某咨詢信虹住宅項(xiàng)目發(fā)展定位-免費(fèi)閱讀
【正文】 254。150萬元以上的總價(jià)區(qū)段也有一定的市場需求216。機(jī)密信虹住宅 項(xiàng) 目 發(fā) 展定位中期 報(bào) 告討論初稿二 OO二年五月十五日此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。由于調(diào)查樣本樓盤較多的集中在上海南區(qū)，本項(xiàng)目實(shí)際定位應(yīng)弱于該調(diào)查值，本案的市場主力總價(jià)可確定為 100120萬元。 253。TextText+*資料來源 :252。70—80 、 80—90 、 90—100 萬各區(qū)段的數(shù)量接近，總量較大，構(gòu)成總價(jià)需求的第二梯隊(duì)216。未經(jīng)麥肯錫公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。單價(jià)均價(jià)在 7,7008,275元 /平米之間資料來源 :中原地產(chǎn)中原根據(jù)現(xiàn)時(shí)市場狀況對總價(jià)及單價(jià)作出了評估 27XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標(biāo)客戶群分析?產(chǎn)品定位–戶型比例–配套設(shè)施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則28XH/020514/SHDISC(2023GB)開發(fā)商為購房者提供裝修套餐，將為雙方帶來最大的靈活性，信虹應(yīng)考慮為其中一部分單位提供此服務(wù)全毛坯簡裝修預(yù)購單價(jià) 6,000元 /平方米以上 (86)購買房內(nèi)的裝修類型百分比廚衛(wèi)裝修，其它毛坯全部裝修開發(fā)商提供多種裝修套餐，裝修另費(fèi)投資者 (87) 上海小資 (72)資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析 29XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹應(yīng)根據(jù)不同房型，提供接近消費(fèi)者平均值的裝修套餐，供購房者作選擇10萬元以下1020萬元總體 (89)毛坯房裝修預(yù)計(jì)金額百分比2030萬元30萬元以上單價(jià) 6,000元 /平方米以上兩房 (26) 三房 (42) 四房 (20)16萬元平均值 13萬元 18萬元 18萬元資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析 30XH/020514/SHDISC(2023GB)?現(xiàn)高檔樓盤都具備智能化系統(tǒng)，以科技吸引年青一代的購房人士?房展會中，大多數(shù)高檔樓盤都標(biāo)榜具備以下設(shè)施–寬帶上網(wǎng)? 基本上網(wǎng)是必備條件，世茂樓盤更以 “十兆入樓，一兆入屋 ”之高速連接為賣點(diǎn)–有線電視 /衛(wèi)星電視? 提供多頻道選擇，針對 “海歸入士 ”及境外購房者的要求–智能保安系統(tǒng)? IC卡辨識，閉路電視，指模門鎖等–住戶內(nèi)聯(lián)網(wǎng)? 內(nèi)聯(lián)網(wǎng)為住客提供會所資訊、 VOD（Video On Demand)及網(wǎng)上購物等服務(wù)樓盤設(shè)施智能化為大勢所趨?信虹項(xiàng)目應(yīng)緊貼此趨勢而配備此類設(shè)施?具體系統(tǒng)的選擇應(yīng)與物業(yè)管理公司及此方面的專家共同研究挑選31XH/020514/SHDISC(2023GB)多元化的配套設(shè)施為中高檔樓盤不可缺少的一部分五月房展會均價(jià) 7,000元 /平米以上樓盤，宣傳將提供的設(shè)施百分比中高檔樓盤一般會所設(shè)施? 健身房? 會所餐廳 /咖啡吧? 桌球室? 視聽室? 兒童游樂場? 本項(xiàng)目必須配備的設(shè)施更高檔樓盤會所設(shè)施? 室內(nèi)溫水 /室外游泳池? 網(wǎng)球場? 壁球場? 室內(nèi)多功能運(yùn)動(dòng)場? 桑拿浴室? 高爾夫球練習(xí)場? 能作為項(xiàng)目具差異化的賣點(diǎn)? 應(yīng)考慮成本、運(yùn)作及土地利用而決定是否興建健身房兒童游樂場溫水游泳池網(wǎng)球場桑拿浴室室內(nèi)多功能場館壁球場高爾夫球練習(xí)場總數(shù) =22個(gè)資料來源 :小組分析32XH/020514/SHDISC(2023GB)針對兒童的設(shè)施可作特別賣點(diǎn)，另應(yīng)考慮其它特色設(shè)施已婚有小孩或計(jì)劃 2年內(nèi)有小孩的百分比投資者 都市小資? 目標(biāo)客戶群一半以上都將有小孩，會所設(shè)施亦應(yīng)特別針對此點(diǎn)? 建議與此方面設(shè)計(jì)專家合作，以能提供益智安全的兒童游樂區(qū)作為其中一個(gè)賣點(diǎn)其它特色設(shè)施? 高爾夫練習(xí)場–高爾夫熱潮在高收入 /管理階層有增無減，推薦練習(xí)場、練習(xí)網(wǎng)、甚至電腦投影模擬都可作考慮設(shè)施? 攀石墻–于國外流行于專業(yè)人士階層，現(xiàn)有上海樓盤罕有的設(shè)施? 會所小型電影院–提供小型影院給住客租用，作為住戶家庭 /朋友聚會的場地，為業(yè)主添一份氣派? 園藝溫室–一方面作為小區(qū)綠化一部分，亦為較年長住戶提供消閑活動(dòng)資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析將繼續(xù)收集國外樓盤特色設(shè)施以作參考 , 以上海獨(dú)一無二的設(shè)施作賣點(diǎn) 33XH/020514/SHDISC(2023GB)住客停車位數(shù)不必要在太高水平消費(fèi)者擁有客車的百分比已有車車位數(shù)對比單位數(shù)可定在60%左右*以 % 的年增長率計(jì)算 , % 為上海市過去五年客車的年平均增長率資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；上海統(tǒng)計(jì)年鑒 。 +x–247。總價(jià)方面， 100—120 萬是選擇的峰值，其次是 120—150 萬，該價(jià)格區(qū)間是高檔市場的主力客戶需求216。XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹住宅戰(zhàn)略定位可分成不同階段?限制條件分析?風(fēng)險(xiǎn)分析–市場研究–信虹競爭力分析? 與不同地區(qū)的競爭對手的對比? 潛在鄰近競爭對手情況?經(jīng)濟(jì)效益分析–投資規(guī)模預(yù)測–盈利率分析項(xiàng)目檔次定位 產(chǎn)品價(jià)值定位 營銷策略?細(xì)分目標(biāo)客戶群?了解目標(biāo)客戶對產(chǎn)品的需求?制定產(chǎn)品定位–戶型面積–配套設(shè)施–小區(qū)規(guī)劃原則? 營銷的計(jì)劃藍(lán)圖2XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹地塊東西兩面各具特色，可以形成各自的定位地塊特點(diǎn) ? 位于具活力的購物中心之上? 方便的購物環(huán)境? 較低地價(jià)成本可能的定位 ? 服務(wù)式公寓? 青年白領(lǐng)公寓? 老年公寓? 較寧靜的小區(qū)環(huán)境? 較低容積率 /低密度? 與商業(yè)面積具一定分隔? 中高檔住宅? 高檔豪華住宅3XH/020514/SHDISC(2023GB)上海市總體高端住宅市場雖然增長快速，但總需求量有限，價(jià)格越高，市場越小 資料來源 :上海市統(tǒng)計(jì)局；中原地產(chǎn)2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000每平方米平均售價(jià)元 /平米百分比2023全市住宅預(yù)售情況100% = 117,093 套2,810套2023
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