某咨詢信虹住宅項目發(fā)展定位-免費閱讀
【正文】 254。150萬元以上的總價區(qū)段也有一定的市場需求216。機密信虹住宅 項 目 發(fā) 展定位中期 報 告討論初稿二 OO二年五月十五日此報告僅供客戶內部使用。由于調查樣本樓盤較多的集中在上海南區(qū)，本項目實際定位應弱于該調查值，本案的市場主力總價可確定為 100120萬元。 253。TextText+*資料來源 :252。70—80 、 80—90 、 90—100 萬各區(qū)段的數量接近，總量較大，構成總價需求的第二梯隊216。未經麥肯錫公司的書面許可，其它任何機構不得擅自傳閱、引用或復制。單價均價在 7,7008,275元 /平米之間資料來源 :中原地產中原根據現時市場狀況對總價及單價作出了評估 27XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標客戶群分析?產品定位–戶型比例–配套設施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則28XH/020514/SHDISC(2023GB)開發(fā)商為購房者提供裝修套餐，將為雙方帶來最大的靈活性，信虹應考慮為其中一部分單位提供此服務全毛坯簡裝修預購單價 6,000元 /平方米以上 (86)購買房內的裝修類型百分比廚衛(wèi)裝修，其它毛坯全部裝修開發(fā)商提供多種裝修套餐，裝修另費投資者 (87) 上海小資 (72)資料來源 :致聯公司調查；麥肯錫分析 29XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹應根據不同房型，提供接近消費者平均值的裝修套餐，供購房者作選擇10萬元以下1020萬元總體 (89)毛坯房裝修預計金額百分比2030萬元30萬元以上單價 6,000元 /平方米以上兩房 (26) 三房 (42) 四房 (20)16萬元平均值 13萬元 18萬元 18萬元資料來源 :致聯公司調查；麥肯錫分析 30XH/020514/SHDISC(2023GB)?現高檔樓盤都具備智能化系統(tǒng)，以科技吸引年青一代的購房人士?房展會中，大多數高檔樓盤都標榜具備以下設施–寬帶上網? 基本上網是必備條件，世茂樓盤更以 “十兆入樓，一兆入屋 ”之高速連接為賣點–有線電視 /衛(wèi)星電視? 提供多頻道選擇，針對 “海歸入士 ”及境外購房者的要求–智能保安系統(tǒng)? IC卡辨識，閉路電視，指模門鎖等–住戶內聯網? 內聯網為住客提供會所資訊、 VOD（Video On Demand)及網上購物等服務樓盤設施智能化為大勢所趨?信虹項目應緊貼此趨勢而配備此類設施?具體系統(tǒng)的選擇應與物業(yè)管理公司及此方面的專家共同研究挑選31XH/020514/SHDISC(2023GB)多元化的配套設施為中高檔樓盤不可缺少的一部分五月房展會均價 7,000元 /平米以上樓盤，宣傳將提供的設施百分比中高檔樓盤一般會所設施? 健身房? 會所餐廳 /咖啡吧? 桌球室? 視聽室? 兒童游樂場? 本項目必須配備的設施更高檔樓盤會所設施? 室內溫水 /室外游泳池? 網球場? 壁球場? 室內多功能運動場? 桑拿浴室? 高爾夫球練習場? 能作為項目具差異化的賣點? 應考慮成本、運作及土地利用而決定是否興建健身房兒童游樂場溫水游泳池網球場桑拿浴室室內多功能場館壁球場高爾夫球練習場總數 =22個資料來源 :小組分析32XH/020514/SHDISC(2023GB)針對兒童的設施可作特別賣點，另應考慮其它特色設施已婚有小孩或計劃 2年內有小孩的百分比投資者 都市小資? 目標客戶群一半以上都將有小孩，會所設施亦應特別針對此點? 建議與此方面設計專家合作，以能提供益智安全的兒童游樂區(qū)作為其中一個賣點其它特色設施? 高爾夫練習場–高爾夫熱潮在高收入 /管理階層有增無減，推薦練習場、練習網、甚至電腦投影模擬都可作考慮設施? 攀石墻–于國外流行于專業(yè)人士階層，現有上海樓盤罕有的設施? 會所小型電影院–提供小型影院給住客租用，作為住戶家庭 /朋友聚會的場地，為業(yè)主添一份氣派? 園藝溫室–一方面作為小區(qū)綠化一部分，亦為較年長住戶提供消閑活動資料來源 :致聯公司調查；麥肯錫分析將繼續(xù)收集國外樓盤特色設施以作參考 , 以上海獨一無二的設施作賣點 33XH/020514/SHDISC(2023GB)住客停車位數不必要在太高水平消費者擁有客車的百分比已有車車位數對比單位數可定在60%左右*以 % 的年增長率計算 , % 為上海市過去五年客車的年平均增長率資料來源 :致聯公司調查；上海統(tǒng)計年鑒 。 +x–247。總價方面， 100—120 萬是選擇的峰值，其次是 120—150 萬，該價格區(qū)間是高檔市場的主力客戶需求216。XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹住宅戰(zhàn)略定位可分成不同階段?限制條件分析?風險分析–市場研究–信虹競爭力分析? 與不同地區(qū)的競爭對手的對比? 潛在鄰近競爭對手情況?經濟效益分析–投資規(guī)模預測–盈利率分析項目檔次定位 產品價值定位 營銷策略?細分目標客戶群?了解目標客戶對產品的需求?制定產品定位–戶型面積–配套設施–小區(qū)規(guī)劃原則? 營銷的計劃藍圖2XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹地塊東西兩面各具特色，可以形成各自的定位地塊特點 ? 位于具活力的購物中心之上? 方便的購物環(huán)境? 較低地價成本可能的定位 ? 服務式公寓? 青年白領公寓? 老年公寓? 較寧靜的小區(qū)環(huán)境? 較低容積率 /低密度? 與商業(yè)面積具一定分隔? 中高檔住宅? 高檔豪華住宅3XH/020514/SHDISC(2023GB)上海市總體高端住宅市場雖然增長快速，但總需求量有限，價格越高，市場越小 資料來源 :上海市統(tǒng)計局；中原地產2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000每平方米平均售價元 /平米百分比2023全市住宅預售情況100% = 117,093 套2,810套2023
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