【正文】 :10:1414:10:14March 2, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 2時 10分 :10March 2, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 2時 10分 14秒 下午 2時 10分 14:10: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 14:10:1414:10:1414:103/2/2023 2:10:14 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 戶外廣告牌、引道旗形象包裝。 ◇差異化：同時在產(chǎn)品上本項目與東山會有明顯的互補性和層次感，差異化明顯，兩者存在共生共榮、相互促進(jìn)的利益點。瓷甌銀碗同滌 ,三美一齊兼。以后因其形如卷螺，又稱“碧螺春”了。 東山居作為第二居所 ， 理所當(dāng)然的要滿足人們來此閑居療養(yǎng)的目的 。 東山居，享受天然山景的曠美與閑趣，情境非凡，不是難得一次的奢享，而是每天的園景，每戶的窗景。 百余畝的桔園，似一片綠色的湖泊，綠色中點綴著點點盈紅。 產(chǎn)品力一：情境非凡 —— 山水共融，怎能停止心動 ◇雨花勝境：是東山歷史最悠久，風(fēng)光最秀麗，面積最大的游覽勝地。 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。。?69031789 產(chǎn)品力 形象力 [ 要素 2]行銷概念 形象力 可比樓盤量化定價法的步驟： 選擇對本案有參照價值的樓盤； 分別參考各樓盤對本案的影響力，即影響力權(quán)重值； 分別選擇“建筑規(guī)?！?、“區(qū)域位置”等因素將本案和相對應(yīng)項目進(jìn)行比較，根據(jù)每個因素所占影響力設(shè)立權(quán)重值； 得分 =權(quán)重 *打分，根據(jù)每個因素得分求和，得出每個項目分?jǐn)?shù)； 比較價格 =樓盤時價 *綜合得分； 各樓盤權(quán)重值 =比較價格 *影響力權(quán)重值； 本案參考均價 =各樓盤權(quán)重值求和。） 院落設(shè)計： 每家每戶都有一個入戶花園（獨立的院子），充分注重業(yè)主的私密性的同時，更強調(diào)一種相融共生的鄰里關(guān)系。 （三）產(chǎn)品建議 總建筑面積： 7451平方米 產(chǎn)品配比建議： 單戶面積 250 ㎡ 190 ㎡ 170 ㎡ 套數(shù) 1 5 36 面積 250 950 6250 35 房地產(chǎn)資料大全 單體規(guī)劃建議： 樓層設(shè)計 ●全地下室：下沉 3米。 ●由于地塊規(guī)模和容積率的限定，產(chǎn)品規(guī)劃為雙拼和聯(lián)排別墅最為合理。 35 房地產(chǎn)資料大全 ☆魅惑二：心清氣爽健康牌 療養(yǎng)是人們在選擇第二居所時很注重的因素，帶有純自然療養(yǎng)功能的第二居所項目受到更多人親睞。 鑒于東山區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)有樓盤均為以獨棟為主的別墅區(qū)，產(chǎn)品的定位存在嚴(yán)重的同質(zhì)性，因此差異化定位是我們項目唯一的出路。 ●利率增幅快，一定程度上抑制置業(yè)需求。 ●市政府重新規(guī)劃東山。 劣勢： ●地塊面積小，不易形成規(guī)模，配套難以做全。 ●交通條件 目前自主要交通線通向本項目的道路較為狹窄，交通不便。 （ 3）外籍管理人員（包括臺灣、香港人），年齡在 3545歲，對于投資比較謹(jǐn)慎。 ● 項目與高端別墅項目“東山會”一街之隔，可以充分融合利用其營銷手段，借力打力。 ●賣點： ◇東山天然景觀，山、水、人文三者皆佳 ◇人造園林景觀，亭臺軒榭，移步換景 ◇香山幫祖制建筑工藝，歷史傳承 ◇毗鄰東山國賓館 ◇價格相對便宜 ●去化率：獨棟更受親睞，去化較快。 ◇ 國賓為鄰，風(fēng)水吉脈。 ●市區(qū)由于其地段的優(yōu)越性，在售個案去化速度較快，去化情況較好。 ● 市區(qū)獨立別墅沒有新盤推出。 35 房地產(chǎn)資料大全 （三）蘇州市別墅市場概況 蘇州市的別墅興起于上個世紀(jì)的 90年代，現(xiàn)階段作為別墅的第三次浪潮，良好的自然、經(jīng)濟(jì)環(huán)境為蘇州別墅市場撐起了一片睛天。 ● 先行指標(biāo)增速回落 在嚴(yán)控土地供應(yīng)、收緊信貸等調(diào)控政策的合力作用下，土地購置和開發(fā)等指標(biāo)都有所下降，未來房地產(chǎn)供應(yīng)量或會因此而趨緊。 ● 購房需求一定程度受抑制 今年銀行利率已上調(diào)五次，預(yù)計還會上調(diào)一次，購房者房貸壓力增大，一定程度上抑制購房需求。 但是就國家的相關(guān)政策措施來看，預(yù)售收入所得稅的上調(diào)、貸款利率的提高、對別墅的重新定義以及業(yè)界里提高房貸首付款比例的些許話題，無不給別墅帶來一定的影響，因而將來選擇什么樣的別墅產(chǎn)品來避免不利因素，進(jìn)而契合市場，將會是以后地產(chǎn)競爭的一個有利點。 ●太湖區(qū)域別墅主要以旅游度假型為主，區(qū)域推案量相對較大，且萬元以上的均價和較高的總價使得該區(qū)域去化速度較低。 ●太湖區(qū)域是以獨立別墅為主的區(qū)域，雙拼別墅去化速度略低于獨立別墅。 ◇玻璃的全位采用，隔音、保溫，冬暖夏涼，地源熱泵系 統(tǒng)，環(huán)保無污染、性能可靠、溫度恒定。 雙拼 100%，獨棟 100%（一期），獨棟 50%（二期） ※ 吳地雅舍 千年吳地，一脈風(fēng)雅 35 房地產(chǎn)資料大全 ●位置：東山鎮(zhèn)銀湖路 ●面積：總占地面積 10828 ㎡， ●容積率： ●綠化率： % ●建筑風(fēng)格：蘇州園林式 ●建筑類型：庭院別墅 ●期數(shù)：總套數(shù) 26 ●戶型，配比： 6種戶型，地上 3層，地下一層，建筑面積在 248㎡ — 842㎡不等；聯(lián)排，雙拼，獨棟。 ● 聯(lián)排別墅存在 170— 180萬的銷售瓶頸，即總價高于這個區(qū)間，去化明顯困難。家庭年收入： 50萬元以上 他們的共同特點：有錢有閑、學(xué)歷較高、閱歷頗豐，樂于享受休閑生活。 （政府正重新規(guī)劃東山區(qū)，且高檔別墅區(qū)“東山會”在建，交通問題有望近期解決。 ●非成熟居住區(qū)，周邊緊鄰配套不全。 ●沿太湖地塊的供應(yīng)量逐漸減少。 ●房產(chǎn)投資受限制。 項目定位在于更明確定位目標(biāo)客戶群，吸引與同區(qū)域樓盤不同層次的客戶。 ☆魅惑三：逍遙自在，休閑牌 投資額度小，用來小住的半山獨院別墅配套齊全，滿足閑暇度假休憩的全部功能，會感覺非常舒暢。 ●項目面對大盤“東山會”，以其“兄弟盤”的身份出現(xiàn)，在形象包裝和企劃思路上應(yīng)統(tǒng)一，可與“東山會”項目取得聯(lián)系共同商討，對于提升項目形象、吸引客源非常有利?？勺鳛榈叵萝噹?、視聽室、棋牌室、工作室等功能室利用。 在院落中可栽種碧螺春，偶有興致，可體會種茶、采茶之樂，也可委托物業(yè)公司管理。 一：市場對比法： 本案位于東山別墅區(qū)內(nèi)，選取對象應(yīng)為與本案有同類可比產(chǎn)品的周邊項目： 選取東山景園、吳地雅舍二個項目作為定價參考： 判別標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 東山景園 吳地雅舍 東山會 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 建筑規(guī)模 16% 1 地理環(huán)境 14% 1 周邊配套 10% 社區(qū)規(guī)劃 14% 1 對外交通 10% 1 產(chǎn)品設(shè)計 16% 1 1 區(qū)域認(rèn)知度 10% 1 1 1 品牌效應(yīng) 10% 1 總計 100% \ \ \ 35 房地產(chǎn)資料大全 樓盤 名稱 影響力 權(quán)重 樓盤 時價 綜合 得分 比較 價格 權(quán)重值 東山景園 30% 9000 8190 2457 吳地雅舍 30% 8800 8703 3348 東山會 40% 10800 9763 3905 本案雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品市場參考均價： 9710 以市場對比法得出，本案雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品市場參考均價： 8447 由于東山會項目為純獨立別墅，根據(jù)市場情況比對聯(lián)體別墅價格在獨立別墅 60％左右 二、成本核算法 根據(jù)本項目實際情況核算成本后，得出實際價格。[ 要素 3]概念的由來與文化底蘊 東山純山地獨院小別墅 一流別墅，他們或者擁有絕美的風(fēng)景，或者閃爍著神秘的光環(huán)，或者占據(jù)著神佑的福地 ?? 他們無意中形成了高尚別墅的法則。[ 要素 4]精神性的主導(dǎo)廣告語 尚山尚水，盡得風(fēng)流 東山人家，文脈傳承 枕山坐水 , 你還在等什么 聽風(fēng)，聽心，游離于夢想之外 一山，一水，一居，一世界。 [ 要素 5] 產(chǎn)品魅力核心 產(chǎn)品力 明代，東山的飽學(xué)之士鄭登遠(yuǎn)在此建起山莊，廣植桃樹，每逢春暖花開時，滿山遍野落英繽紛，山風(fēng)一吹，林塢里、山澗旁、溪水中，花瓣飛舞，飄飄灑灑，好似蒼天下起桃花雨。吸引了眾多影視劇組，這里是《橘子紅了》的重要外景地。 ◇雕花樓原名春在樓，典出蘇州清代詩人俞樾名句“花落春仍在”。農(nóng)家果園遍布左右 ， 背倚上萬畝生態(tài)山林 ， 巨大的天然氧吧 ， 傳承著中華養(yǎng)生智慧 。 茶文化： 一盞茶，一生，品味 碧螺飄香，忍不住的深呼吸 茗茶心系，淡兮泊兮 三五好友，幾盞清茶，恣意自在，暢享人生 水調(diào)歌頭 時有惠風(fēng)徐至 ,贏得嫩香盈抱 ,綠唾上衣妍。 ☆方式