【正文】 2023年，龍湖星悅薈重慶晶酈館開(kāi)業(yè)； 2023年，龍湖星悅薈重慶沃爾瑪百安居開(kāi)業(yè)； 2023年，重慶龍湖西城天街開(kāi)業(yè) 2023年，成都龍湖北城天街、成都龍湖天街、三千集相繼入市 2023年上半年，為迎合其商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍全國(guó)的發(fā)展步伐，龍湖集團(tuán)成立商業(yè)地產(chǎn)部 (商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心 )，負(fù)責(zé)龍湖旗下商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)、推廣和招商。資金投入要配合收入，階段性控制商業(yè)體量 ?在目前住宅收入還未能應(yīng)負(fù) 20230平方米大型超市的建造及運(yùn)營(yíng)成本時(shí)，臨時(shí)菜市場(chǎng)成本低，資金需要小，減低對(duì)公司現(xiàn)金流的負(fù)擔(dān) ?初期有限的住宅現(xiàn)金流入足以應(yīng)付小型超市的建造及運(yùn)營(yíng)成本 初期 中期 后期 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 社區(qū)商業(yè) 設(shè)施建造 對(duì)現(xiàn)金流 的影響 ? 鳳凰城案例 合適的業(yè)態(tài)分布節(jié)奏和多元化的招商方式是成功構(gòu)建社區(qū)商業(yè)體系的另一重要因素 資料來(lái)源：萬(wàn)科戰(zhàn)略規(guī)劃工作小組及麥肯錫顧問(wèn)研究成果，美格行商業(yè)地產(chǎn)研究資料（ 2023） ?建筑裝潢裝飾店、小型日用雜貨店、超市、家具店、大眾餐飲 ?綜合超市 /標(biāo)超、百貨店、書(shū)店、美容美發(fā)、快餐店、醫(yī)藥店、銀行、郵政、保險(xiǎn)、地產(chǎn)中介 ?超市、便利店、服裝專(zhuān)賣(mài)店、美容美發(fā)、健身、特色餐飲、茶館、酒吧、娛樂(lè)、社區(qū)公共服務(wù)、銀行、證券、郵電、培訓(xùn) ?主力店、主力業(yè)態(tài)戰(zhàn)略合作伙伴、具有實(shí)際控制權(quán)的連鎖商業(yè) ?更新主力商戶(hù) ?招入次主力商戶(hù) ?持續(xù)更新 ?招入剩余零散商戶(hù) ?依據(jù)社區(qū)客戶(hù)調(diào)研及規(guī)劃設(shè)想，選擇優(yōu)質(zhì)商戶(hù)介入整個(gè)社區(qū)商業(yè)的前期策劃 ?尋找可以長(zhǎng)期合作的主力業(yè)態(tài)合作伙伴 ?掌控具備長(zhǎng)期使用價(jià)值的經(jīng)營(yíng)主力業(yè)態(tài)的商戶(hù) ?經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與合作態(tài)度直接決定服務(wù)品質(zhì)與投資收益，以此為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)考核、更新已招入主力商戶(hù) ?分業(yè)態(tài)建立合作資源庫(kù)，不斷提高次主力商戶(hù)的招商效率與質(zhì)量 ?持續(xù)考核既有商戶(hù)品質(zhì)，根據(jù)考核結(jié)果與客戶(hù)需求不斷更新 ?分業(yè)態(tài)建立合作資源庫(kù)，不斷提高零散商戶(hù)的招商效率與質(zhì)量 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 業(yè)態(tài)組 合類(lèi)型 主要招 商對(duì)象 主要招 商方式 初期 中期 后期 ? 鳳凰城案例 開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯 業(yè)態(tài) +規(guī)劃 合作 達(dá)到社區(qū)商業(yè)成功 節(jié)奏 客戶(hù)需求 商家需求 商業(yè)發(fā)展階段 招商方式 滿(mǎn)足基本生活 基本需求 提升生活質(zhì)量 品質(zhì)需求 游憩休閑 游憩需求 零散招商 集中招商 提前招商 服務(wù)于客戶(hù)的三類(lèi)需求，與商家的合作依次適用“零散招商”、“集中招商”和“提前招商”，循序漸進(jìn)地與商家合作 街鋪 底鋪 形成商業(yè)街 大型集中商業(yè) +商業(yè)街 商業(yè)發(fā)展階段 招商方式 N期 滿(mǎn)足基本生活 基本需求 提升生活質(zhì)量 品質(zhì)需求 游憩休閑 游憩需求 零散招商 集中招商 提前招商 街鋪 底鋪 形成商業(yè)街 大型集中商業(yè) +商業(yè)街 滿(mǎn)足基本生活需求是以入住為前提，適合采用零散招商，同時(shí)商業(yè)需要基本配套支持或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼 ? 桃源居案例 資料來(lái)源：桃源居招商計(jì)劃書(shū) /營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)報(bào)告 2023年項(xiàng)目建成部分，外圍環(huán)境荒涼，缺乏社區(qū)氛圍。利用多個(gè)中小型的商業(yè)打特色與差異化，利用小超市服務(wù)社區(qū)居民的基本需求 商業(yè)街打差異化和特色，與集中性商業(yè)成為互為補(bǔ)充的街區(qū) 適合于周邊客流不足，但某方面需求充足的社區(qū)。 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對(duì)較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶(hù)來(lái)源 具有自我寄生功能，部分來(lái) 自于內(nèi)部 全部來(lái)自于外部 客戶(hù)活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶(hù)綜合使用成本 較小 較大 綜合體（ plex） Hotel 酒店 Office 辦公 Shopping 商業(yè) Apartment 居住 Complex Traffic 交通 Exhibition 展覽 Entertainment 文娛 Restaurant 餐飲 綜合體是將城市中商業(yè) /辦公 /居住 /旅店 /展覽 /餐飲 /會(huì)議 /文娛 /交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合 都市綜合體分析（ plex） 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ?相互支持關(guān)系 ?相互要求 ?標(biāo)志性 ?定義檔次 ?為商業(yè)和酒店帶來(lái)潛在客戶(hù) ?大堂可以與酒店共享 ?承擔(dān)某種社會(huì)職能 ?形成完善配套、信息平臺(tái) ?個(gè)體差異所在、活力的核心 ?利用其它功能 價(jià)值最大化 ?補(bǔ)充其它功能 ?現(xiàn)金流來(lái)源 ?商業(yè)的檔次要求 ?不影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來(lái)的客戶(hù)。 ■萬(wàn)達(dá)在實(shí)踐中不斷改進(jìn)著自己商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式 從單店、組合店、城市綜合體、到如今發(fā)展影院、酒店，無(wú)論 是由主動(dòng)還是被動(dòng)因素促成，都是萬(wàn)達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)方式的不 斷探索。龍湖星悅薈 —— 社區(qū)型時(shí)尚生活中心 。 R233。el時(shí)尚生活百貨、嘉禾影城、 “ 冰紛萬(wàn)象 ” 真冰場(chǎng)等 品牌組合：近 300個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌專(zhuān)門(mén)店，其中 1/3 品牌商家是首次進(jìn)入中國(guó)大陸或者深圳市場(chǎng)。 單純從業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，華潤(rùn)置地在房地產(chǎn)股中并非最突出者。 華潤(rùn)早期著眼通過(guò)收購(gòu)模式發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從實(shí)踐看效果不理想。 2023年 彌補(bǔ) 6S之不 足，引入平 衡計(jì)分卡 （ BSC） 華潤(rùn)召開(kāi)經(jīng) 理人年會(huì)， 會(huì)議提出了 第二次 “ 再 造華潤(rùn) ” 的 發(fā)展戰(zhàn)略， 即以 2023年 為基數(shù)，用 68年時(shí)間 再造一個(gè)與 現(xiàn)有規(guī)模相 當(dāng)?shù)男氯A潤(rùn) 的發(fā)展目標(biāo)。中原市場(chǎng)研究部 2023 03 商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究 商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究 ?對(duì)標(biāo)企業(yè)選擇 ?華潤(rùn)案例研究 ?對(duì)標(biāo)企業(yè)案例借鑒 ?附件 1：綜合體分析及香港太古廣場(chǎng)案例 ?附件 2：開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)專(zhuān)題研究 對(duì)標(biāo)企業(yè)選擇理由 標(biāo)桿就是某個(gè)領(lǐng)域里的領(lǐng)導(dǎo)者和先行者。 華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部管控發(fā)展沿革 集團(tuán)管控模式 6S+BSC對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展形成有力支持 華潤(rùn) 6S戰(zhàn)略管理體系構(gòu)成 該體系最初可以定位為全面預(yù)算管理系統(tǒng)，目前成為華潤(rùn)的戰(zhàn)略管理體系。 “集團(tuán)孵化模式 ”成為集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)支持的主線(xiàn)。但其 “ 集團(tuán)資金孵化 ” 、 “ 持有型物業(yè)比例 ” 和 “ 資本運(yùn)作、財(cái)務(wù)控制能力 ” 等優(yōu)勢(shì)，使華潤(rùn)置地在發(fā)展前景上 更為明朗。 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 12月 萬(wàn)象城 二期 圖 深圳華潤(rùn)中心 萬(wàn)象城 項(xiàng)目概況 物業(yè)名稱(chēng) 萬(wàn)象城 華潤(rùn)大廈 君悅酒店 停車(chē)場(chǎng) 合計(jì) 用途 零售 寫(xiě)字樓 酒店 停車(chē)場(chǎng) 建筑面積 (㎡ ) 159,585 40,990 67,506 55,667 323,748 深圳華潤(rùn)中心 萬(wàn)象城 項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 深圳華潤(rùn)中心物業(yè)組合 建筑設(shè)計(jì) 萬(wàn)象城室內(nèi)空間 業(yè)態(tài)組合 在業(yè)態(tài)組合方面，萬(wàn)象城也突出自身的特點(diǎn)。el 時(shí)尚 生活 百貨 F1層平面圖 F2層平面圖 4層主力店：嘉禾電影城（所提出的超豪華貴賓廳概念在國(guó)內(nèi)是絕無(wú) 僅有的，這里可以容納七家電影院超過(guò) 1200個(gè)座位） 嘉 禾 電 影 城 F3層平面圖 溜冰場(chǎng) 嘉 禾 電 影 城 4層主力店： “ 冰紛萬(wàn)象 ” 溜冰場(chǎng)；是中國(guó)第一個(gè)以休閑為主題的奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)， 同時(shí)成立滑冰學(xué)校，在深圳倡導(dǎo)冰上運(yùn)動(dòng) 。龍湖 MOCO—— 高端精品家居生活館 萬(wàn)達(dá)：商業(yè)即購(gòu)物廣場(chǎng)，有三代購(gòu)物廣場(chǎng)，目前如北京萬(wàn)達(dá)屬第三代購(gòu)物廣場(chǎng) 華潤(rùn)： 華潤(rùn)置地 — 萬(wàn)象城系列 華潤(rùn)萬(wàn)家 — 歡樂(lè)頌系列 旅游休閑與生活方式 — 五彩城系列 龍湖進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步驟及產(chǎn)權(quán)管理方式 持有型商業(yè)整體發(fā)展原則： ? 選擇性保留租金價(jià)值高或者租金增長(zhǎng)快的商業(yè)物業(yè)。 目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)是第三代購(gòu)物廣場(chǎng)。 ?公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長(zhǎng)期居住者需求）。 周邊已有大型的集中商業(yè)，已形成一個(gè)區(qū)域性商圈，周邊商業(yè)氛圍成熟 商業(yè)街進(jìn)一步豐富商圈內(nèi)的功能與業(yè)態(tài) 適合于市區(qū)內(nèi)商業(yè)成熟區(qū)域的樓盤(pán)。 96~00年，五年僅銷(xiāo)售 6萬(wàn)平米 零散引進(jìn)餐飲、超市等基本功能店鋪 2023年引進(jìn)清華試驗(yàn)學(xué)校 給予中小商家一定的租金補(bǔ)貼和減免 提升生活質(zhì)量階段要求商鋪相對(duì)集中并形成商業(yè)街，需要用主力店帶動(dòng)商業(yè)街成熟，適用集中招租，帶租約銷(xiāo)售 商業(yè)發(fā)展階段 招商方式 N期 滿(mǎn)足基本生活 基本需求 提升生活質(zhì)量 品質(zhì)需求 游憩休閑 游憩需求 零散招商 集中招商 提前招商 街鋪 底鋪 形成商業(yè)街 大型集中商業(yè) +商業(yè)街 2023年，客戶(hù)入住增多，商業(yè)趨向集中，帶動(dòng)社區(qū)的發(fā)展，開(kāi)始形成互動(dòng) 2023年逐漸形成商業(yè)街 進(jìn)行特色主題營(yíng)造，業(yè)態(tài)豐富且統(tǒng)一 利用集中招商引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展 ? 桃源居案例 商業(yè)發(fā)展階段 招商方式 滿(mǎn)足基本生活 基本需求 提升生活質(zhì)量 品質(zhì)需求 游憩休閑 游憩需求 零散招商 集中招商 提前招商 街鋪 底鋪 形成商業(yè)街 大型集中商業(yè) +商業(yè)街 大型集中商業(yè) +商業(yè)街 已形成大型集中商業(yè)與商業(yè)街的組合 利用主力店鋪促進(jìn)商業(yè)街發(fā)展 提前招商，有意識(shí)引導(dǎo)商圈成熟 需要達(dá)到客戶(hù)休閑游憩需求的社區(qū)商業(yè)，