【正文】 ?生態(tài)，帶給人們的是無限的生活樂趣。 貼士： 城北大盤林立，放量巨大，只有北部 道義開發(fā)區(qū)有部分臨蒲河而建的項(xiàng)目。如創(chuàng)新產(chǎn)品樣板間，極盡風(fēng)情的配套商業(yè)等。 ?啟動區(qū)要有標(biāo)桿物業(yè)，關(guān)注細(xì)節(jié)，展示項(xiàng)目品質(zhì)“超值感”，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手及商業(yè)聯(lián)盟給消費(fèi)者信心。 ?在定位階段弄清楚配套的分級、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序，這某種程度決定著項(xiàng)目的成敗。一個(gè)新穎的價(jià)值主張可以給一大大盤以靈魂，始終如一。而小盤主要瞄準(zhǔn)市場的空白點(diǎn)，大盤不僅僅是瞄準(zhǔn)市場的空白點(diǎn)，更重要的是要引導(dǎo)市場需求。 90平及以下經(jīng)濟(jì)型住房為主，滿足居住功能，總價(jià) 嚴(yán)格界定。 標(biāo)簽：經(jīng)濟(jì)實(shí)力不低，看重產(chǎn)品的便利交通和基本生活配套，追求性價(jià)比，對中小戶型產(chǎn)品較為中意，對總房款嚴(yán)格控制。 客群中生意人很少，大部分都是工薪族或者政府退休下來的老人，住這里養(yǎng)老，此部分是多層里的；高層復(fù)式基本是年輕人熱捧?？腿褐?601所工作的居多，還有企事業(yè)單位中層和職員、私營業(yè)主等，整體客戶層次較好。 區(qū)域內(nèi)普通住宅產(chǎn)品價(jià)格范圍在 3300～ 4200元 /㎡之間，其中江南甲第及香樹灣因其品質(zhì)較高，價(jià)格也最貴。 ◆ 項(xiàng)目體量較大，是周邊少數(shù)幾個(gè) 60萬以上的樓盤之一，目前開發(fā)和銷售的為北面后半部分。 u名稱：城建美庭 u項(xiàng)目位置： 沈北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)正良三路 5 u占地面積： u建筑面積： u容積率： ；綠化率： 40 % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： ㎡ u建筑形態(tài)： 6棟高層 。 ◆ 2023年計(jì)劃向外推售 2期產(chǎn)品，目前尚未動工。 ◆ 項(xiàng)目總建筑面積近百萬平，且地理位置較好，與本盤容積率相近，在產(chǎn)品上將有很大競爭 ◆ 項(xiàng)目開發(fā)周期為 68年，與本項(xiàng)目在入市時(shí)間，產(chǎn)品路線基本一致，因此將成為本盤長期競爭對象 ◆ 項(xiàng)目臨近丁香湖，欲打造高品質(zhì)樓盤，在產(chǎn)品價(jià)位、戶型面積方面均要高出保利上林灣產(chǎn)品。 ●荷蘭村目前均價(jià)在 40004500左右，產(chǎn)品以多層為主。 ●由于黃河大街沿線項(xiàng)目價(jià)位略高于周邊其他板塊，均價(jià)在 45005000左右。 u名稱：老街坊 u項(xiàng)目位置：于洪區(qū)赤山路 55號 u占地面積： 59萬平 u建筑面積： 95萬平 u容積率： ；綠化率： 30 % 當(dāng)期規(guī)劃： u當(dāng)期規(guī)劃面積 ： 160000㎡ u建筑形態(tài)：高層、洋房、聯(lián)排別墅 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1600戶 u當(dāng)期開盤日期： 2023719 u物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ .月 (普宅 ) u目前價(jià)格： 34808000元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。5棟 25層 高層 。全裝修， 1, /平方米 一期 二期 三期 A組團(tuán) B組團(tuán) 項(xiàng)目點(diǎn)評： ◆ 宣傳層面上，恒大城以超低起價(jià) +高標(biāo)準(zhǔn)的豪裝信息及開盤特價(jià)作為主打信息出街，吸引客戶關(guān)注。因此目前項(xiàng)目競品主要集中在黃河大街沿線 ●沈北北部最為火熱板塊，近兩年全國大型開發(fā)商進(jìn)駐，提升本板塊產(chǎn)品檔次，因此，板塊內(nèi)項(xiàng)目在未來兩年會對本項(xiàng)目造成一定的沖擊 ●荷蘭村板塊，近期拆遷的荷蘭村 200萬平體量在未來幾年將對本項(xiàng)目構(gòu)成較大威脅 二 號 地 鐵 沿 線 沈北板塊 怒 江 北 街 三臺子板塊 荷蘭村板塊 區(qū)域市場及競品分析 三臺子板塊 怒江街沿線 怒江街沿線競品特征： ●怒江街沿線項(xiàng)目開發(fā)體量較大， 多為百萬平級的樓 盤。而隨著城市改造與發(fā)展，拆遷與人才流入所產(chǎn)生的鋼性需求，成為買房主要?jiǎng)恿?，沒有像其它個(gè)別城市炒房現(xiàn)象泛濫，即使在樓市最為動蕩的 2023年，沈陽房價(jià)也沒有出現(xiàn)大起大落。于洪區(qū)供應(yīng) 310萬平，皇姑區(qū)供應(yīng) 。下半年成交情況明顯有走高趨勢。西部外來人口較多，近年發(fā)展較快，人口密度增長迅速，潛在市場客戶量大 中部競爭特征： ● 中部市場客群主要 為本土居民，消費(fèi)層次較高，具備一定投資能力，不少客戶擁有多套房源，高端人群在渾南、棋盤山別墅區(qū)域均有居住房源，由于區(qū)域內(nèi)環(huán)境嘈雜，多為改善型住房 東部競爭特征： ● 東部市場分為三環(huán)內(nèi)和三環(huán)外兩種市場格局，環(huán)內(nèi)多為本土居民需求住房。發(fā)展目標(biāo)是把皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)建成沈陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、樓宇經(jīng)濟(jì)總部基地。 ●科技密集，人才資源豐富。占地面積 10萬平方米的舍利塔灘地公園已向游人開放。 皇姑區(qū)交通環(huán)境 皇姑區(qū)規(guī)劃 北站北側(cè)的現(xiàn)代商貿(mào)集聚區(qū) 皇姑區(qū)北部軟件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 航空新城 環(huán)北陵的商務(wù)集聚區(qū) 舍利塔文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 車輛廠裝備制造業(yè)集聚區(qū) 長江街傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)示范區(qū) 北部經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃利好 周邊與遼寧大學(xué)、沈陽航空工業(yè)學(xué)院、沈陽工程學(xué)院、沈陽師范大學(xué)等大學(xué)相接，科技氛圍濃厚，研發(fā)基礎(chǔ)雄厚，具有發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢。在沈陽市的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)中，以文化教育大區(qū)著名的皇姑區(qū)并未列入其中。 本案 產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化 ●沈陽城市經(jīng)歷了長時(shí)間的緩慢發(fā)展階段，近幾年得以飛速擴(kuò)展。 ?階段三： 2023年十六大，城市版圖快速擴(kuò)展， 渾南新區(qū)、長白地區(qū)、于洪新城、鐵西新區(qū)、沈北新區(qū)等區(qū)域相繼發(fā)展起來 沈北新區(qū) 于洪區(qū) 于洪區(qū) 皇 姑 區(qū) 大 東 區(qū) 東 陵 鐵 西 區(qū) 和 平 區(qū) 沈 河 區(qū) 區(qū) 長白地區(qū) 于洪新區(qū) 蘇家屯區(qū) 渾南新區(qū) 東 陵 區(qū) 發(fā)展中的沈陽 2023年 2月，沈陽市政府 首次公布了“四大發(fā)展空間”的較詳細(xì)發(fā)展規(guī)劃 ,總體可概括為 “東優(yōu)、西進(jìn)、南拓、北統(tǒng)” 。其中包括就醫(yī)、求學(xué)以及生活必需品的購買等； ?條件二：交通便利。照成了一定的轟動效應(yīng) 開盤當(dāng)日邀請著名影視明星成龍，陳好等人到場，同樣起到了較大的轟動效果。 從項(xiàng)目周邊的宏發(fā)三千院、新城惠澤園、陽 光 100的多層產(chǎn)品消化情況來看，二、三環(huán)周邊項(xiàng)目在低密度產(chǎn)品需求方面 表現(xiàn)強(qiáng)烈。 文大路項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義 項(xiàng)目獲利能力 ﹥ “百萬寶貝” 戰(zhàn)略意義 ?項(xiàng)目的大盤運(yùn)營戰(zhàn)略如何確立？ ?項(xiàng)目的定位及核心價(jià)值體系如何構(gòu)建？ ?項(xiàng)目的產(chǎn)品策略與前期營銷鋪墊如何落實(shí)？ “在一張白紙上描繪藍(lán)圖” —— 核心問題是： 在白紙上描繪美好藍(lán)圖 建面百萬平，容積率 ，商業(yè)及共建比例 15%—— 怎樣的規(guī)劃與產(chǎn)品、怎樣的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)？ 是實(shí)力央企的標(biāo)桿力作？ 是城市價(jià)值的引導(dǎo)者？ 還是僅僅成為區(qū)域內(nèi)的商品房主要供應(yīng)商之一？ 所帶給我們的聯(lián)想 …… ?項(xiàng)目的大盤運(yùn)營戰(zhàn)略如何確立？ 一期一個(gè)案名一套獨(dú)立的推廣思路，但每個(gè)案名又毫無關(guān)聯(lián)，變成多個(gè)小盤的集合群 價(jià)格 / 從 04年開盤至今，歷時(shí) 5年價(jià)格跨度近2500元 /平，考慮市場因素，本項(xiàng)目未達(dá)到溢價(jià)銷售的結(jié)果 5年來，本項(xiàng)目產(chǎn)品無太大變化，無論是立面造型、戶型配比、園林綠化、物業(yè)服務(wù)、建筑品質(zhì)都無明顯升級，僅在三期產(chǎn)品中增加了少量洋房產(chǎn)品，經(jīng)歷 2年銷售期，目前仍有余貨。但因商業(yè)比例共建等市政規(guī)劃要求，本案從物業(yè)功能劃分上幾乎涵蓋了大盤應(yīng)有的全部物業(yè)功能。保利沈陽市皇姑區(qū)文大路項(xiàng)目前期戰(zhàn)略初案 2023年 1月 ? 辛勤耕耘的六年間，保利地產(chǎn)品牌知名度的不斷提升中，收獲了沈陽老百姓的良好口碑。 宗地指標(biāo)概述 公交配套： 到達(dá)項(xiàng)目的公交車目前只有一條 190路（皇姑屯火車站 ——環(huán)北家園），其余交通配套主要依賴項(xiàng)目東側(cè) 。 案名 開盤時(shí)間 價(jià)格 [元 /平方米 ] 保利花園一期 [沁泉居 ] 2023年 6月 19日 2800 保利花園二期 [國色添香 ] 2023年 9月 23日 3280 保利花園三期 [雙河城 ] 2023年 7月 14日 3600 保利花園四期 [福邸 ] 2023年 8月 10日 4000 保利花園五期 [第五季 ] 2023年 5月 30日 4500 保利花園六期 [第六區(qū) ] 2023年 10月 18日 4700 定位混亂 產(chǎn)品原地踏步 保利花園的啟示 不要讓大盤淪為多個(gè)小盤的集合群 配套設(shè)施跟進(jìn)遲緩，交通主要靠市政解決，會所在 08年啟用，無大型商業(yè)配套，臨內(nèi)部規(guī)劃路商業(yè)部分無主題定位完全由客戶自助定位，發(fā)展不規(guī)范。 性價(jià)比優(yōu)勢成為主要關(guān)注點(diǎn)： 總體上看， 8090平米面積段戶型產(chǎn)品銷售情況較好， 適合大眾化層次需求。 ?實(shí)景樣板區(qū)體驗(yàn) 開盤當(dāng)日，樣板區(qū)完成度達(dá)到了 90%，其樣板間的精裝修展示讓對精裝修一致不感冒的沈陽市民眼前一亮 樣板區(qū) 明星 樣板區(qū) 恒大地產(chǎn)做了什么 …… 恒大綠洲 ?重金打造樣板區(qū) 項(xiàng)目尚未銷售，但實(shí)景樣板區(qū)提前完成，目前已投入了 8000萬打造樣板示范區(qū) ?高調(diào)神秘的營銷 保持高調(diào)神秘，入市之前，沒有預(yù)約的情況下不接受任何參觀 ?高端產(chǎn)品先入市 產(chǎn)品以相對高端的洋房與別墅先行入市，后期會開發(fā)多層、高層等產(chǎn)品 華潤橡樹灣做了什么 …… ?修建 20萬平市政環(huán)湖公園 水晶城銷售一期的時(shí)候主要賣點(diǎn)是他的園林，開盤前將其園區(qū)內(nèi)的市政環(huán)湖公園建設(shè)完畢。國外之所以形成郊區(qū)化是因?yàn)榈罔F等公共交通特別發(fā)達(dá)； ?條件三：具備集群效應(yīng)。 城市的發(fā)展規(guī)劃 u ? 總體布局是“一成、三軸、一帶”。 ●沈陽市制定的城市發(fā)展正在由中心向外圍擴(kuò)張。 ?夾縫中求生 皇姑區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值曾經(jīng)僅是其他先進(jìn)城區(qū)的一半，無論工業(yè)和商業(yè)都沒有其他區(qū)的強(qiáng)勁優(yōu)勢，因而在沈陽市的 5個(gè)城區(qū)中皇姑區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位一直處于夾縫中求生存的尷尬位置。結(jié)合文大路、等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，在怒江街東側(cè)地塊，規(guī)劃開發(fā)軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大力引進(jìn)軟件及軟件外包、信息服務(wù)、商務(wù)商貿(mào)、金融服務(wù)等業(yè)態(tài)，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模。盛京八景之一的“塔灣夕照”得到重現(xiàn)。 “皇姑北部新城”相鄰沈陽市大中院校密集區(qū)，目前已經(jīng)聚集了沈陽師范大學(xué)、遼寧大學(xué)、沈陽電力工程大學(xué)、沈陽航空學(xué)院等一批高等院校，這些高校本身擁有豐富的人力資源，為新城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的技術(shù)和人才的支撐。 皇姑北部經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 文大路北 ——高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 第二部分是經(jīng)濟(jì)區(qū)文大路以南。環(huán)外為高檔別墅居住區(qū)。 ● 09年上半年市場一直處于求大于供的局面。土地供應(yīng)呈逐年遞增狀態(tài)，且外環(huán)區(qū)域土地放量逐年增大。 2023年，一直以剛性需求為主的沈陽樓市迎來了發(fā)展的新階段，改善型需求大漲，部分投資者在通脹預(yù)期下也先后入市。 ●沿線產(chǎn) 品以小高層為主，多層、洋房以及高層起輔助作用。 ◆ 現(xiàn)場打造實(shí)景樣板區(qū)，樣板間，通過現(xiàn)場打動客戶，促進(jìn)客戶成交。3。精裝修 項(xiàng)目點(diǎn)評： ◆ 園區(qū)以綜合形態(tài)入市，先期入市高端為聯(lián)排別墅，中端為洋房產(chǎn)品，中低端為精裝修 /清水高層。但由于黃河大街沿線在售項(xiàng)目很少，無法滿足眾多客群需求。就保利上林灣以及華潤橡樹灣后期規(guī)劃來看未來兩年荷蘭村板塊以小高層、多層為主，今后二環(huán)周邊多層產(chǎn)品將更加稀缺！ 本區(qū)域參考項(xiàng)目主要為華潤橡樹灣 龍騰金荷苑 依云北郡 華潤橡樹灣 保利上林灣 巴黎世家 蕙庭花園 亞都名苑 荷蘭村板塊 ※ 競品單一，中海地產(chǎn)接手荷蘭村項(xiàng)目 將更加提升區(qū)域價(jià)值。 ●大學(xué)城產(chǎn)業(yè)帶帶動作用 沈北板塊與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊連接緊密，周邊很多資源都可以共享。 ※ 規(guī)模大，小戶型暢銷，引領(lǐng)區(qū)域內(nèi)中端市場。2棟小高層 u當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)： 1000戶 u當(dāng)期開盤日期： 20239 u物業(yè)管理費(fèi)： /㎡ .月 u目前價(jià)格： 3000元 /㎡ u交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 。 ◆ 產(chǎn)品類型較多，高層、洋房、多層均有，現(xiàn)主要銷售高層和多層，多層銷售好于高層 ◆ 宣傳上主要強(qiáng)調(diào)其配套的優(yōu)越性，譬如地鐵出入口，大型商業(yè)區(qū)（碧桂園）、緊鄰人杰湖等等。碧桂園別墅銷售價(jià)格聯(lián)排 4500，雙拼 5500元 /㎡； ●經(jīng)濟(jì)型小戶型為主 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目戶型面積范圍跨度較大， 25～ 230㎡，總體以經(jīng)濟(jì)型戶型為主為主。 60%有私家車。整體看有車族較多。 圈層 來源 消費(fèi)傾向 產(chǎn)品需求 第一圈層 工作居住在周邊大型企 事業(yè)單位中產(chǎn)階層及高 收入的適婚人群者。多層、小高層居多 第三圈層 其他區(qū)域的客群，包括沈北新區(qū)的道義、虎石臺、新城子，東陵區(qū)等； 消費(fèi)層次多樣，主要以改善居住條件為主，考慮未來升值潛力 由亍區(qū)域和消費(fèi)層次更廣，其產(chǎn)品需求是上述兩個(gè)圈 層的綜合，注重開發(fā)商的品牌、項(xiàng)目環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì) 及未來升值潛力； ※ 立足第一、第二圈層的基本客戶，通過產(chǎn)品的塑造，依靠低總價(jià)、高品質(zhì)的超高性價(jià)比來吸引更廣泛的第三圈層的客群來此置業(yè)。 ?大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的整體定位一定要與城市發(fā)展方向關(guān)聯(lián)，是站在城市層面，面對未來、基于區(qū)域發(fā)展趨勢的定位，是從城市價(jià)值角度出發(fā)的拔高定位。 規(guī)律三：開發(fā)節(jié)奏控制是大盤開發(fā)利潤的主要來源 ?大盤開發(fā)兩種手法：