房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本估算-免費(fèi)閱讀
【正文】 流動(dòng)資金借款的還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。 2） 利率 還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 1還本付息的資金來(lái)源 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來(lái)源主要是項(xiàng)目建成后可用于歸還借款的利潤(rùn)、折舊費(fèi)、攤銷(xiāo)費(fèi)等；對(duì)預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租的收入。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 3．資金使用計(jì)劃 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)可能的項(xiàng)目施工進(jìn)度與資金來(lái)源渠道進(jìn)行編制。 除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開(kāi)發(fā)也經(jīng)常被開(kāi)發(fā)商作為籌資的渠道。 其表格形式見(jiàn)表 516 、 51 518 。對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除 10~30%后的余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。 這個(gè)定價(jià)過(guò)程就是市場(chǎng)比較定價(jià)法的運(yùn)用。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的 2%~3%。 3）利息以外的費(fèi)用一般占利息的 10%左右。 主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 土地出讓金 征地費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地租用費(fèi) 土地投資折價(jià) 合 計(jì) 表 53 土地費(fèi)用估 單位：萬(wàn)元 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 2．前期工程費(fèi)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。 主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等 。 從上圖可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無(wú)自營(yíng)部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營(yíng)資金 8萬(wàn)元；其中的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也不包括自營(yíng)固定資產(chǎn) 182萬(wàn)元，而只余下開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬(wàn)元。 經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。 對(duì)于開(kāi)發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。 1）土地征用拆遷費(fèi)。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5）土地投資折價(jià)。 項(xiàng) 目 建筑面積 建安工程費(fèi) 裝飾工程費(fèi) 金額合計(jì) 單價(jià) 金額 單價(jià) 金額 單項(xiàng)工程 1 單項(xiàng)工程 2 ? 合 計(jì) 表 56 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱(chēng)公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用， 主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 1）長(zhǎng)期借款利息的估算 每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式如下： 每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì) +本年借款額247。 3）其他銷(xiāo)售費(fèi)用，一般約為銷(xiāo)售收入的 %~1%。 如果是開(kāi)發(fā)完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，還應(yīng)該估算下列費(fèi)用： 13．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 14．修理費(fèi)用 5． 1． 3房地產(chǎn)投資估算各種報(bào)表 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 1經(jīng)營(yíng)收入估算 1．租售方案的確定 租售方案一般應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 1）項(xiàng)目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？以及整個(gè)項(xiàng)目中哪些出售、哪些出租、哪些自營(yíng)？ 2）可出售面積、可出租面積、自營(yíng)面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置； 3）出售和出租的時(shí)間進(jìn)度安排和各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響； 4）售價(jià)和租金水平的確定； 5）收款方式與收款計(jì)劃的確定。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2．土地使用稅 土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅。 綜上所述，我們可將土地增值稅的計(jì)算列出表格，如表 515。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中一般貸款比例應(yīng)小于項(xiàng)目總投資的 70%，而且是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的抵押貸款為主。 2）認(rèn)真選擇籌資來(lái)源渠道。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 4．投資計(jì)劃與資金籌措表 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設(shè)進(jìn)度、將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計(jì)劃與資金籌措表。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 3利息的計(jì)算 1．國(guó)內(nèi)借款利息的計(jì)算 1）借款時(shí)的利息計(jì)算 對(duì)建設(shè)期借款利息進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)按借款條件的不同分別計(jì)算。 1(1 )ctcI tA I inn?? ? ?式中： At：第年還本付息額。 1．分析項(xiàng)目債務(wù)清償能力 2．協(xié)助安排短期貸款 3．研究資金籌措方案的合理性 演講完畢，謝謝觀看！ 。 5． 3借款還本付息的估算 ② 每年支付利息，其計(jì)算公式為： 每年支付利息 = 年初借款余額累計(jì) 年利率 每年初借款余額累計(jì) = Ic－ 本年以前各年償還本金累計(jì) ③ 每年償還本金，其計(jì)算公式為： 每年償還本金 =A 每年支付利息 5． 3借款還本付息的估算 （ 2）等本償還時(shí) 等額還本、利息照付是指償還期內(nèi)每年償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐年償還而減少，但各年之間的本金及利息之和不等。 1．國(guó)外借款的還款方式 按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等
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