物業(yè)公司財務(wù)管理制度-免費閱讀
【正文】 5）組織固定資產(chǎn)的財務(wù)核算工作。 2）使用中的固定資產(chǎn)，應(yīng)執(zhí)行有關(guān)部門制定的維修保養(yǎng)制度和有關(guān)操作規(guī)程，建立健全各管理崗位責(zé)任制。 2）所有存貨需放在指定地點，憑證先編號。 5）建立完備的材料驗收、使用發(fā)放、清倉盤點制度。 7）作廢的正式發(fā)票必須明確證明其無效，原件附在會計憑證副本上。 9）收到供應(yīng)商的賬單后，須經(jīng)常與銀行貸方記錄核對，記入貸方。 ? 2．程序管理 在獲取報價時，必須遵照下列程序： 1）除非萬不得以（如特別代理商經(jīng)銷的專賣品），均須有三組報價。 2）與其他資金，如未領(lǐng)的工資、小額現(xiàn)金等合理分開。 2）必須在其所賦予的財務(wù)權(quán)限范圍內(nèi)，授權(quán)批準(zhǔn)備用金。 二、物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理制度 ? 支票支付制度 ? 備用金制度 ? 銀行往來賬目管理 ? 存款與資金保管制度 ? 報價方式與程序管理 ? 正式發(fā)票管理 ? 庫存管理 ? 固定資產(chǎn)管理制度 支票支付制度 ? 物業(yè)管理企業(yè)總的支出原則應(yīng)當(dāng)是支票支付。 4）完成經(jīng)理交辦的其他事項。 3）及時向部門經(jīng)理報告銀行存款余額，銀行存款不得出現(xiàn)赤字。 3）建立各種收付款輔助臺賬，并應(yīng)與有關(guān)科目余額相符。 5）檢查、督促各項費用的收繳和管理，保證公司資金的正常運轉(zhuǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的費用控制是提高經(jīng)濟效益的要求。 2．費用：指物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。 、專款專用、監(jiān)督使用。制定預(yù)算方案就是對管理服務(wù)的所有費用開支進行科學(xué)的計算預(yù)測，對管理服務(wù)中的各項費用支出和資源消耗規(guī)定數(shù)量界限。隨著該物業(yè)步入成熟期的“中年”，其內(nèi)外部的一些零部件就會開始出現(xiàn)不能正常運作的狀況，這時該物業(yè)的管理重點就在于檢修，物業(yè)管理所需的資金也開始增加，隨著該物業(yè)步入“老年”期間，其內(nèi)外部的零部件就開始輪番不能使用，需大修或更新，這一時期物業(yè)管理的重點是大修和更新，這時需要墊付的物業(yè)管理資金量達到最大化。 （九）發(fā)行債券 ? 發(fā)行股票債券籌集資金的限定條件比較多，審批也極為嚴(yán)格，特別是物業(yè)管理企業(yè)能從這個渠道取得資金的可能性較小。 （六）銀行借款 ? 銀行借款是物業(yè)管理企業(yè)向商業(yè)銀行貸款取得資金的一種籌資渠道。質(zhì)量保證金的繳納有多種方法，它可以留在開發(fā)商處，由物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主保修，組織返修施工后實報實銷；也可以由開發(fā)商一次性繳納給物業(yè)管理企業(yè)，保修期滿后結(jié)算，多退少補，或可采取包干辦法一步到位，盈虧由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)。啟動資金又叫“開發(fā)費”，它有兩種含義：一是指物業(yè)管理企業(yè)在政府工商管理部門注冊時所必須投入資金，一般應(yīng)具有 50萬元以上的注冊資金（三級資質(zhì)）；二是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理投標(biāo)成功后，接管物業(yè)從事前期介入工作所需要的用于設(shè)備、設(shè)施、工具、辦公用品、人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、工資獎金、服飾以及前期介入活動中的管理費用等。資金籌措的方式有多種多樣，不同的籌資方式，對物業(yè)管理企業(yè)意味著不同的資金成本。同時，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托，這些單位無權(quán)強制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費用。該合同與物業(yè)服務(wù)合同在主體、內(nèi)容等方面并不一致，不能混為一談。 2．業(yè)主大會決定使用。 （五）逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費的法律責(zé)任 ? 《 物業(yè)管理條例 》 規(guī)定：即業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。 （ 3）有權(quán)審計：物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式時，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。 （三）物業(yè)服務(wù)費用的約定形式 ? 根據(jù) 《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 》 規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進行公示。維修資金歸業(yè)主所有，這種所有是共同所有而不是個別業(yè)主所有，但在實踐中總是由具體的業(yè)主負(fù)責(zé)管理維修資金，因此個別業(yè)主也可能成為挪用專項維修基金的主體。在保證安全的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生增值效益。 ? 住宅共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新費用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；按規(guī)定設(shè)立物業(yè)維修資金的，在物業(yè)維修資金中列支；住宅的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。 物業(yè)管理 資金來源 物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成及測算 物業(yè)管理資金的籌措與使用 財務(wù)管理機構(gòu)設(shè)置與管理制度 第一節(jié) 物業(yè)管理資金來源 ? 物業(yè)專項維修資金 ? 物業(yè)服務(wù)收費 ? 經(jīng)營性收入 ? 特約服務(wù)收入 ? 公眾代辦性服務(wù)收入 一、物業(yè)專項維修資金 ? 根據(jù) 《 物業(yè)管理條例 》 第 54條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。 （二）物業(yè)專項維修基金的建立 1．繳交范圍（哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納） 三類物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。 2．物業(yè)維修資金管理使用的原則 （ 1）堅持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t。物業(yè)維修資金的使用，業(yè)主大會與業(yè)主委員會要全面安排、計劃使用，并為業(yè)主精打細(xì)算。由于物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬單位，業(yè)主委員會未成立之前，開發(fā)商籌集管理使用維修資金，因而可能成為挪用專項維修資金的主體； ? 二是房地產(chǎn)行政主管部門挪用。 ? 對于物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金的行為，《 物業(yè)管理條例 》 專門規(guī)定了一項處罰，即情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員的刑事責(zé)任。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行酬金制的物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成，包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)費的收取是物業(yè)管理企業(yè)有償服務(wù)、按質(zhì)論價、質(zhì)價相符的重要體現(xiàn)。經(jīng)營所得收益屬于業(yè)主。還可以增強企業(yè)的親和力和業(yè)主的認(rèn)同感。 ? 按照 《 物業(yè)管理條例 》 和其他的有關(guān)規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。m 2） ? i— 分項項數(shù) ? ∑— 表示對各分項費用算術(shù)求和 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的 資金籌措與使用 一、資金籌措的概念和目的 ? 資金籌措：指為建立物業(yè)管理企業(yè)及滿足企業(yè)正常經(jīng)營管理活動對資金的需要，通過各種形式和渠道集中籌集的資金。物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入就來自物業(yè)管理費，它是物業(yè)管
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