【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁(yè) 共 36 頁(yè) 興亞國(guó)際酒店的配套設(shè)施如下： 游泳館； 健身房； 棋牌室； 演藝酒吧； 茶藝室； KTV 包房； 桌球房； 桑那房； 智能化設(shè)施 邊界防范系統(tǒng)： 采用紅外線監(jiān)控同保安巡邏相結(jié)合的方式 區(qū)內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)： 包括盜警、火警的防范監(jiān)控 安防對(duì)講系統(tǒng)： 各單元入口安裝防盜門，通過(guò)室內(nèi)分機(jī)可控制開(kāi)啟防盜門電控鎖；室內(nèi)分機(jī)同安防中心的主機(jī)相連，安防中心可以通過(guò)主機(jī)和分機(jī)與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系 室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)： 室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)是為了保證業(yè)主在住 宅內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)安全設(shè)置。出入口需設(shè)計(jì)標(biāo)志性建筑景觀 ◇ 利用底層架空和裙樓架空層進(jìn)行泛會(huì)所設(shè)計(jì)。 小區(qū)總體定位雖 為中高檔，但由于興亞酒店停車場(chǎng)面積的有限性，建議考慮部分地下停車，同時(shí)考慮少量的地面停車； 戶型設(shè)計(jì)建議 由于本項(xiàng)目產(chǎn)品的要求，如帶獨(dú)立衛(wèi)生間的單位在 30m2 以上的居多，因此 在戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意視覺(jué)效果的反映，在空間的搭配和層次上下工夫。 居住因城市而改變，生活因居住形態(tài)而改變，而這種變化的核心是“價(jià)值觀的改變”，人們的生活追求受全球化浪潮下的國(guó)際影響，已從品質(zhì)的追求，上升到對(duì)品位的要求，而品位的產(chǎn)生尤其依賴于城市環(huán)境、社區(qū)環(huán)境和住宅環(huán)境，品位的要素已不是對(duì)時(shí)尚的追求這么簡(jiǎn)單，對(duì)自然、尊貴和健康生活方式追求的新境界。有良好的物業(yè)管理。 他們所表現(xiàn)出來(lái)的另一面是，對(duì)傳統(tǒng)的回歸。家庭人口多為 34 人，可能需要照顧父母（包括岳父母）。 體現(xiàn)了新城市精神，是城市生活的典范。 美 —— 在先天品質(zhì)基礎(chǔ)上，在理念和包裝方面體現(xiàn)項(xiàng)目的軟價(jià)值。 注意商務(wù)、商業(yè)、辦公、配套與居住之間的關(guān)系，合理安排各功能的位置與相互之間的交流。 5）建立品牌優(yōu)勢(shì) 組織與項(xiàng)目品位與地位有關(guān)的房地產(chǎn)論壇。 在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候成立業(yè)主會(huì)員俱樂(lè)部，體現(xiàn)業(yè)主尊貴的身份與地位。 各項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)理念和品牌形象上形成互動(dòng)，加大營(yíng)銷力度。在全球化、城市化和新經(jīng)濟(jì)的動(dòng)因下，這個(gè)時(shí)期，這個(gè)區(qū)域的社區(qū)，有新的居住標(biāo)準(zhǔn)、消費(fèi)文化特征、生活方式、文化軌跡、價(jià)值取向和城市寄托，而這一切體現(xiàn)了新的時(shí)代精神、社會(huì)轉(zhuǎn)向和城市風(fēng)貌。 對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)更是帶來(lái)了更多的契機(jī)。通過(guò)上述的現(xiàn)狀分析和未來(lái)展望，我們認(rèn)為地塊的價(jià)值是“ 品質(zhì)天生，氣質(zhì)天成 ”，具體可以概括為 —— 城市中心寶地 未來(lái)生活領(lǐng)地 區(qū)位前景美好 生活成熟便利 金融群體聚集 升值潛力巨大 地塊價(jià)值體現(xiàn) 1）體現(xiàn)價(jià)值的途徑 結(jié)合“區(qū)位描述”和“地塊價(jià)值定位”以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析，我們認(rèn)為： 深入挖掘項(xiàng)目所在區(qū)域的街區(qū)特點(diǎn) 深入挖掘項(xiàng)目所在區(qū)域的物業(yè)特色 充分利用項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景 充分利用項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)空白 充分發(fā)揮項(xiàng)目成為地標(biāo)建筑的機(jī)會(huì) 充分發(fā)揮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資源的整合優(yōu)勢(shì) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 36 頁(yè) 2）價(jià)值綜合體現(xiàn) 首先，本項(xiàng)目最大的價(jià)值需要通過(guò)“城市中心的”、“未來(lái)的”、“高尚的”“升值潛力的”這幾個(gè)基本的要素來(lái)渲染。隨著這一區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，高尚生活圈日漸形成。 地塊價(jià)值和區(qū)位屬性往往決定了項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品形態(tài)，城市中心無(wú)疑是項(xiàng)目的最大價(jià)值，這一價(jià)值如何通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)建和包裝產(chǎn)生更高的附加值，并得到市場(chǎng)的認(rèn)可，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。由于地塊的局限性和利潤(rùn)要求，定位于小高 層的產(chǎn)品形態(tài)已成定局；但區(qū)域內(nèi)高層住宅供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在成本沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的情況下，如何通過(guò)產(chǎn)品定位和開(kāi)發(fā)運(yùn)作來(lái)盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目的核心問(wèn)題。 高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)：雖然這是項(xiàng)目公司的第一個(gè)項(xiàng)目，但在興亞建國(guó)酒店品牌的支持下和優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的共同努力下，抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，進(jìn)行高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作，定能取得項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目不直接臨近主要交通干道，相對(duì)而言，噪音相對(duì)較??；地塊規(guī)模較小，開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較短，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 在鄭州城市北移東擴(kuò)的城市發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，上述城市主干道在城市交通體系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)中的位置越加舉足輕重，前景看好，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化程度的提高和生活居住質(zhì)量的提升，是大勢(shì)所趨，必然會(huì)在城市多中心的城市化主導(dǎo)潮流影響下，成為不可忽視的，且客觀發(fā)展的城市中心之一。 周邊項(xiàng)目高檔住宅區(qū)林立如早期的金水花園、建業(yè)城市花園、新鑫花園、錦江國(guó)際公寓等；兩側(cè)的興亞國(guó)際俱樂(lè)部和鞍鋼大酒店，及不遠(yuǎn)德億大酒店是項(xiàng)目地塊中的配套亮點(diǎn)。 居住價(jià)值：隨著城市建設(shè)和眾多地產(chǎn)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城市各項(xiàng)配套和各種規(guī)模較高檔次商品住宅的開(kāi)發(fā)，日漸成熟的高尚居住區(qū)已經(jīng)形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已較為成熟，不需要項(xiàng)目公司投入過(guò)多的資金來(lái)炒作區(qū) 域市場(chǎng)。 商業(yè)利用價(jià)值不高：由于項(xiàng)目不臨近交通主干道，所以商業(yè)價(jià)值一定程度 上難以體現(xiàn)。 外地客戶的區(qū)位認(rèn)可：由于本區(qū)域?yàn)楣J(rèn)的城市中心，對(duì)外地購(gòu)買人群的吸引力毋庸質(zhì)疑。 三、項(xiàng)目地塊價(jià)值判斷與價(jià)值定位 地塊價(jià)值判斷 1）區(qū)位的城市中心價(jià)值 金水路是真正的城市核心道路和具成熟度的形象大道，以政治群體為代表 的城市地位而成為無(wú)可爭(zhēng)議的城市中心，這個(gè)中心的向心力無(wú)疑是巨大的。將美好的未來(lái)發(fā)展前景整合成項(xiàng)目鮮明的概念，使價(jià)值更顯而易見(jiàn)，對(duì)市場(chǎng)受眾產(chǎn)生強(qiáng)烈吸引力。從事金融、證券等行業(yè)人員的素質(zhì)較高并具有統(tǒng)一性，為他們“量身定做一個(gè)家”是項(xiàng)目可選擇的定位方向之一。 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念及市場(chǎng)定位策略 開(kāi)發(fā)模式 城市規(guī)劃和發(fā)展趨勢(shì)在引領(lǐng)著我們的生活方向和居住形態(tài)，從而對(duì)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)也產(chǎn)生深刻的影響。 5 星級(jí)是針對(duì)項(xiàng)目附屬配套興亞酒店而言的，是項(xiàng)目所在區(qū)域的“獨(dú)到賣點(diǎn)”，是高尚人居取向的整合和概述。 綠色住宅、生態(tài)住宅、健康住宅、旅游地產(chǎn)、人居環(huán)境等的造勢(shì)，對(duì)人類居住方式進(jìn)行詮釋與演繹，引導(dǎo)消費(fèi)觀念。 施工現(xiàn)場(chǎng)整潔、有序。 邀請(qǐng)?jiān)陧?xiàng)目公司最富盛名的建筑商承建并與發(fā)展商一道對(duì)質(zhì)量做出承諾。 請(qǐng)名人造勢(shì)。但由 于地塊原因在整體產(chǎn)品形態(tài)上難以形成完全的差異化，我們認(rèn)為應(yīng)該在細(xì)節(jié)上 下功夫，極大提高項(xiàng)目的附加價(jià)值。 這個(gè)社區(qū)，設(shè)計(jì)經(jīng)典、個(gè)性鮮明、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、文明和諧，而這種房子的售價(jià)（主力總價(jià) 1620 萬(wàn)元）并不是“可望而不可及”，其城市地位和居住價(jià)值，在若干年后仍使人感到欣慰與榮耀。從而形成的一種購(gòu)買力有一定差距但價(jià)值觀相同的“新派生人群”，同樣他們對(duì)住房環(huán)境的要求不同于老階層，他們有相近的消費(fèi)特征。對(duì)時(shí)尚的追逐與認(rèn)同至少表明他們還是主流社會(huì)的一員，這種時(shí)尚當(dāng) 然并不是被更年輕的人群追捧的明星或COOL 文化，而是 —— 品味。 相比 40 歲的大哥大姐，他們的觀念更開(kāi)放，因此對(duì)新事物也更容易接受，更注重生活質(zhì)量。 項(xiàng)目“新鄭州人的都市生活領(lǐng)地”的市場(chǎng)定位要求產(chǎn)品要體現(xiàn)新鄭州人的符號(hào)特征和引導(dǎo)城市生活的力度。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)同景觀規(guī)劃同步考慮，并為營(yíng)造景觀及相關(guān)配套預(yù)留必要的設(shè)計(jì)空間，同時(shí)在結(jié)合景觀規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮立體綠化景觀的表現(xiàn)；硬質(zhì)空間和軟質(zhì)空間在規(guī)劃時(shí)相得益彰，營(yíng)造出良好的室外生活空間氛圍。 簡(jiǎn)潔而不簡(jiǎn)單 （建議方案設(shè)計(jì)完成后，引進(jìn)深圳專業(yè)的外立面設(shè)計(jì)公司進(jìn)行整合設(shè)計(jì)，以提升附加值） 環(huán)境景觀建議 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁(yè) 共 36 頁(yè) ◇ 項(xiàng)目的容積率決定了景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的較大局限性。 ◇ 在項(xiàng)目入口，可考慮少量循環(huán)水景的設(shè)計(jì)。鑒于本項(xiàng)目“新