【正文】 2023年 2月 28日星期二 上午 2時(shí) 0分 11秒 02:00: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 28日星期二 2時(shí) 0分 11秒 02:00:1128 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , February 28, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :00:1102:00Feb2328Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。（方圓空間轉(zhuǎn)換） 時(shí)代驕子的宮殿，通透的世界觀。 （北向景資源） 主題文字示意： ——經(jīng)典幸福型 宴客，用兩個(gè)空中花園迎接最親密的好友。（主臥與南北雙花園） 和最親密的人享受真正的二人世界 。 ： 主題與畫面場(chǎng)景示意 —— 三個(gè)層面： 總體感覺(jué)：豪宅幸福、幸福豪宅 精神層面：高度、影響力、美好感 產(chǎn)品層面：舒適、品味、幸福度、體驗(yàn)式高端居住生活。 b奢適品體驗(yàn)式營(yíng)銷。 （ 9月 10月） 銷售節(jié)奏 推廣節(jié)奏 大眾宣傳 渠道營(yíng)銷 客戶認(rèn)籌 洋房開盤 高層開盤 籌備預(yù)熱階段 ?賣場(chǎng)包裝 ?廣告定位 ?媒體預(yù)訂 ?異地布點(diǎn) ?業(yè)內(nèi)宣傳 ?軟文宣傳 ?活動(dòng)營(yíng)銷 客戶積累曲線 誠(chéng)意金客戶曲線 成交客戶曲線 銷售節(jié)點(diǎn) 強(qiáng)力推廣 客戶積累 ?常規(guī)推廣 ?異地宣傳 ?壽光巡展 ?企業(yè)宣傳 ——— 〉 項(xiàng)目宣傳 ?業(yè)內(nèi)宣傳 ?活動(dòng)營(yíng)銷： 渾河是龍 篩選客戶 ?短信維護(hù) ?富邦卡升級(jí) ?營(yíng)銷活動(dòng) 富邦會(huì)認(rèn)購(gòu)專場(chǎng) ?常規(guī)推廣 ?異地推介 1 ?項(xiàng)目推介會(huì) 1 ?活動(dòng)營(yíng)銷 富邦校園月 ?常規(guī)推廣 ?異地推介 2 ?項(xiàng)目推介會(huì) 2 ?活動(dòng)營(yíng)銷 開盤 1 開盤 2 強(qiáng)銷期 ?短信維護(hù) ?老帶新活動(dòng) ?營(yíng)銷活動(dòng) 富邦會(huì)選房專場(chǎng) （抽取北歐游） 維護(hù)期 ?常規(guī)推廣 ?企業(yè)宣傳 ?活動(dòng)營(yíng)銷 北歐攝影展 媒體答謝會(huì) ?短信維護(hù) ?老帶新政策 ?活動(dòng)營(yíng)銷 業(yè)主嘉年華 ?梳理富邦會(huì) ?尋找渠道 ?打通渠道 ?富邦卡 ——— 〉 會(huì)員服務(wù) ?富邦會(huì)活動(dòng)： 西武專場(chǎng)銷售 理財(cái)講座 風(fēng)水講座 ?品牌嫁接 寶馬 Z4試駕 /銀行、俱樂(lè)部 … 媒體推廣 階段訴求： 產(chǎn)品綜合賣點(diǎn)，富邦品牌價(jià)值；精彩即將呈現(xiàn) 主要媒體渠道： 戶外 ——企業(yè)形象宣傳，后期項(xiàng)目形象； 紙媒（報(bào)紙、雜志等） ——傳遞項(xiàng)目信息 網(wǎng)絡(luò) ——硬性宣傳，塑造項(xiàng)目知名度； 分眾傳媒、框架 ——企業(yè)形象宣傳。 活動(dòng)地點(diǎn)：（待定） 輔助宣傳 ： 網(wǎng)絡(luò) 紙媒軟文 電視新聞 推廣目的： 展開大量的媒體宣傳，利用渠道推廣和公關(guān)活動(dòng)等手段帶來(lái)更多的關(guān)注客戶，為后期的銷售儲(chǔ)備充足的客戶基數(shù) 銷售目標(biāo)： 快速積累客戶（ 目標(biāo) 500組以上 ）。 同類會(huì)員通路 本項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)，應(yīng)該主要與目標(biāo)客戶喜愛(ài)并密切關(guān)注的奢侈品相聯(lián)系，才能夠有效的吸引客戶的關(guān)注度， 加深客戶對(duì)于產(chǎn)品的認(rèn)知 主題公關(guān)活動(dòng) 名車是對(duì)于我們所要面對(duì)的頂級(jí)客戶群體最大的吸引力 寶馬 捷豹 沃爾沃 與壽光尊榮等知名品牌汽車代理商合作，利用其新車發(fā)布、試駕或者組織的會(huì)員活動(dòng)等契機(jī)，進(jìn)行我們項(xiàng)目的宣傳和推廣。同時(shí)為老客戶帶來(lái)新客戶創(chuàng)造了一個(gè)理由，圈層營(yíng)銷的渠道被合理打開。所謂Boutique Zone——名品街，即是國(guó)際頂尖品牌聚集的地方。世家典藏 建議做花園豪宅定制精裝庭院。 ，各類調(diào)控對(duì)其影響也甚微，因而一直是高端購(gòu)房群體中的中堅(jiān)力量！ ，他們也是購(gòu)房群體中最為活躍的一個(gè)族群！ ?? 至少還沒(méi)出現(xiàn)這樣的概念！ 1 2 3 4 規(guī)模超大，需要考慮壽光中高檔及以上細(xì)分市場(chǎng)容量對(duì)項(xiàng)目銷售速度的制約 區(qū)位優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的生活便利性，近期未來(lái)在壽光幾乎不可復(fù)制 政策帶來(lái)的高地價(jià)成本壓力 遠(yuǎn)快于小康工薪階層財(cái)力積累速度的房?jī)r(jià)上漲壓力 5 通常，形象定位 ≮ 產(chǎn)品定位 ≮ 市場(chǎng)定位 中檔 高檔 中高檔 1 4 中檔 高檔 中高檔 通常產(chǎn)品定位 ≮ 市場(chǎng)定位； 5 市場(chǎng) 定位 ● ● ● ● ● ● 既然目標(biāo)市場(chǎng)不宜完全定位于高端市場(chǎng)，那么除了景觀、外立面這些重要面子工程上，不建議全面上高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品硬件。 形象定位： 人性中通常有要面子的本能，甚至越是某方面有劣勢(shì)越是會(huì)在這方面有虛榮心理，經(jīng)濟(jì)條件、文化水平以及社會(huì)地位概莫如此。 O機(jī)會(huì)（ opportunity）： T威脅（ Threat）： □宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，市場(chǎng)處于快速上升階段，市場(chǎng)潛在需求量大； □市場(chǎng)不斷細(xì)分，客戶對(duì)產(chǎn)品的要求增高，給項(xiàng)目創(chuàng)新帶來(lái)機(jī)會(huì)； □本地多數(shù)項(xiàng)目的素質(zhì)較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品超越的可能性較大。 二 .水木清華項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)與不足并存， 唯有在營(yíng)銷方面標(biāo)新立異、另辟蹊徑才能更好地實(shí)現(xiàn)成功破局！ 應(yīng)該說(shuō)，水木清華項(xiàng)目在社區(qū)環(huán)境、景觀配套等方面，與周邊項(xiàng)目相比并不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；規(guī)劃已不可調(diào)整、項(xiàng)目當(dāng)前形象不明確等弊端。配套有主題會(huì)所、健身會(huì)、劃艇屋、高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、人造沙灘，劃艇培訓(xùn)學(xué)校、孔子研究學(xué)院、五星級(jí)酒店、高級(jí)汽車旅館等配套設(shè)施。 4F3400元 /㎡ 。 預(yù)計(jì)均價(jià)： 洋房豪宅：約 8000/㎡ ,花園洋房：約 6000元 /㎡ 銷售情況： 獨(dú)棟部分已基本售罄，洋房豪宅別墅剩余較多，花園洋房銷售情況一般。電梯多層洋房：約 5500元 /㎡ 。市中區(qū)主要是商業(yè)及 SOHO公寓為主，主要樓盤有中央華府、華茂貴賓樓、凱德華 SOHO。 2023壽光市批復(fù)規(guī)劃項(xiàng)目共計(jì) 56個(gè)，總用地面積 ，總建筑面積為 方米。 同時(shí)， 在社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施上，也越來(lái)越完善、越來(lái)越高端 ，如： —— 中南城市經(jīng)典：西班牙風(fēng)格，設(shè)計(jì)有八角窗，安裝塑鋼中空玻璃；采用無(wú)壓式供水系統(tǒng)，智能門禁系統(tǒng)，住戶報(bào)警系統(tǒng)，彩色互聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，離線電子巡更系統(tǒng)，背景音樂(lè)系統(tǒng)封閉式的物業(yè)管理服務(wù)， 24小時(shí)攝像監(jiān)控。 在上述方針大政下，各地市相繼出臺(tái)了相關(guān)措施，如 ： ?元月 28日上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)開征 ?元月 30日山東青島實(shí)施限購(gòu)令； 3月 7日，山東濟(jì)南實(shí)施限購(gòu)令。 ?2月 8日（正月初六）央行再次加息 ?在未來(lái) 5年，全國(guó)將有 3600萬(wàn)套保障房供應(yīng)市場(chǎng)， ?而濰坊全市在 2023年將增添 25426套保障房（ 摘自 《 齊魯晚報(bào) *今日濰坊 》 3月 7日四 ）…… 政策動(dòng)向 ，調(diào)控了什么？ 打擊投機(jī)性囤房購(gòu)房，加大保障房供應(yīng)量， 進(jìn)而有效抑制房?jī)r(jià)，以解決民生問(wèn)題。 —— 左岸綠洲 ： 窗戶為隔熱斷橋窗，水源熱泵制冷供暖，太陽(yáng)能一體化，安裝雨水收集利用等環(huán)保系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，住戶報(bào)警系統(tǒng)，電子巡更、閉路監(jiān)控系統(tǒng)，以及安裝樓宇對(duì)講門。 其中居住項(xiàng)目 21個(gè)，用地面積 ，建筑面積 ； 公共事業(yè)及商業(yè)項(xiàng)目 16個(gè)，用地面積 ，建筑面積為 ；工業(yè)項(xiàng)目 9個(gè)，用地面積 979畝，建筑面積為 ；農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃及城中村改造方面，共批復(fù)規(guī)劃方案 10個(gè)，總用地面積 ，總建筑面積為 ；正在編制完善的農(nóng) 村社區(qū)規(guī)劃方案共 4個(gè)。彌河西岸圣城街以北項(xiàng)目主要沿東環(huán)路與圣城街分布其中主要樓盤有中南世紀(jì)城、海益 .數(shù)碼港、巴龍國(guó)際。 開盤時(shí)間： 預(yù)計(jì) 2023年 4月份。 特別注意的是 ： 位于項(xiàng)目最南側(cè)部分?jǐn)M建壽光企業(yè)家俱樂(lè)部。5F31003200元 /㎡ 。 高層產(chǎn)品 復(fù)式洋房 獨(dú)棟 +洋房豪宅 【 卡諾島 】 占地約 600畝， 總建筑面積約 80萬(wàn)㎡ 容積率 戶型面積：多層、高層 64㎡ 90㎡ 、 101㎡ 172㎡ 復(fù)式樓 230㎡ 337㎡ 特色定位不明確 產(chǎn)品類型豐富，但整體特色不夠明顯，景觀特色不明顯，沒(méi)有中央組團(tuán)中央景觀花園。 應(yīng)賦予項(xiàng)目以極高的檔次形象、與特殊的精神屬性，從而有效區(qū)隔于周邊項(xiàng)目；同時(shí)，更應(yīng)該站在城市發(fā)展的高度，宏觀把控房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，積極吸收南方諸多城市發(fā)展思路并加以改良借鑒，以期引領(lǐng)壽光市場(chǎng)。 □市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，產(chǎn)品創(chuàng)新速度較快； □宏觀調(diào)控政策的影響，土地、金融、預(yù)售門檻、價(jià)格調(diào)控等一些列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成深遠(yuǎn)影響； □片區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此形象定位通常需要適度高于市場(chǎng)和產(chǎn)品的定位 —— 屬于（消費(fèi)水平）低一級(jí)細(xì)分市場(chǎng)的項(xiàng)目做合理的包裝以提升形象，通常有助于促進(jìn)銷售。但是在整體配套上能夠發(fā)揮項(xiàng)目大規(guī)模攤銷優(yōu)勢(shì)的主要硬件，以及目標(biāo)客群重點(diǎn)關(guān)注但與規(guī)模攤銷無(wú)關(guān)的 12項(xiàng)突出功能性硬件方面，考慮做必要投入，以支撐項(xiàng)目的高端整體形象定位。尤其可邀請(qǐng)大師設(shè)計(jì)精品庭院作為花園豪宅一大主打賣點(diǎn)。著名的巴黎圣 方式： 將外展場(chǎng)及售樓處作為充分展示未來(lái)高端生活場(chǎng)景的一部分，利用局部區(qū)域營(yíng)造沙龍般的場(chǎng)所情調(diào)，并不斷舉辦各種沙龍活動(dòng)，邀請(qǐng)客戶參與。 名車與豪宅 住宅中的 “ 奢適品 ” ，當(dāng)然要與奢侈品聯(lián)系在一起 與 LV、 PRADA、恒信、施華洛世奇等知名國(guó)際品牌合作，在項(xiàng)目的外展點(diǎn)包括銷售中心定期進(jìn)行發(fā)布、展示等活動(dòng) 奢侈品活動(dòng) 不斷的讓我們的客戶感受 “ 奢適 ” 生活 舉辦游艇生活會(huì)、紅酒品鑒會(huì)、理財(cái)講座等多種形態(tài)的活動(dòng)，增強(qiáng)與客戶之間的互動(dòng)，增加客戶對(duì)于項(xiàng)目加深印象的機(jī)會(huì)。 （ 7月 8月底） 銷售節(jié)奏 推廣節(jié)奏 大眾宣傳 渠道營(yíng)銷 客戶認(rèn)籌 洋房開盤 高層開盤 籌備預(yù)熱階段 ?賣場(chǎng)包裝 ?廣告定位 ?媒體預(yù)訂 ?異地布點(diǎn) ?業(yè)內(nèi)宣傳 ?軟文宣傳 ?活動(dòng)營(yíng)銷 客戶積累曲線 誠(chéng)意金客戶曲線 成交客戶曲線 銷售節(jié)點(diǎn) 強(qiáng)力推廣 客戶積累 ?常規(guī)推廣 ?異地宣傳 ?壽光巡展 ?企業(yè)宣傳 ——— 〉 項(xiàng)目宣傳 ?業(yè)內(nèi)宣傳 ?活動(dòng)營(yíng)銷： 渾河是龍 篩選客戶 ?短信維護(hù) ?富邦卡升級(jí) ?營(yíng)銷活動(dòng) 富邦會(huì)認(rèn)購(gòu)專場(chǎng) ?常規(guī)推廣 ?異地推介 1 ?項(xiàng)目推介會(huì) 1 ?活動(dòng)營(yíng)銷 富邦校園月 ?常規(guī)推廣 ?異地推介 2 ?項(xiàng)目推介會(huì) 2 ?活動(dòng)營(yíng)銷 開盤 1 開盤 2 強(qiáng)銷期 ?短信維護(hù) ?老帶新活動(dòng) ?營(yíng)銷活動(dòng) 富邦會(huì)選房專場(chǎng) （抽取北歐游） 維護(hù)期 ?常規(guī)推廣 ?企業(yè)宣傳 ?活動(dòng)營(yíng)銷 北歐攝影展 媒體答謝會(huì) ?短信維護(hù) ?老帶新政策 ?活動(dòng)營(yíng)銷 業(yè)主嘉年華 ?梳理富邦會(huì) ?尋找渠道 ?打通渠道 ?富邦卡 ——— 〉 會(huì)員服務(wù) ?富邦會(huì)活動(dòng)： 西武專場(chǎng)銷售 理財(cái)講座 風(fēng)水講座 ?品牌嫁接 寶馬 Z4試駕 /銀行、俱樂(lè)部 … 媒體推廣 階段訴求： 壽光住宅“奢適品”亮相，突出產(chǎn)品的綜合優(yōu)勢(shì)；“奢適”生活所帶來(lái)的感受 主要媒體渠道： 戶外 ——企業(yè)形象宣傳，后期項(xiàng)目形象； 機(jī)場(chǎng) ——企業(yè)形象宣傳，后期項(xiàng)目形象； 紙媒（報(bào)紙、雜志等） ——硬廣打造產(chǎn)品形象，地塊炒作后續(xù)報(bào)道，配合活動(dòng)信息發(fā)布； 網(wǎng)絡(luò) ——硬性宣傳，塑造項(xiàng)目知名度； 分眾傳媒、框架 ——項(xiàng)目宣傳 廣播 —項(xiàng)目信息傳達(dá) DM投遞、短信 —項(xiàng)目信息傳達(dá)