【正文】 :47:3201:47:32February 26, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 上午 1時 47分 :47February 26, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 26日星期日 1時 47分 32秒 01:47:3226 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 需求特征： ? 看重物業(yè)管理和社區(qū)安全 ? 看中圈層生活 ? 對生活要求高 ? 社區(qū)環(huán)境看重 Action 活動 Interest 興趣 Opinion 觀點 ? 注重圈層生活 ? 看重社區(qū)的服務(wù)以及安全 ? 關(guān)注品牌 ? 看重社區(qū)的環(huán)境 ? 看重先進產(chǎn)品品質(zhì) ? 關(guān)注區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ型顿Y需求 ? 匹配身份個案，有面子，標簽 宜興市區(qū)中高端客戶 目標客戶 區(qū)域其他潛在客戶 無錫 、丁蜀等周邊私營及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板 長三角（上海及江蘇省內(nèi)） 需求特征總結(jié) ? 區(qū)域分布： 主力為宜興本地客戶 ? 年齡分布： 3550歲左右； ? 職業(yè)分布： 私營業(yè)主 、 企業(yè)高管為絕對主力 ， 政府公務(wù)員 、 教授 、 醫(yī)生等對生活品質(zhì)憧憬； ? 臵業(yè)目的： 改善性自?。? ? 臵業(yè)關(guān)注點： 地段 、 環(huán)境 、 產(chǎn)品力表現(xiàn)及產(chǎn)品品質(zhì)等； 宜興本地75% 其它區(qū)15% 外省市10% 本項目客源預(yù)估 END 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 項目所在臨近龍背山及行政中心，為規(guī)劃中的“一心”處于城市核心位臵，區(qū)位價值稀缺； 項目位臵 環(huán)科園 銅官山 屺亭工業(yè)區(qū) 專業(yè)市場區(qū) 諸橋工業(yè) 區(qū) 宜城區(qū) 龍背山森林公園 東山區(qū) 丁山區(qū) 站前區(qū) 新街區(qū) 開發(fā)區(qū) 洑東區(qū) 宜城、丁蜀城市功能分區(qū) 太湖 城市規(guī)劃 宜城：宜城區(qū)、東山區(qū)、環(huán)科園、屺亭工業(yè)區(qū)、諸橋工業(yè)區(qū)、專業(yè)市場區(qū)、新街區(qū) 丁蜀城：開發(fā)區(qū)、丁山區(qū)、站前區(qū)、洑東區(qū) 未來城市主力發(fā)展方向為向東，所以對于處于城東新城的本項目而言具有利好的發(fā)展前景； 項目位臵 城市核心區(qū)域，代表城市核心居住價值 同樣處于城市東西發(fā)展軸上，享受城市發(fā)展價值支撐 項目區(qū)位結(jié)論 中星湖濱城 宜興中堂 恒基譽瓏島 望湖名門 各組團獨立入口、水系貫穿等，樹立宜興高端總規(guī)排布方式； 同時，商業(yè)、辦公、公寓、別墅等復(fù)合型大盤規(guī)劃； 總規(guī) 立面 聯(lián)排 多層 高層 中星湖濱城 宜興中堂 住宅 別墅 東汣一號 云湖云海間 宜興中堂 純粹的 artdeco風(fēng)格，無論在公寓還是別墅，項目立面都達到了市場標桿的高度，并形成優(yōu)質(zhì)的差異化競爭，彰顯尊貴大氣，樹立項目頂級高端形象； 房型 —— 公寓 中間戶南北通透、戶戶帶入戶花園，主臥套房設(shè)計，三房 ，拐角凸窗，南北雙陽臺等設(shè)計增加產(chǎn)品的附加值； 地下一層 一層 二層 三層 東汣一號 步出式地下庭院設(shè)計，多露臺、多套房，領(lǐng)先于市場的設(shè)計理念； 房型 —— 別墅 產(chǎn)品總結(jié) 代表了城市高端居住形象，通過差異總規(guī)、高品質(zhì)立面、創(chuàng)新戶型，樹立宜興新的居住形象、最高端居住品質(zhì) 項目 SWOT分析 S（優(yōu)勢） W（不足） ? 城市核心地段； ? 行政中心區(qū)域 ， 并且享受龍背山 ， 東汣等生態(tài)自然景觀支撐 ? 項目自身產(chǎn)品力強 ， 代表當(dāng)?shù)刈罡呔幼∑焚|(zhì)； ? 集居住 、 娛樂 、 商業(yè) 、 辦公為一體的城市綜合體； ? 發(fā)展商集團強力的品牌號召力； ? 項目為公寓 、 別墅混合社區(qū) ， 和純別墅項目相比在高端性上存在差距 ， 通過產(chǎn)品力加強； ? 商業(yè)以沿街為主 ， 排布較散 ， 缺少集中商業(yè)的氣勢 ，對高端形象樹立欠缺； ? 以湖景作為賣點 ， 但并非一線湖景； O（機會） T（威脅） ? 未來城市東部發(fā)展的規(guī)劃契機； ? 市場產(chǎn)品常規(guī) ， 給項目提供了跳脫空間； ? 強勢的私營業(yè)主群體對當(dāng)?shù)剡\作高端項目形成強有力支撐； ? 未來宏觀調(diào)控政策出臺的不可預(yù)測性； ? 城市規(guī)模較小 ， 客源的絕對容量有限； 項目定位 引領(lǐng)宜興城市居住品質(zhì)的 集居住、商業(yè)、辦公為一體的 城市標桿復(fù)合型大盤 第三部分 產(chǎn)品優(yōu)化建議 項目景觀代表宜興高端景觀價值，密植度、私密性表現(xiàn)較好，但我司認為還處于傳統(tǒng)運作模式，不能跳脫，建議景觀方面優(yōu)化提升 打造宜興首座創(chuàng)新人文藝術(shù)景觀名宅 一、景觀建議 人文藝術(shù)主題景觀 注重景觀參與性 ? 開敞震撼的現(xiàn)代雕塑噴水池，結(jié)合入口景觀軸、入口會所區(qū)，樹立社區(qū)大氣、高端的整體形象 景觀主軸以現(xiàn)代雕塑為主題，雕塑小品掩映點綴于道路聯(lián)測，賦予社區(qū)人文色彩 多層次綠化、坡地、溪水，打造生態(tài)綠化體系 ? 中央?yún)^(qū)域棟距打造生態(tài)跌水組團 ? 自然假山石及親水性植物 ， 緩流的瀑布跌水 ， 可參與性涼亭 ， 營造行走于生態(tài)森林之感 —— 穿插于森林中的可參與性設(shè)施 親水平臺、潛水，兒童活動場地，休憩區(qū)，賦予社區(qū)濃厚的人文色彩 ? 慢跑步道等設(shè)施，營造社區(qū)輕松居住氛圍 ?多層次厚度綠化，營造行走于山林中的感官覺體驗 ? 營造小環(huán)境的高檔、私密 ? 實墻 +鐵藝 +綠籬 —— 凸現(xiàn)樓盤的精致、施密、高檔氣勢 ? 虛實結(jié)合、保障高檔小區(qū)的私密性的同時，減少傳統(tǒng)圍墻帶來的壓迫感 社區(qū)智能 智能一卡通系統(tǒng) 物業(yè)智能 家庭 PBX電話系統(tǒng) 家居智能 凈水系統(tǒng) 食物垃圾清理器 二、智能化建議 跳脫市場的高端、高實用性、高性價比科技智能 智能一卡通系統(tǒng) 梯控系統(tǒng)是在原有的電梯上經(jīng)過局部的改造 。 樓市風(fēng)向標：打折潮再現(xiàn) 上海樓市 北京樓市 蘇州樓市 無錫樓市 南京樓市 常州樓市 今年年初 ， 各一二線城市的成交量均出現(xiàn)大幅下滑 ， 環(huán)比下降 40%60%； 房價只有在量的支撐下才能穩(wěn)步上漲 。 據(jù)統(tǒng)計 ， 3月北京有 50多個項目計劃開盤 ， 供應(yīng)量呈現(xiàn)“ 井噴 ” 之勢 ， 更值得關(guān)注的是 ， 很多樓盤打出了打折促銷廣告 。 09年宏觀調(diào)控政策 時間 政策名稱 /事件 主要內(nèi)容 2月 25日 大中型金融機構(gòu)再度上調(diào)存款 準備金率 ? 從 2月 25日起 ， 再上調(diào)存款準備金率 50個基點 。 7月 26日 強征二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅 108號文件的出臺旨在增加二手房轉(zhuǎn)讓成本，抑制房地產(chǎn)投資需求，增強消費者對于新建商品房的需求。 建設(shè)用地供應(yīng)從嚴從緊； 2月 20日 國土部《關(guān)于加強和改進土地開 發(fā)整理工作的通知》 縮短土地開發(fā)審批時間 ， 簡化項目審批程序；通過開發(fā)整理工作為提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力提供條件 ， 通過資金的傾斜等措施反哺土地 ， 提高農(nóng)業(yè)的競爭力 ， 為農(nóng)民增產(chǎn)增收打下基礎(chǔ) 3月 26日 國務(wù)院《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格 的通知》 高度重視穩(wěn)定住房價格工作；切實負起穩(wěn)定住房價格的