè)及相關(guān)人員進(jìn)行本項(xiàng)目點(diǎn)對點(diǎn)的推介。由行銷小組直接拜訪各省駐津辦事處招商公關(guān)部門負(fù)責(zé)人，介紹天津?yàn)I海商會投資控股有限公司以及濱海第三極項(xiàng)目情況。商會控股也是商會性的集團(tuán)，由商會集團(tuán)引見各大商會的會長、秘書長等領(lǐng)導(dǎo)。與相關(guān)部門負(fù)責(zé)人 溝通 ，以第三極項(xiàng)目客戶資源與金融機(jī)構(gòu) 客戶資源共享 的合作方式，獲取金融機(jī)構(gòu)客戶資源。216。 1 27 E 1 27 F 1 27 合計(jì) 31 837 公寓總計(jì)： 847 公寓整盤階段銷控計(jì)劃公寓 　 蓄勢期 開盤期 強(qiáng)銷期 保溫期 強(qiáng)銷期 保溫期 清盤消化期 合計(jì)2 放量比例 % % % % % % % %放量（平方米） 6584 6584 6584 3292 9875 8230 3796 44943 推售套數(shù) 124 124 124 62 186 155 72 847 銷售量（平方米） 　 11011 7416 2742 8315 9348 6112 44943 銷售率 　 % % % % % % %當(dāng)期均價(jià)（元 /平方米） 　 9361 10018 10300 10575 11158 11718 10446 均價(jià)漲幅率 　 　 7% 3% 3% 6% 5% 　價(jià)格漲幅（元 /平方米） 　 300 650 50 450 600 550 2600公寓整盤階段銷控計(jì)劃蓄勢期開盤期強(qiáng)銷期保溫期強(qiáng)銷期保溫期清盤期放量為 1 21層放量為 1 2 24層放量為 1 1 30層放量為 1 1 2 2 27層放量為 15層放量為 1 2 2 29層放量為 1 20層公寓 2023年階段銷控計(jì)劃公寓　公寓　 蓄勢階段蓄勢階段 開盤階段開盤階段 銷售一階段銷售一階段 銷售二階段銷售二階段 銷售三階段銷售三階段 銷售四階段銷售四階段 合計(jì)合計(jì) 放量比例放量比例 % % % % % % %放量（平方米放量（平方米）） 6584 4938 3292 1646 1646 1646 19751 推售套數(shù)推售套數(shù) 124 93 62 31 31 31 372銷售量（平方銷售量（平方米）米） 　 9018 2961 2857 2347 1244 18427 銷售率銷售率 　 % % % % % %當(dāng)期均價(jià)（元當(dāng)期均價(jià)（元/平方米）平方米） 　 9300 9640 10000 10100 10250 9625 均價(jià)漲幅率均價(jià)漲幅率 　 　 4% 4% 1% 1% 　價(jià)格漲幅（元價(jià)格漲幅（元/平方米）平方米） 　 0 450 250 100 150 950公寓 2023年階段銷控計(jì)劃蓄勢階段開盤階段銷售一階段銷售三階段銷售二階段銷售四階段放量為 1 21層放量為 1 24層放量為 23層放量為 18層放量為 16層放量為 30層. 21. ..51. 58至 80 ㎡ 為主力戶型共 105套。 每次推售各種房型均勻分部，增加客戶的選擇余地；1. 50 ㎡ 左右為主力戶型為 577套，占公寓面積的 68%；2. 30 ㎡ 左右 的產(chǎn)品為 135套，占公寓面積的 16%%。 高區(qū)、中區(qū)、低區(qū)均勻放量：拉開價(jià)格區(qū)間從而滿足客戶的不同需求；216。 甲級寫字樓目前在售項(xiàng)目很少，信達(dá)廣場的銷售目前在 1100 ㎡ 左右，乙級寫字樓根據(jù)地段和品質(zhì)的不同月均消化面積在近 1000 ㎡房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的是銷售速度，不應(yīng)該打持久戰(zhàn)。 （性價(jià)比樹形象，高品質(zhì)創(chuàng)品牌）價(jià)格運(yùn)作策略項(xiàng)目分產(chǎn)品年度價(jià)格執(zhí)行年份 2023 2023 2023公寓（元 /㎡） 9625 11016 /精裝工作室（元 /㎡）9091 9752 /毛坯寫字樓（元 /㎡）/ 9087 10261 商業(yè)（元 /㎡） / / 19260 合計(jì)（元 /㎡） 9417 10337 13459 公寓階段價(jià)格執(zhí)行 單位： (元 /㎡ )單位： (元 /㎡ )精裝工作室階段價(jià)格執(zhí)行單位： (元 /㎡ )毛坯寫字樓階段價(jià)格執(zhí)行單位： (元 /㎡ )商業(yè)階段價(jià)格執(zhí)行 營 銷 策 略 之 推 售 策 略整體市場狀況 —— 公寓消化狀況216。經(jīng)過詳細(xì)的論證建議濱海第三極全盤均價(jià)為 10922元 / ㎡ ，公寓市場導(dǎo)入價(jià)為建議 9300元 / ㎡、精裝工作室市場導(dǎo)入價(jià)建議為 8600元 / ㎡ （含精裝修）。目前整體公寓的市場月消化速度平均在 1900 ㎡ 左右，市場認(rèn)可度高216。濱海第三極希望的效果是每一次推出的單位都快速售罄，所以根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目在銷售周期內(nèi)階段蓄水和放量，然后通過一定的手段引爆，不僅回籠資金快，同時(shí)給市場留下旺銷、供不應(yīng)求的感受。 前期略微傾向于中低區(qū)消化：消化價(jià)格低區(qū)段，為了保證后期價(jià)格的拉升和減少銷售抗性；216。3. 100 ㎡ 左右 的產(chǎn)品為 81套，占公寓面積的 10%。2. 90至 120 ㎡ 的產(chǎn)品共 49套。 100 ㎡ 以上的產(chǎn)品共 103套。 舉辦金融與房地產(chǎn)投資座談會等形式的活動 ，通過講座方式引導(dǎo)投資者關(guān)注商會項(xiàng)目，引發(fā)參會客戶對項(xiàng)目的購買興趣，通過優(yōu)惠政策刺激購買 。由高端商務(wù)客戶專人負(fù)責(zé)反復(fù)的進(jìn)行拜訪工作，表述濱海第三極的產(chǎn)品以引發(fā)高端商務(wù)客戶群體對濱海第三極的高度認(rèn)知。溝通和獲取辦事處當(dāng)?shù)赜麃斫虬l(fā)展企業(yè)的相關(guān)信息，進(jìn)一步與相關(guān)企業(yè)進(jìn)行溝通，使相關(guān)企業(yè)初步了解本項(xiàng)目相關(guān)信息。利用環(huán)渤海區(qū)域大型展會，通過津洽會、融博會、環(huán)渤海人才智力交流會等大型投資洽談活動，突出宣傳展示天津經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、響螺灣 CBD開發(fā)蘊(yùn)藏的投資商機(jī)和發(fā)展前景，投資濱海第三極的升值前景，掀起周邊大型集團(tuán)性企業(yè)客戶投資天津、投資響螺灣 CBD，投資濱海第三極的新高潮。多渠道推廣（戶外、網(wǎng)絡(luò)、平媒、現(xiàn)場售樓處全面宣傳）借勢并造勢，讓項(xiàng)目成為響徹云天的響亮音符，通過一連串的不間斷的市場推廣活動，使項(xiàng)目成為濱海區(qū)域的明星樓盤216。金融服務(wù)行業(yè)：股票、基金、證券；216。怎么找到他們？活動說明： 由濱海第三極聯(lián)合（龍發(fā)裝飾、元洲裝飾、東易日盛）晚報(bào)濱海版、今晚報(bào)、在塘沽和天津市舉辦裝修大賽評選活動，由專家和觀眾評選出最滿意的方案，通過活動向潛在目標(biāo)客戶告知，進(jìn)而找到目標(biāo)客戶，達(dá)成銷售目的。找到他們，如何讓它成為濱海第三極客戶呢？讓各行業(yè)客戶群體參與到 “我的創(chuàng)意空間我做主，我的創(chuàng)意空間我選擇，你呢？”在裝修評選活動當(dāng)中、為不同客戶群體量身打造他們的創(chuàng)意工作室，并請不同行業(yè)客戶成為特殊評委，通過活動的參與和互動、感受，認(rèn)可為他們量身定制的工作室，從而產(chǎn)生直接的強(qiáng)烈的購買沖動。搜集周邊企業(yè)名錄，有目的進(jìn)行 DM 、短信投放；216。通過正常媒介渠道（戶外、網(wǎng)絡(luò)、平媒、現(xiàn)場售樓處）等；216。目標(biāo)：開拓有效渠道，傳播力最大化落實(shí)為銷售 力。3 形成濱海第三極品牌效應(yīng)促銷售：利用大眾普遍認(rèn)知與名人效應(yīng)、商會效應(yīng)來細(xì)分客戶群體制定針對性的推廣，從而實(shí)現(xiàn)客戶直接購買力的涌現(xiàn)。 整合營銷整體說明開盤前階段工作劃分營銷工作客戶線08年銷售階段劃分及工作主要思路階段劃分 蓄勢階段 — 開盤階段— 銷售一階段— 銷售二階段— 銷售三階段— 銷售四階段— 價(jià)格線推售線推廣線需蓄客目標(biāo) 2500組發(fā)放積分卡 ,積分處于加速階段。注：滿分為 174分，累積金額為 15312元。各大高級俱樂部、會館汽車 4S店：由行銷小組人員發(fā)放宣傳資料、講解宣傳項(xiàng)目，收集會員信息。本項(xiàng)目還 需時(shí)刻關(guān)注五礦大廈的對外報(bào)價(jià) ,依此 做為項(xiàng)目開盤定價(jià)的參考依據(jù)。參展 時(shí)間： 4月底至 5月初參展 地點(diǎn)： 國展中心 /體育中心活動主題設(shè)計(jì)一：春 季房交會 活動環(huán)節(jié)控制216。發(fā)放樓書、海報(bào)、 DM單、折頁（現(xiàn)場宣傳；每天準(zhǔn)備 2023份）；216。 展會現(xiàn)場配備飲水機(jī)和紙杯（飲水機(jī)配備 2個(gè)、紙杯配 1000個(gè)）；216。目的： 針對特定行業(yè)特點(diǎn)（金融服務(wù)行業(yè)、信息咨詢行業(yè)、軟件開發(fā)行業(yè)），設(shè)計(jì)不同的裝修方案，由專家和不同行業(yè)客戶做為特殊觀眾評委，評選出客戶最滿意的方案，通過活動與向潛在目標(biāo)客戶告知，進(jìn)而找到目標(biāo)客戶，達(dá)成銷售目的。獎項(xiàng)設(shè)置：一等獎一名，獎現(xiàn)金 10000元，如獲獎?wù)哔徺I本項(xiàng)目，則此獎金折合為 20230元房款。認(rèn)購客戶強(qiáng)有力的轉(zhuǎn)化，準(zhǔn)業(yè)主向業(yè)主的身份轉(zhuǎn)換工作；216。此階段為積分逐日遞減階段，目的是通過積分卡對認(rèn)購客戶強(qiáng)有力的轉(zhuǎn)化，準(zhǔn)業(yè)主向業(yè)主的身份轉(zhuǎn)換工作渠道范圍 天津渠道手段（ 短信、 DM、巡展 ）投資類客戶； 高消費(fèi)類客戶；商務(wù)類客戶； 區(qū)域特殊客戶； 高檔固定資產(chǎn)業(yè)主； 市區(qū)及濱海區(qū)商場超市； 企事業(yè)單位； 駐津機(jī)構(gòu)； 高端寫字樓；高檔住宅別墅區(qū)域：廣告手段 戶外、網(wǎng)絡(luò)、平媒說明 6月 22日 7月 11日對天津地區(qū)投放短信 100萬條、 DM單 、商場、超市巡展 1個(gè)月蓄客手段：持續(xù)大面積撒網(wǎng)階段，重點(diǎn)鎖定在本埠區(qū)域市場。開發(fā)區(qū)第二大街版塊：開發(fā)區(qū)主要購物場所聚集區(qū)域，開發(fā)區(qū)所有工作、生活人群集中購物 區(qū)域；216?；径▋r(jià)： 公寓均價(jià)為 9300元 / ㎡，精裝工作室均價(jià) 8600元 / ㎡ 。1+ 1創(chuàng)業(yè)組合套餐購買 1+1的產(chǎn)品形式（一間酒店式公寓 +一間精裝工作室）為創(chuàng)業(yè)組合套餐。注：再購買第三組、第四組套餐依舊按照 98折優(yōu)惠政策執(zhí)行，且必須為購買創(chuàng)業(yè)組合套餐（一間酒店式公寓 +一間精裝工作室）才可享受此優(yōu)惠政策。2. 早上 9:30海河碼頭準(zhǔn)時(shí)出發(fā) ,沿途欣賞