【正文】 17 二月 202311:31:46 上午 11:31:46二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/17 11:31:4611:31:4617 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 二月 2111:31:4611:31Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。根據(jù)此業(yè)態(tài)排布方案，建議大型主力店及次主力店招商先行，實行帶租約銷售，以保證業(yè)態(tài)的可控性和整體商業(yè)的經(jīng)營；散鋪采取直接銷售的方式；銷售方式建議1342大中型餐飲區(qū)約2200㎡其中一層的單層小鋪為餐飲配套、快餐小鋪中小型特色風味美食街區(qū) 約 2023㎡精品小百貨區(qū) 約 2400㎡休閑娛樂區(qū)約 1000㎡備注： ①②③④ 四個大主力店由于面積較大，租金較低，早期銷售價值實現(xiàn)不高；可以考慮先期招商持有 23年，等商業(yè)整體經(jīng)營成熟，價值實現(xiàn)更高的時候銷售； B棟 14間面積在 100平米以下的小型餐飲店可以考慮直接銷售本報告是嚴格保密的。價格預判價格預判 平層戶型中 61套帶露臺的戶型，露臺面積 1520平米不等，相比平層有一定附加值，單價溢價約 20%，建議價格區(qū)間 1300014000元 /平米露臺按照 3000元 /平米的價格估算，露臺總價約 4500060000；折算到單價，項目露臺公寓入市均價約 13500元 /平米項目挑高戶型結合 5月入市的時間以及市場半年的自然增長率，建議取 5%增長率，項目平層公寓入市均價約 11618元 /平米戶型單頁、戶型單體、沙盤、燈箱、售樓處門頭、和燕路道旗、導示牌比鄰地鐵中心，成就增值先鋒線上：報紙、網(wǎng)絡、戶外線下：分展點、短信4 月 5月4月 1日公寓蓄客啟動5月 15日開盤推廣策略推廣渠道推廣主題現(xiàn)場配合營銷節(jié)點策略：重點釋放項目產(chǎn)品的投資、居住價值線上：戶外、報紙、網(wǎng)絡、軟文線下：分展點、大客戶走訪、短信、聯(lián)動、 call客 曉莊新商圈，投資新藍籌北地塊圍擋包裝營銷總控圖策略：強調(diào)項目商業(yè)綜合體的價值，及區(qū)域價值公寓銷售籌備期工作計劃表商鋪的定位及推售北地塊商業(yè)面積約 ， 共約 69間商鋪，住宅底商 ，約 50間，總面積約 216。鉆寓 立方庭 備選：定位語及主推廣語建議： LOFT 超大露臺 雙倍得房雙地鐵 邁皋橋 LOFT形象定位n展示攻略： 重點展示項目明星戶型的附加值，挑高及露臺產(chǎn)品的亮點n推廣攻略： 線上聚焦大城北最有效的渠道，建立市場的廣泛關注；線下重點鎖定項目周邊，重點放在 “ 走出去 ” 和定向客戶拓展n客戶攻略： 渠道價值最大化，圈層價值最大化；n推售攻略： 搶占先機，一次性推出，采取先挑高，后平層，兩步走的策略，平層的集中去化需要有針對性的客戶策略和推廣策略相結合n價格策略： 優(yōu)先保量定價，精準摸排客戶，明星戶型適當溢價，普通產(chǎn)品貼近客戶敏感點公寓營銷策略總綱 ——目標指引策略競爭市場分析客戶定位營銷策略總綱策略分解及執(zhí)行本體分析布局篇 ：策略演繹本次報告重點是對營銷總綱進行分解和細化執(zhí)行：PART1. 展示攻略PART2. 推廣攻略PART3. 渠道攻略PART4. 推售攻略PART5. 價格攻略售樓處：公寓產(chǎn)品信息及區(qū)位價值的展示售樓處一樓：216。道路改造，項目十字路口，重大交通利好216。地鐵一號線，及北沿線，屬于雙地鐵樓盤216。曉莊國際廣場、金域中央商業(yè)全部招商持有，交通通達性和商業(yè)價值均優(yōu)于項目。小面積；252。 123區(qū)域市場產(chǎn)品核心值點?低總價： 戶型小，總價低， 48萬起置業(yè)主城?5米挑高產(chǎn)品： 市場熱銷挑高產(chǎn)品，符合辦公自住需求?地鐵規(guī)劃： 緊鄰地鐵 1號線北沿線和 7號線曉莊站?未來城北商業(yè)中心： 地標性建筑，核心商業(yè)本報告是嚴格保密的。區(qū)域內(nèi)在售項目貨源不多，未來大城北區(qū)域有 23個 soho類公寓項目入市，且位于鼓樓核心商圈， 2023年上半年確定入市的只有五塘商圈的金域中央，從競爭的角度來看，上半年是公寓較好的入市時機項目待售在售 2023年曉莊國際1月 3月 5月 7月 9月 11月中央尚上城中央金地金域中央左右陽光約 6萬平米 soho約 570套平層酒店式公寓約 100套 soho辦公鼓北財智廣場（規(guī)劃未定）少量酒店 式公寓p在售項目：可售項目僅有曉莊國際廣場有較多貨量；p2023年新盤：目前確定上半年開盤的僅有金域中央，位于無塘商圈，對項目影響相對較??；p項目所處的邁皋橋片區(qū)僅有左右陽光有公寓待推，上市時間還未確定區(qū)域市場本報告是嚴格保密的。但限購令出臺后，南京新房認購立即被打入低谷，難得突破百套。蘇寧 限購作用立竿見影，銷量萎縮已是不爭事實。中央上尚城 ： 依托地鐵 3號線，以 賣點，挑高產(chǎn)品價格 /平米，平層產(chǎn)品為 85009000元 /平米，以低總價，總價 24萬起， 40萬買兩房吸引投資客戶的認可項目概況： 總占地 17295 M2，總建面 ，底 層 商 業(yè) ， 26層為辦 公性 質(zhì) 公寓產(chǎn)品描述： 50年產(chǎn)權，商用水電，不通天然氣；主力戶型為 3245㎡ ，毛坯銷售；部分挑高產(chǎn)品層高 （交付時全隔，上層 ，下層 米），平層產(chǎn)品層高 、 推售情況：分 2次集中推盤， 10月 4日推出 11棟共計 136套，全挑高產(chǎn)品，均價 /㎡ ，開盤 3天基本售罄； 12月 22日推出剩余的 1 17棟共計 276套，其中平層 105套； 挑高產(chǎn)品價格 /㎡ ， 平層產(chǎn)品價格為 85009000元 /㎡ ，平層去化較慢。推廣訴求：城北中心地標，地鐵交匯空間（強調(diào)項目作為曉莊新商圈的地段價值，調(diào)性偏商業(yè)化）p推廣主題： 城北中心地標 地鐵交匯空間p推廣調(diào)性： 偏商務化，大紅底色，白色字體，醒目，品質(zhì)感一般p推廣渠道： 戶外、報廣、網(wǎng)絡、圍擋，區(qū)域內(nèi)全面覆蓋p推廣側重點： 綜合體價值，地鐵價值p覆蓋區(qū)域： 網(wǎng)絡投放針對全城投資客戶，大牌重點集中在鼓樓北部、下關、邁皋橋區(qū)域內(nèi)。南北通透；252。上述市場表明：未來區(qū)域內(nèi) 40年產(chǎn)權公寓市場供應相對有限，其中挑高及帶露臺的戶型屬于市場稀缺產(chǎn)品，平層戶型競爭較為激烈。道路改造，項目十字路口，重大交通利好216。曉莊國際廣場，本項目商業(yè)聯(lián)合建設有利于形成新的商圈，增強商業(yè)配套，形成商業(yè)氛圍，提高小戶型的投資回報率216。沙盤部分的商業(yè)部分調(diào)整；售樓處：公寓產(chǎn)品信息及區(qū)位價值的展示售樓處二樓：216。 06棟： 12層為商鋪，共 50間商鋪，其中 41間94180平米， 9間 160300平米；216。商鋪價格建議 在買賣市場缺少足夠參考案例的情況下，結合租賃市場，采用 標準鋪比較法 推導項目銷售商鋪價格。 11:31:4611:31:4611:31Wednesday, February 17, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 11:31:4611:31:4611:312/17/2023 11:31:46 AM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 11:31:46 上午 11:31 上午 11:31:46二月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 二月 2111:31 上午 二月 2111:31February 17, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 二月 21二月 2111:31:461