【正文】 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 02 四月 20232:42:39 下午 14:42:39四月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 四月 212:42 下午 四月 2114:42April 02, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。）初略估算本項(xiàng)目投資回報(bào)率分析定位 投資回報(bào)測(cè)算　　由于地價(jià)未明，我司在此擬 600元 /平米計(jì)，根據(jù)我司在惠陽的操盤經(jīng)驗(yàn)，建安成本 1500元 /平米，土地成本 250元 /平米，其它約占房價(jià)的 15%,即成本為 2275元 /平米。 產(chǎn)品亮點(diǎn)營造 216。開發(fā)策略 開發(fā)節(jié)奏建議共分兩期進(jìn)行開發(fā)：　一期：開發(fā)占地 20230方　二期：開發(fā)占地 40000方　同期分批，每兩棟組團(tuán)推售。開發(fā)策略 聯(lián)合開發(fā)市政惠州當(dāng)?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力不足，如何讓規(guī)劃優(yōu)勢(shì)變成現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)本項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)展？開發(fā)商可以聯(lián)合周邊相關(guān)利益的開發(fā)商，如中聯(lián)地產(chǎn)，共同修建市政公園，所發(fā)生費(fèi)用在樓盤報(bào)建或其它規(guī)費(fèi)中扣除。216。 天頂綠色會(huì)所 生態(tài)地下車庫在每個(gè)組團(tuán)綠化區(qū)域設(shè)置地面采光窗或設(shè)置下沉式廣場(chǎng)，直通地下車庫 生態(tài)地下車庫產(chǎn)品建議 社區(qū)園林建議 雕塑小品建議 在雕塑園林上建議以人物小品為主要設(shè)計(jì)方向，雕塑人員選擇具有親和力的兒童形象，如 “少年柯南 ” ，等，雕塑的數(shù)量和規(guī)模方面建議：小品、局部布置為主，數(shù)量不宜過多，擺放密度為一般雕塑公園密度（ 1個(gè) /380㎡）的 1/30，即在總占地面積 ㎡布置 812個(gè)雕塑小品，擺放分布為社區(qū)內(nèi)干道兩側(cè)為組團(tuán)式雕塑小品，園區(qū)內(nèi)散點(diǎn)狀小品分布。欄 高 ≥ 走大，功能可 設(shè)為 健身、休 閑 等工作陽臺(tái) 4M2≤ 面 積 ≤6M2。兩個(gè)明顯趨勢(shì)：關(guān)外置業(yè)熱　 深圳國邊緣城市置業(yè)熱利好引導(dǎo)價(jià)格驅(qū)趕自然資源驅(qū)趕深圳人為何走出深圳置業(yè)？在理想與現(xiàn)實(shí)中尋找新的平衡 …→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位→ 項(xiàng)目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位項(xiàng)目形象定位要素分析定位 項(xiàng)目形象定位體現(xiàn)項(xiàng)目定位要求：中產(chǎn)階層、城市精英、城市發(fā)展方向符合目標(biāo)客戶格調(diào)：高尚、素質(zhì)、人文、品味、時(shí)尚、個(gè)性利于表達(dá)物業(yè)賣點(diǎn)：景觀、體育、休閑、地段、商業(yè) 、商務(wù)形象鮮明易于產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)的價(jià)值聯(lián)想：中產(chǎn)階層、社會(huì)精英有較強(qiáng)的包容性，利于延展：生活領(lǐng)地、高尚處所符合區(qū)域白領(lǐng)心理需求：告別冷漠的城市，精英家，暖生活。深圳客戶是未來很長階段內(nèi)的區(qū)域客戶的主流群體，未來，深圳客戶及本地客戶將大比例增長。分析定位 項(xiàng)目屬性分析→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位→ 項(xiàng)目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位項(xiàng)目地塊屬性決定項(xiàng)目檔次定位分析定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位20萬平米紅樹林 大亞灣中心區(qū)位 綜合行政中心區(qū)域澳頭人民醫(yī)院 便利的交通線路南面就是虎頭山公園 殼牌基經(jīng)濟(jì)輻射帶 眾多中、小學(xué)環(huán)繞中檔物業(yè)　精品社區(qū)高尚社區(qū)非高檔社區(qū)檔次定位因子分析，亦論證本項(xiàng)目中檔精品的檔次定位地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅中高檔住宅別墅豪宅 中高檔住宅說明 項(xiàng)目體現(xiàn)物業(yè)因素對(duì)公共效能的依賴性 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱對(duì)周邊公共配套要求一般 具備對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市區(qū)不具備對(duì)配套要求 高 很高 一般 一般 底商 +住宅（商業(yè)解決社區(qū)配套） ,周邊配套較好 具備小區(qū)的物業(yè)管理的要求 一般 一般 中 很高 應(yīng)有專業(yè)物業(yè)管理公司 具備建筑、質(zhì)量裝修要求 高 高 一般 一般 精品設(shè)計(jì) 具備容積率、覆蓋率要求 低 中 高 高經(jīng)濟(jì)技術(shù)符合建筑中高檔物業(yè) 具備對(duì)休閑空間、綠化要求 低 一般 高 很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所小區(qū) 具備景觀要求 低 一般 高 很高 最好具有外部景觀資源 具備中檔定位可行臨街建公寓分析定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位四種常見的物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，我們應(yīng)是市場(chǎng)的追隨者與補(bǔ)缺者分析定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者 — 搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值本項(xiàng)目是搭便車、借勢(shì)本項(xiàng)目是搭便車、借勢(shì) （（ 大盤大盤 ）） 的的 追隨者追隨者 ，目標(biāo)明確，挖掘客戶、瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙，目標(biāo)明確，挖掘客戶、瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙的的 補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位→ 項(xiàng)目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位項(xiàng)目命名原則及要素分析定位 項(xiàng)目命名建議命名原則：【瑯瑯上口】 【彰顯形象】 【類別標(biāo)識(shí)】 【便于研展】命名要素：【區(qū)　位】 【客戶特征】 【項(xiàng)目檔次】 【產(chǎn)品風(fēng)格】順口、易記、易于傳播具有 “美 ”的想象空間是何種物業(yè)及檔次挖掘項(xiàng)目內(nèi)涵便于推廣項(xiàng)目命名【 城　市 】她是位于 “都心 ”的物業(yè)，具有優(yōu)越的區(qū)位、地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，她　　　　　是獻(xiàn)給城市精英。WO 戰(zhàn)略迎合 CBD，產(chǎn)品補(bǔ)缺、提升品質(zhì)；走精品樓盤路線，規(guī)避規(guī)模劣勢(shì)。根據(jù)本項(xiàng)目情況及潛在競(jìng)爭市場(chǎng)利空因素，我們?nèi)绾稳プ?？SWOT分析及策略提升新輪調(diào)控，惠陽、大亞灣能否幸免SWOT 戰(zhàn)略分析優(yōu)勢(shì)（ S）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于大亞灣核心地帶，惠、深交通便利，區(qū)位產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛；規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃中的大亞灣 CBD地帶；景觀優(yōu)勢(shì)：市政廣場(chǎng)、紅樹林、虎頭山三面景觀。中心區(qū)惠陽龍崗15min30min　　本項(xiàng)目地塊位于大亞灣未來 CBD核心地帶，沿深惠高速僅半小時(shí)進(jìn)入深圳龍崗中心城，15分鐘到達(dá)淡水。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望深圳房價(jià)高企及面臨無地可用的窘境，多方力促深惠一體化，同城生活催熟區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)。90M2以下 名苑山莊、富景大廈、世貿(mào)中心等系列爛尾樓盤活成功；新盤入市步伐加快，房地產(chǎn)投資呈加速上升勢(shì)頭項(xiàng)目 固定資產(chǎn)投資 （億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比重房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年同期增長2023年 % %2023年 % %2023年 % %2023年 12% %2023年 % %2023年上半年 % %（數(shù)據(jù)來源，市統(tǒng)計(jì)局）近年來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，供需均呈快速、良性發(fā)展勢(shì)頭！項(xiàng) 目 竣工面 積 銷 售面 積面 積（萬㎡）定基增 長面 積（萬㎡）定基增 長2023年 53% 26 ——2023年 67% ——2023年 11 144% ——2023年 13 18% 104%2023年 14% %2023－ 2023年惠陽房地產(chǎn)運(yùn)行情況（數(shù)據(jù)來源，市統(tǒng)計(jì)局）市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀自 2023年以來，惠陽房地產(chǎn)銷售面積呈波浪型增長，但 04后，銷售猛增，呈現(xiàn)供需兩旺的良好勢(shì)頭。 2023 2023 2023 2023產(chǎn)業(yè)投資額累計(jì)市場(chǎng)判研 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)逐漸形成，惠陽－大亞灣區(qū)域正向一個(gè)增長型城市人口經(jīng)濟(jì)發(fā)展　年份 2023年 2023年 2023年 2023年自然增長率 ‰ ‰ ‰ ‰機(jī)械增長率 18‰ 24‰ 22‰ 18‰暫住人口比例 18% 22% 20% 18%常住人口比例 82% 78% 80% 82%人口預(yù)測(cè) (萬人) 17 24 34 452023—2023 年大 亞 灣 經(jīng)濟(jì) 開 發(fā) 區(qū)人口 預(yù)測(cè) 表 以上為人口學(xué)家 用綜合指數(shù)法預(yù)測(cè) 的數(shù)據(jù)由右表中，很容易發(fā)現(xiàn)，隨著時(shí)間的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模化發(fā)展，區(qū)內(nèi)人口大幅度增加，而右述預(yù)測(cè)尚未考慮大深圳同城生活的背景，若考慮此因素，區(qū)內(nèi)人口增幅更為迅猛。近年大亞灣地區(qū)生產(chǎn)總值列表1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年總值 105009 122402 151204 185424 342507 446230 532023增 長 率 % % % % % % %中海殼牌及中下游配套產(chǎn)業(yè)帶來巨幅投資，招商引資取得重大進(jìn)展1000～ 1500億216。與此同時(shí)，深圳用地緊張，政府每年僅不足 400萬方的土地供應(yīng)，難于滿足市場(chǎng)的需求，而所投放的土地，大多在深圳的邊緣，如坑梓、石巖。項(xiàng)目簡析 項(xiàng)目地塊簡介PART II　宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場(chǎng)→ 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)→ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望　　由于大亞灣區(qū)與惠陽淡水區(qū)人文、居民消費(fèi)習(xí)慣及片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展情況極為相似，而大亞灣內(nèi)房地產(chǎn)起步較慢，因而在市場(chǎng)分析時(shí)，我們將大亞灣與惠陽作為一個(gè)區(qū)域來研究，習(xí)慣上我們稱之為大亞灣－惠陽區(qū)。企 業(yè) 名稱 /樓 盤 名稱 占地面 積 位置 備 注熊貓地 產(chǎn) 480萬平方米 大 亞 灣區(qū)域 熊貓國 際 已啟 動(dòng)碧桂園 200萬平米 新 橋 尚未啟 動(dòng)振 業(yè) 地 產(chǎn) 173萬平方米 惠陽三和 預(yù)計(jì) 07年啟 動(dòng)珠江投 資 61萬平方米 大 亞 灣西區(qū) 預(yù)計(jì) 07年啟 動(dòng)?xùn)| 部集 團(tuán) 60萬平方米 大 亞 灣西區(qū) 預(yù)計(jì) 07年啟 動(dòng)新陽城 43萬平方米 —— 預(yù)計(jì) 07年啟 動(dòng)中 聯(lián)項(xiàng) 目 40萬平方米 大 亞 灣 預(yù)計(jì) 07年啟 動(dòng)總 計(jì) 1057萬平方米目前區(qū)內(nèi)通過對(duì)已售出、轉(zhuǎn)讓地塊的盤整，將土地統(tǒng)一重新規(guī)劃出讓，國內(nèi)知名發(fā)展商紛紛前來圈地，同時(shí)中心地帶小塊土地盤活也在加劇，預(yù)計(jì)今年，惠陽、大亞灣將大盤競(jìng)出，催生新一輪地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)浪潮，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入發(fā)展的黃金時(shí)期。他們往往是業(yè)界的翹楚，他們的言行舉止，都在對(duì)身邊的世界產(chǎn)生或大或小的影響。為您　我做到 引子一：　　中國國家信息中心 2023年在深圳發(fā)表的調(diào)查研究報(bào)告顯示，在即將到來的五年內(nèi)，即今年，將有兩億的中國人構(gòu)成中國的中產(chǎn)階級(jí)。他們尚不是城市的富裕階層，但卻是一個(gè)城市的主流人群，城市主要財(cái)富的主要?jiǎng)?chuàng)造者，對(duì)這些人，我們也習(xí)慣稱之為 “精英 ”。項(xiàng)目簡析 開發(fā)背景簡析PART I　城市布魯斯項(xiàng)目簡析→ 項(xiàng)目地塊簡介→ 開發(fā)背景簡析