四川藍光地產項目可行性報告-免費閱讀
【正文】 （ 2） 根據已做的類似項目的相關數據，并充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。 各類型產品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產品特征、分布區(qū)域等。 （三） 制定策略 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。 六、 人力資源需求：啟 動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業(yè)經理）。 第六部分：投資收益分析 一、 成本預測 說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。 第三部分：市場分析 一、 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述 ? 形成時間 ? 各檔次住宅區(qū)域內分布狀況 ? 購買人群變化 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 35年） ? 開工量 /竣工量 ? 銷售量 /供需比 ? 平均售價 區(qū)域市場在市 內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 二、 區(qū)域內供應產品特征 各檔次產品供應狀況 各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ? 平均售價 ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產品形式 ? 平均消化率 ? 平均容積率 ? 物業(yè)在區(qū)域內分布特征 區(qū)域內表現最好個案狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。根據購買價格計算總地價、樓面地價。 供水狀況：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務 /政府的關系）。 二、 可行性報告內容指引 項目決策背景及摘要 一、外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等； 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方 面的地位。 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設施 公園 銀行 郵局 其他 附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。 供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區(qū)內住宅等。 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。如：治安環(huán)境、噪 聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 四、結論和建議 第九部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題 （一） 主要指標測算 預測直接建造成本（不包括地價）、售價 投資收益分析（參考以下格式）： 經濟指標 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價 完全成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 注： A代表起拍價或投標底價，若沒有底價 A代表略低于可能最低中標價； M代 表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100萬元，變化值不宜過大。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協(xié)議。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關注的要素
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