【正文】 2023年，加入方圓房地產(chǎn)營銷置業(yè)有限公司至今，涉足成都房地產(chǎn)營銷代理行業(yè)已逾 11年 .主要業(yè)績：216。2023年至 2023年連續(xù) 5年榮獲 “ 金芙蓉杯 ” 成都年度杰出營銷顧問機(jī)構(gòu)；216。分戶型的提成結(jié)構(gòu)165（工作表現(xiàn)評分 +各項考試成績 +團(tuán)隊考核成績） 30%單月成交金額考核 70%+置業(yè)顧問星級評定吉信行置業(yè)顧問技術(shù)等級職稱分為４等，每個等級對應(yīng)不同的底薪及提成系數(shù)。?國賓區(qū)域、城西高尚居住社區(qū)關(guān)鍵點：?深入挖掘項目自身核心價值，特別是與其它項目相比的差異化賣點，全新的生活方式有效的傳遞給客戶。 在項目銷售現(xiàn)場，我們通過量化的數(shù)字對項目管理人員和置業(yè)顧問進(jìn)行考核。n鏈接 2：正因為我們擁有 一支 “ 狼性團(tuán)隊 ” ，才使得吉信行從 1999年 2023年，無論市場好壞起落，業(yè)績都保持穩(wěn)定增長的趨勢。對比入市價 7500元 /㎡項目 得分 權(quán)重 均價 折算價格 權(quán)重價格本項目 　 　 　 　華宇楠苑 50% 8000 保利花園 20% 8400 中海錦城 5% 7400 圣路易名邸 10% 7300 中華名園 15% 8300 　*=6131二批2023年中時間修正 三批　2023年 9月后時間修正 一批2023年 4月時間修正 1銷售時間軸分階段價值特質(zhì)較好房源搶占市場高性價比房源配搭型推出價值實現(xiàn)穩(wěn)步銷售分階段價格推演：216。合理價格入市，站穩(wěn)腳跟，造勢后分階段穩(wěn)步提升價格；252。待銷售時，已略低于市場預(yù)期價格入市，引發(fā)銷售風(fēng)暴。公司每月將評出各個項目的銷售冠軍，給予相應(yīng)現(xiàn)金獎勵。業(yè)務(wù)監(jiān)管部門分階段通報任務(wù)考核達(dá)標(biāo)情況，在各項目及個人之間形成良性競爭，促進(jìn)任務(wù)考核的順利達(dá)標(biāo)。推盤批次劃分114二批次：4棟 +3棟其中 1個單元，共約 206套把 3號樓單元拆分推售，作為低價促銷型產(chǎn)品，與其他樓棟形成內(nèi)部差價型產(chǎn)品配搭推盤批次劃分115三批次：2棟 +3棟其中 1個單元，共約 173套最后一批次把 2號樓單元拆分， A區(qū)域房源價格提升，作為價格標(biāo)桿，促進(jìn)其他房源平價推售。n銷售、保安、保潔及其他服務(wù)人員必須采用禮貌用語，并保證微笑服務(wù)， “ 來有問聲去有送聲 ” ，在各個細(xì)節(jié)上體現(xiàn)對客人的尊重；n保安統(tǒng)一配備對講機(jī)設(shè)備，給客戶安全感及信心；n銷售中心引入咖啡吧，為客人提供茶水飲料，提升服務(wù)品質(zhì)。宅 商 但靠近三環(huán)面的圍墻面被綠化遮擋，建議綠化外圍樹立密集大道旗組，作形象包裝展示。頻率建議：配合開盤、各階段活動及階段性促銷優(yōu)惠信息等靈活投放。格調(diào)小板樓—— 優(yōu)雅傾城 ——62外雙楠 鑒于目前的交通狀況和競爭格局，建議在區(qū)域競爭項目周邊利用戶外、道旗、導(dǎo)視等卡位，保證能順利截流來訪片區(qū)客戶和順利到達(dá)本項目。56線上線下 本項目雖然在規(guī)模、資源、規(guī)劃及戶型上不具優(yōu)勢，但全為現(xiàn)房產(chǎn)品，且在環(huán)線區(qū)位上具有一定優(yōu)勢，是三環(huán)邊難得的全現(xiàn)房精品小區(qū)。外地戶籍居民家庭在本市主城區(qū)無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在主城區(qū)購買 1套住房，暫停購買第 2套住房，不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停在主城區(qū)購房。39關(guān)鍵價值點三：全現(xiàn)房實景呈現(xiàn)本項目核心價值點梳理目前區(qū)域內(nèi)在售項目均以期房為主，部分項目交房時間為2023年，對于本項目而言，在入市銷售階段，完全可以全現(xiàn)房實景呈現(xiàn)，這是區(qū)域內(nèi)其他在售項目所無法達(dá)到的。（如圖所示）34我們將市場上這部分 “理性 ”、 “偏保守 ”的置業(yè)心理，同時他們除看重安全、信賴以及服務(wù)外更看重 “性價比 ”、 “全面成本 ”的置業(yè)群體稱之為： 功能需求導(dǎo)向型客戶。30我們通過網(wǎng)絡(luò)和走訪對保利花園的１０組客戶進(jìn)行深入訪談發(fā)現(xiàn)，保利花園的客戶以傳統(tǒng)理性客戶群體為主，他們同樣追求品質(zhì)、安全、服務(wù)和信賴感的生活體驗，愿意為品質(zhì)生活進(jìn)行消費(fèi)，稍微區(qū)別于保利花園，華宇楠苑的客戶更傾向于親切感，更看重物業(yè)小區(qū)環(huán)境等價值體現(xiàn)。楠苑的客戶主要集中在兩口之家和夫妻兩人有子女（未成年）兩類客戶，占比達(dá)到 62%；而保利花園的客戶則以夫妻二人有子女（未成年）和中老年夫妻客戶為主，占總比例達(dá)到 67%?！叭醐h(huán)境居住 ” 型實用主義小區(qū)① ——② 最大樓間距 75M②——③ 最大樓間距 16M②——⑤ 最大樓間距 41M30畝地塊規(guī)模有限， 5棟小高層排布緊湊，綠化可發(fā)揮空間壓縮。㎡ （首層架空建筑面積）其中：全民健身活動場所面積： 405 ㎡十、住宅戶型統(tǒng)計總戶數(shù)： 648戶其中：1）建筑面積 ≥180 ㎡ 的戶數(shù) 26戶2） 90 ㎡ ≤建筑面積 ﹤ 180 ㎡ 的戶數(shù) 519戶3） 60 ㎡ ≤建筑面積 ﹤ 90㎡ 的戶數(shù) 104戶項目屬性界定綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 部分項目由于開盤時間短，目前還無法查詢其合同備案情況216。競品項目容積率最小為 ，最大為 ，整體舒適度及品質(zhì)感都較高。 30% 113區(qū)域面積區(qū)間分類概況p區(qū)域內(nèi)以 8090平米房源供應(yīng)及去化量最高，其次為90100平米房源。 9“ 新雙楠 ” 是一個 “ 新都市主義 ” 理念的典型樣本，是成都城市規(guī)劃升級的經(jīng)典之作。　　成都八一家具城始建于 1991年底，經(jīng)銷廠商在達(dá) 1800余家。從新雙楠板塊市場說起6p承接內(nèi)、外雙楠商氣人氣，提升高端氣質(zhì) 。天際置業(yè)天際 4如何傳遞營銷策略與執(zhí)行傳遞什么項目定位傳遞給誰為什么傳遞問題診斷 客群及受眾Marketing is a Process of VALUE Passing營銷 是傳遞 價值 的過程。項目 容積率 樓層 開發(fā)商保利花園 1 16 保利集團(tuán)華宇楠苑 11+1 華宇集團(tuán)中海錦城 1 14 中海集團(tuán)綠地圣路易名邸 1214 綠地集團(tuán)7區(qū)域強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐，富人集群，高端市場隱藏強(qiáng)大“ 內(nèi)部消費(fèi)動力 ” ； 步入成都城南武侯大道，沿途的家具、汽配、物流、高檔酒樓飯店、汽車 4S店、女鞋之都等商業(yè)貿(mào)易，密集于此，形成了今天的城南另一個 隱形的財富商圈 。 透視 4新雙楠將增加城市的開放性、控制道路的合理尺度，增加社區(qū)商業(yè)配套和街頭公共綠地和強(qiáng)調(diào)完全配套作為指導(dǎo)思想。二環(huán)三環(huán)草金路武陽大道武侯大道川藏路雙楠融御武侯國際花園新界中華名園置信巴厘島鷺島國際社區(qū)中華錦繡大悅城保利花園 華宇楠苑中海錦城研究區(qū)域界定?。∥浜顕H新城 外雙楠區(qū)域： 以武侯大道為核心， ~三環(huán)外、向武侯大道兩側(cè)發(fā)散區(qū)域，主要包括武侯國際新區(qū)11管中窺豹從現(xiàn)有市場競爭態(tài)勢看本項目入市環(huán)境12區(qū)域房地產(chǎn)市場概況 p2023年，隨著城市化進(jìn)程的加快，以及品牌開發(fā)商的不斷進(jìn)駐，區(qū)域房地產(chǎn)市場供銷兩旺，價格穩(wěn)定攀升。祥云國際社區(qū) ： 75 184000 / /圣路易名邸 120 270000項 目 開盤時間 推出戶數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 月平均銷 售套數(shù)保利花園 20230528 1142 1057 % 253祥云國際社區(qū) 20230928 100 38 38% /海珀香庭 20230925 732 704 % 28月光誠品 20230115 437 331 % 37中海錦城 20230925 440 329 % /中華錦繡 20230221 3782 2579 % 80中華名園 / / / / /中鐵瑞城新界 / / / / /華宇 .楠苑 2023 285 / / 76圣路易名邸 2023 208 / / 50p市場消化速度分析：區(qū)域內(nèi)項目月去化速度差距較大，與開發(fā)商知名度、產(chǎn)品品質(zhì)等多方面因素有關(guān)。㎡ （約 ）二、建筑基底面積： ㎡ （建筑密度 %）三、綠地面積： 主城區(qū)范圍小規(guī)模純居社區(qū)18本項目外雙楠西三環(huán)佇西三環(huán)邊，立外雙楠域，路網(wǎng)成熟，快捷往來金沙、雙楠、紅牌樓等高品質(zhì)成熟居住板塊， “ 0” 距離主城生活地段交通19自身 “ 零 ” 商業(yè)，借靠 “ 諾丁山 ” 社區(qū)服務(wù)商業(yè)配套，共享城市 “ 航母級 ” 商業(yè)配套遠(yuǎn)景配套概況祥云國際生活區(qū)內(nèi)還將引進(jìn)中糧已成功運(yùn)作的集商業(yè)、寫字樓、餐飲、娛樂、酒店等多元素于一身的大悅城項目，以及基于亞洲最大的葡萄海岸酒莊 “中糧君頂酒莊 ”為摹本的打造西南最大的紅酒酒莊。25如何傳遞營銷策略與執(zhí)行傳遞什么項目定位傳遞給誰為什么傳遞問題診斷 客群及受眾Marketing is a Process of VALUE Passing營銷 是傳遞 價值 的過程。保利花園 華宇楠苑29區(qū)域競爭項目客戶群分析保利花園與華宇楠苑項目客戶特征總結(jié)：p家庭結(jié)構(gòu)上，客戶主要以兩口之家、夫妻二人有子女（未成年）和中老年夫婦為主；p客戶年齡特征上，兩個項目的客戶年齡跨度均較大，更多集中在 3035歲之間；p客戶職業(yè)特征方面，主要集中于 “政府部門／事業(yè)單位 ”以及 “私營企業(yè)主 ”為主，這兩大群體占比５０％以上，而私企、自由職業(yè)者等占比較低；p客戶置業(yè)次數(shù)來看，保利花園集中于二次置業(yè)和多次置業(yè)，華宇楠苑則以首次置業(yè)和二次置業(yè)群體為主。 32本項目目標(biāo)客戶群分析 +親切安全 服務(wù)品質(zhì)ＥＲ高尚簡約 性價比激情 刺激新潮科技個人效率展現(xiàn)自我經(jīng)典活力價格敏感區(qū) 傳統(tǒng)理性價值區(qū) 現(xiàn)代理性價值區(qū)簡約型價值區(qū) 傳統(tǒng)型感性價值區(qū) 現(xiàn)代感性價值區(qū)性價比全面成本自然在區(qū)域客戶共同價值觀的基礎(chǔ)上，根據(jù)本項目的特征，我們的目標(biāo)客群應(yīng)看重性價比、以及全面成本等區(qū)別于其他競爭項目的價值觀。次、非主流市場敏銳的機(jī)會主義者領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)領(lǐng)袖—制定游戲規(guī)則—壟斷價格—產(chǎn)品有不可復(fù)制性—建立成本優(yōu)勢挑戰(zhàn)者非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值—建立低成本結(jié)構(gòu)追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點本項目競爭戰(zhàn)略選擇：37本項目核心價值點梳理關(guān)鍵價值點一：區(qū)位價值二環(huán)三環(huán)草金路武陽大道武侯大道川藏路雙楠融御武侯國際花園新界中華名園置信巴厘島鷺島國際社區(qū)中華錦繡大悅城保利花園 華宇楠苑中海錦城新雙楠板塊處于南３環(huán)，該板塊作為武侯區(qū)市政部分重點規(guī)劃的高尚居住板塊，無論從交通便捷性、離市中心距離、區(qū)域規(guī)劃以及未來的發(fā)展升值潛力來看，都是成都房地產(chǎn)市場的 “明星板塊 ”。格調(diào)小板樓基于以上核心價值點的項目形象定位：42如何傳遞營銷策略與執(zhí)行傳遞什么項目定位傳遞給誰為什么傳遞問題診斷 客群及受眾Marketing is a Process of VALUE Passing營銷 是傳遞 價值 的過程。46在目前新政環(huán)境下，本項目 操作重點在于項目自身產(chǎn)品匹配度、吸引度挖掘與傳遞，給足市場購買理由47營銷核心問題思考區(qū)域品牌大盤林立，如今限購新政下，市場觀望情緒重漲，本項目主力戶型面積與區(qū)域競品項目相當(dāng)，但整體規(guī)模布局存在很大局限劣勢，市場吸引刺激點不明顯， 對于本項目來說，在市場熱度減弱的基調(diào)下，同時面對激烈的市場競爭， 如何準(zhǔn)確刺激客戶價值敏感點，傳遞核心價值點，加強(qiáng)市場核心競爭力和市場吸引力， 是實現(xiàn)項目的快速銷售的關(guān)鍵？48——“ 高性價比 ” 精品樓盤 ——精品是前提，高性價比是目的。52謀為效行 為 果。全景現(xiàn)房 但目前公信力較差，效果一般；電臺 因頻道而異 是快速、大范圍擴(kuò)散項目信息的渠道，但因其頻道的不同質(zhì)量有較大區(qū)別；直投 節(jié)性投放，中 直效性推廣方式，需要強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫支持短信 較低，高性價比 直效性推廣方式，能夠有效傳遞項目信息至目標(biāo)客戶群；站牌 較低，高性價比 通過大量的人流集中地或公交車頻繁的流動范圍，快速展示項目信息，吸引目標(biāo)客戶群關(guān)注，適合郊區(qū)較低價位樓盤的推廣；戶外展板 成本低，性價比 可對重點區(qū)域內(nèi)客戶進(jìn)行覆蓋和影響車身 一次性較高 形象相對較差，但能較好截殺目標(biāo)區(qū)域客戶群；推廣媒介選擇高性價比媒介，同時長效媒介和短期媒介相結(jié)合，定向輻射目標(biāo)客戶區(qū)域67建議戶外展板、道旗作為長效渠道覆蓋目標(biāo)客戶所在區(qū)域，?重點時間可以少量投入報紙硬廣、夾報，?短信作為長期持續(xù)性小眾覆蓋媒體；主力媒介選擇報紙道旗夾報短信戶外展板68信息輻射重點范圍示意圖本項目 根據(jù)目標(biāo)客戶區(qū)域及項目體量考慮，項目需要重點信息輻射的區(qū)域有內(nèi)雙楠、外雙楠片區(qū)、武侯大道沿線、紅牌樓片區(qū)、順江、金花片區(qū)。78歷時十一年的房地產(chǎn)營銷代理歷程，積累逾 150， 000個有效客戶資源數(shù)據(jù)庫，對終端客戶需求分析、提高成交率、縮短項目銷售周期方面有不容忽視的積極作用。架空層面積不大，可在 此處著重打造 ， 架空層景觀與室外融合， 注重細(xì)節(jié)品質(zhì)感， 特別在架空層增加運(yùn)動休閑設(shè)施，更多的 體現(xiàn)小區(qū)景觀的 可 參與性