【正文】 品 質(zhì) 、 親 和力身份感、 經(jīng) 典追求和 諧追求品 質(zhì)居家、 親 和力檔次感、 經(jīng) 典身份感、 經(jīng) 典檔次感、 經(jīng) 典銷售動線形象設(shè)計(jì)（ CI）元素與價(jià)值觀對應(yīng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 101景 觀軸線 要素示例（ 1/2）分布有樹陣的公共場地 多功能的小運(yùn)動場層次感強(qiáng)的水景休閑長凳多功能的小石桌本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 93 規(guī) 劃景 觀本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88 設(shè)計(jì) 指 標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n南向采光通風(fēng)n開間不小于 n信賴n陽臺n客廳外掛陽臺，大于客廳開間單體戶型空巢家庭本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 80空巢家庭客戶的室內(nèi)活動集中在客廳、主臥和廚房Step2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 76p強(qiáng)調(diào)舒適私密的主臥：}私享空間；}舒適但不奢侈；二人世界對生活品質(zhì)的追求主要體現(xiàn)在主臥：p寬敞的休息空間；p凸窗、衣帽間對舒適度的提升；p與主衛(wèi)動線的聯(lián)系處理。n不過份追求奢華 ,講究實(shí)用n努力工作，追求更美好生活n主臥產(chǎn)品特性 功能訴求n客廳n功能復(fù)合，兼顧部分餐廳功能n客廳面積適度控制，開間 ～ n與南向陽臺相連n次臥n平時(shí)閱讀、工作、上網(wǎng)；n放置生活雜物；n來客臨時(shí)居住。n家庭結(jié)構(gòu)決定了二人世界對客廳、主臥重要性和敏感度強(qiáng)，而對餐廳相對低Step1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。單體戶型三代同堂南向入戶洋房入戶方式改進(jìn)，部分化解穿廳問題，創(chuàng)造更加實(shí)用和諧的三代同堂家庭空間本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。}強(qiáng)調(diào)私密性，避免鄰里對視；}開間不小于 。n三代同堂雖看重主衛(wèi)和次衛(wèi)，但對其不敏感。戶型示例單體戶型三口之家本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。– 廚房}廚房外連生活陽臺；}生活陽臺可放置洗衣機(jī)；}廚房布局更合理，操作更順暢。 45三口之家工作日室內(nèi)活 動 集中在主臥、次臥和客 廳Step2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40對 三代同堂客 戶 而言，置 業(yè)時(shí)較 看重園林景 觀 、 親 屬所在地、工作方便、物 業(yè) 服 務(wù) 、生活便利及 戶 型 設(shè)計(jì) 等因素三代同堂客戶置業(yè)時(shí)的看重因素排布如下 ：n敏感 重要的因素從高到低依次為園林景觀、親屬做在地、工作方便、物業(yè)服務(wù)、生活便利及戶型設(shè)計(jì)等；n重要 不敏感的因素為規(guī)劃布局等；n敏感 不重要的因素從高到低依次為風(fēng)水、文化底蘊(yùn)、金地品牌等；n不敏感 不重要的因素從高到低依次為價(jià)格優(yōu)惠、外立面等。n敏感：賦值越高表明功能空間改善程度越大，客戶感知度越高。 32空巢家庭客 戶 的 購 房 動 機(jī)一般是出于居家需要、及生活便利等原因空巢家庭客戶的購房動機(jī)因素排布如下 ：n最主要的購房動機(jī)表現(xiàn)為居家需要及生活便利；n出于改善生活、享受靜逸、享受人文等動機(jī)置業(yè)的空巢家庭客戶較少；n出于享受私密等其他動機(jī)置業(yè)的空巢家庭客戶極少。 28整體而言，格林系列 產(chǎn) 品 線 客 戶 的 購 房 動 機(jī) 較 多地是出于居住需要、享受靜逸、改善生活、孩子上學(xué)等原因購房動機(jī)整體客戶整體上，金地格林系列客戶的購房動機(jī)因素排布如下 ：n最主要的購房動機(jī)為居家需要、享受靜逸、改善生活、孩子上學(xué)及生活便利等；n出于享受人文、彰顯身份、體現(xiàn)家風(fēng)及需要居住安全等購房動機(jī)在金地格林系列產(chǎn)品的客戶中均有分布，但所占比重較低；n出于攀比心理及享受私密等購房動機(jī)置業(yè)的客戶非常少。 21城市發(fā)展空間分析片區(qū)市場劃分一條產(chǎn)品線重點(diǎn)片區(qū)選擇重點(diǎn)片區(qū)可利用土地資源分析用于拿地參考通過對城市發(fā)展規(guī)劃和趨勢的研究，判斷該城市的樓市發(fā)展空間將城市劃分為若干個(gè)片區(qū) 依據(jù)城市發(fā)展方向，鎖定具有發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c(diǎn)片區(qū)城市版塊圖劃分方法（ 1/2）城市板塊圖劃分： 13城市前期城市發(fā)展空間分析、片區(qū)劃分與重點(diǎn)片區(qū)選擇 。 14在客 戶 特征劃分的 維 度上， 對 每個(gè) 維 度 進(jìn) 行 細(xì) 化， 進(jìn) 而在整體上構(gòu)建客 戶特征模型n年 齡階 段n本土比例n教育水平n工作屬性n樓 盤 信息 獲 取渠道n付款方式n首付比例n置 業(yè) 目的n置 業(yè) 次數(shù)人口 統(tǒng)計(jì) 特征 購 房特征 生活特征n私家 車 數(shù)量n投 資 偏好n通勤方式n運(yùn) 動 方式n業(yè) 余 娛樂本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。不同生命周期客戶所占比重二人世界三口之家三代同堂空巢家庭5% 15 % 45 %25 % 35 %本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7基于 羅蘭 1金地格林系列產(chǎn)品線謹(jǐn)呈：金地集團(tuán)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。貝 格 對 地 產(chǎn) 消 費(fèi) 者消 費(fèi) 行 為 的劃分和研究， 鎖 定格林小城目 標(biāo) 客 戶 群，挖掘其 對產(chǎn) 品的功能 訴 求家庭形 態(tài)價(jià) 值訴 求家庭收入n 單 人獨(dú)居n 二人世界n 喜得 貴 子n 上小學(xué)n 上初中n 上高中n 子女成年n 三代同堂n 空巢家庭住宅市 場p劃分人群特征，聚焦傳統(tǒng)價(jià)值觀人群。 9格林系列客戶收入水平屬于社會中檔n二人世界的家庭年收入以1015萬為主；n三口之家的家庭年收入以1020萬為主；n三代同堂的家庭年收入以1525萬為主；n空巢家庭的家庭年收入以510萬為主。 15客 戶 特征模型 —— 人口 統(tǒng)計(jì) 特征 總結(jié)人口統(tǒng)計(jì)特征 二人世界 三口之家 三代同堂 空巢 共性年齡階段多為 2630歲，其次為 3135歲， 35歲以上及 25歲以下比例較低多為 2640歲， 2125歲的居次，其他年齡段較少因購買者不同年齡分布不同，客戶年齡主要集中在5155歲、 2640歲， 60歲以上的較少多在 60歲以上，整體年齡較大購房者年齡主要集中在 2640歲之間，三口之家是主力人群本土比例 大部分為本土居民，少量新移民 基本上都是本土居民 基本上都是本土居民 基本上都是本土居民 絕大部分為本地原住居民，新移民所占比例在 10%以內(nèi)教育程度大部分為大專和本科的學(xué)歷，大專以下及本科以上學(xué)歷水平客戶的較少大部分本科和大專學(xué)歷，其次為高中和初中學(xué)歷，碩士以上的很少學(xué)歷水平分布較均勻，以大專和本科為主大部分為大專及以下學(xué)歷學(xué)歷水平較高，本科和大專學(xué)歷為主工作屬性多數(shù)在非國有企業(yè)工作或從事個(gè)體經(jīng)營，在國有企業(yè)和政府、事業(yè)單位工作的人員較少大多數(shù)在非國有企業(yè)工作或從事個(gè)體經(jīng)營，在國有企業(yè)和政府部門工作的人員相對較少在政府、事業(yè)單位、國有企業(yè)、非國有企業(yè)中的分布較均勻，個(gè)體戶相對較少大部分已退休，退休前工作多在政府及事業(yè)單位中大多數(shù)在非國有企業(yè)工作人員或從事個(gè)體經(jīng)營，少部分在政府部門及事業(yè)單位工作。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金地格林系列產(chǎn)品客戶購房動機(jī)排序本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？粘布彝タ蛻糍彿縿訖C(jī)排序購房動機(jī)空巢家庭本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n基本面象限：，必須要有n加分項(xiàng)象限：，提升戶型品質(zhì)時(shí)使用，可作為提升戶型品質(zhì)的亮點(diǎn)n苦力象限：，有即可，不需花過多投入進(jìn)行改善n無差異象限：，提升戶型品質(zhì)時(shí)使用，功能空間一般不需要設(shè)置功能空間滿足基本需求，空間改善投入越大，消費(fèi)者感知度越高基本面苦力功能空間滿足基本需求，空間改善投入大，消費(fèi)者感知度不高加分項(xiàng)功能空間滿足需求度提升，空間改善投入越大，消費(fèi)者感知度越高無差異功能空間滿足需求度提升，空間改善投入大，消費(fèi)者感知度不高本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？粗匾蛩厝帽緢?bào)告是嚴(yán)格保密的。 46三口之家休息日室內(nèi)活 動 集中在主臥、次臥和客 廳Step2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。– 次衛(wèi)}適度增加次衛(wèi)使用面積；}考慮次衛(wèi)沐浴、洗衣、清潔多功能使用的需求。 53私密的，安靜舒適的，空間滿足孩子不同年齡階段使用需要的次臥，充分體現(xiàn)了三口之家對孩子的重視和關(guān)愛p次臥：}相對私密；}安靜舒適；}伴隨孩子成長的空間戶型示例次臥保證相對私密感，不要與主臥直接相隔，設(shè)計(jì)市充分考慮孩子學(xué)習(xí)的安靜，是能伴隨孩子健康成長的空間。n家庭結(jié)構(gòu)決定了三代同堂對客廳、主臥重要性和敏感度強(qiáng)，而對戶內(nèi)花園和兒童活動室相對低Step1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。– 廚房}面積可適當(dāng)放大，開間，布局合理；}廚房外連生活陽臺；– 客廳}開間 ；}客廳與餐廳嚴(yán)格區(qū)隔；}南向戶型避免穿庭，動靜分區(qū)。 65花園洋房底層townhouse的戶型組織，能讓更多的客戶享受到庭院空間兩戶享受庭院 四戶享受庭院單體戶型三代同堂用陽光充足，空間寬裕的私家庭院，滿足三代同堂家庭向往自然，追求和諧的需要本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 69二人世界客戶的室內(nèi)活動集中在客廳、主臥和次臥Step2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n主要做書房功能n兼顧儲物間使用n承擔(dān)臨時(shí)居住功能n親和力n經(jīng)典 n對生活品質(zhì)有一定要求單體戶型二人世界本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。單體戶型二人世界空間私密，舒適實(shí)用的主臥，滿足二人世界對生活品質(zhì)的追求本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 81功能空間 序號 功能滿足 1 需求程度 10客廳 1 早起后在沙發(fā)上聽廣播、看報(bào)紙、看電視2 男主人平時(shí)在沙發(fā)上抽煙、喝茶、看書3 女主人平時(shí)在沙發(fā)上織毛衣4 男女主人日常在茶幾前吃水果、吃點(diǎn)心5 老年朋友在客廳抽煙、打麻將、喝茶6 子女回家后在沙發(fā)上聊天主臥 1 主人日常休息、睡覺2 主人在床上看書、讀報(bào)、看電視3 主人從衣帽間換衣物，整理行頭4 主人不定時(shí)的從床頭柜上取放茶杯，喝茶廚房 1 女主人使用煤氣灶、抽油煙機(jī)等2 從冰箱取菜、冷藏食物3 刀具、碗柜、案板、電飯煲、鍋盆等擺放有致4 有放米、面袋的地方，米、面不能受潮空巢家庭客戶使用最頻繁的三個(gè)功能空間使用方式深化Step3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 84充滿生活氣息的客廳、廚房和陽臺，切合空巢家庭既強(qiáng)調(diào)實(shí)用又喜愛豐富多彩生活的需要廚房客廳– 陽光充足– 空間合理豐富生活挖掘功能空間更加體現(xiàn)客戶需求價(jià)值需求– 舒適實(shí)用– 開放休閑二人世界在家中的日常生活相對簡單，優(yōu)先保證主臥、客廳和客臥的舒適和使用– 客廳}開間 ；}連接陽臺環(huán)境自然；}空間合適，可開展棋牌等活動。 89容 積 率的確定模型 —— 結(jié) 合開 發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 、市 場實(shí)現(xiàn) 、利 潤額 度及 實(shí)現(xiàn)難 異度的 問題 來確定n利 潤 最大化和市 場 可 實(shí)現(xiàn)度是確定物 業(yè)組 合和容 積率的追求目 標(biāo) ；n企 業(yè) 自身 資 源狀況和 資 金狀況是限定條件；n企 業(yè)戰(zhàn) 略 導(dǎo) 向和 項(xiàng) 目品牌因素是兼 顧 因素。 94規(guī) 劃景 觀 在景 觀軸線 、 組團(tuán)設(shè)計(jì) 和公共 場 地三方面共有十個(gè)接觸點(diǎn)， 對產(chǎn)品品牌價(jià) 值 的 傳遞 分 別發(fā)揮 不同的 傳遞 作用1 – 功能場所 各種功能場所的有機(jī)組合， 是傳遞項(xiàng)目價(jià)值、營造小區(qū)人文氛圍的重要環(huán)節(jié) 2 – 空間序列 空間序列的組合方式不同，傳遞給顧客不同的賞景心情和居住氛圍3 – 鋪地材質(zhì) 鋪地材質(zhì)的大小、面積及與材料樹種組合在一起，傳遞給顧客一種行走體驗(yàn)和風(fēng)格感受4 – 空間尺度 組團(tuán)空間尺度的大小影響著客戶的居家感受，景觀資源共享程度和心情舒暢度5 – 界面基調(diào) 界面基調(diào)是風(fēng)格的直接體現(xiàn)，起到從第一感覺層面向顧客傳遞項(xiàng)目風(fēng)格價(jià)值的作用6 – 場所功能 組團(tuán)內(nèi)部場所是客戶休閑、娛樂及共享資源的載體，也是客戶交流、溝通的重要場所7 – 材料樹種 材料樹種的選擇在間接地表達(dá)項(xiàng)目整體風(fēng)格的同時(shí)傳遞著居住者的價(jià)值觀8 – 小區(qū)中心 不僅是小區(qū)地理位置上的中心，更是全體居民休閑、交流、鍛煉 、舞蹈的重要場所 910– 小品布類 公共場地的小品布類是社區(qū)人文氛圍和時(shí)代風(fēng)格的表現(xiàn)窗口，體現(xiàn)著居住者精神元素– 組團(tuán)場地 是組團(tuán)內(nèi)部居民最易到達(dá)、接觸最多的公共場地，體現(xiàn)著組團(tuán)內(nèi)部居住文化及風(fēng)格– 接觸點(diǎn) 對品牌價(jià)值的傳遞作用 景觀軸線組團(tuán)設(shè)計(jì)公共場地本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 102景 觀軸線 要素示例（ 2/2)逐層推進(jìn)的園林景觀 零星點(diǎn)綴的小水景 零星點(diǎn)綴的小噴泉親切小尺度休閑廣場 景觀軸上的名貴樹種平坦鋪地材質(zhì)易維護(hù)草坪本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 108圍墻 包裝 —— 展示 項(xiàng) 目品 質(zhì) 、 營 造 項(xiàng) 目 親 和力宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢昭示項(xiàng)目進(jìn)程 指引項(xiàng)目方位圍墻 包裝 品 質(zhì) 、 親 和力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 107在小城的展示區(qū)中，價(jià) 值觀貫 穿體 現(xiàn) 在形象 設(shè)計(jì) 的各個(gè)接觸點(diǎn)上售樓 處 會所道路 園林 樣 板 間圍墻 和大 門圍墻 包裝入口小品標(biāo)識 系 統(tǒng) 銷 售 賣場商 業(yè) 街形象會所 設(shè)計(jì)導(dǎo)視 系 統(tǒng)由于切合了客 戶對 崇尚生活、重 視 家庭、追求品 質(zhì) 的價(jià) 值觀 ，展示區(qū)的暗 線 是需要加 強(qiáng) 和固化下來的。 100公