【正文】 的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 （ 1）代管：預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 （ 3）有權(quán)審計：物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式時，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，提供物業(yè)服務(wù)和支付物業(yè)管理服務(wù)費用是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的主要義務(wù)。 2．物業(yè)服務(wù)收費的收取依據(jù)和辦法 ? 收取依據(jù)：國家發(fā)改委和建設(shè)部 2023年 1月 1日起實施的 《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 》 。確定收費標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)當(dāng)堅持“誰受益、誰負擔(dān)”的原則，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，取于物業(yè)用于物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)測算科學(xué)合理，收取穩(wěn)定，真正成為物業(yè)管理與服務(wù)經(jīng)費最主要最管的理不穩(wěn)定的來源。 （五）逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費的法律責(zé)任 ? 《 物業(yè)管理條例 》 規(guī)定：即業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。首先，對于物業(yè)管理企業(yè)而言，業(yè)主享受了服務(wù)而不繳納服務(wù)費，是一種違約行為；其次，對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主而言，這種“搭便車”的行為，實際上侵害了按時繳費的業(yè)主的權(quán)益，是對業(yè)主共同利益的侵犯。 三、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得利益 ? 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營需要征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意。 ? 所得收益的使用有兩個方面： 1．利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得經(jīng)營收益的使用應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充住房專項維修資金。 2．業(yè)主大會決定使用。 四、特約服務(wù)費 ? 必要性： （ 1） 隨著生活水平的不斷提高，在公共服務(wù)以外人們的許多特殊要求需要得到滿足。企業(yè)擴大業(yè)務(wù)范圍、增加業(yè)務(wù)項目、提高經(jīng)濟效益。 ? 注意點： （ 1）特約服務(wù)事項由特定的業(yè)主和管理企業(yè)進行約定。該合同與物業(yè)服務(wù)合同在主體、內(nèi)容等方面并不一致，不能混為一談。服務(wù)報酬的數(shù)額、支付方式、支付時間等由當(dāng)事人自主約定。 五、公眾代辦性服務(wù)費 ? 公眾代辦性服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主（或使用人）提供代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等代辦性服務(wù)收取的費用。這里的最終用戶，是指水、電、氣、熱、通訊、有線電視的最終使用人。同時，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托，這些單位無權(quán)強制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費用。 ? 物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。m 2） ? Xi— 各分項費用收費標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／（月 包括內(nèi)部資金和從外部借入資金。資金籌措的方式有多種多樣，不同的籌資方式，對物業(yè)管理企業(yè)意味著不同的資金成本。 二、物業(yè)管理企業(yè)的 資金籌措渠道 （一）自籌資金（組建公司的基本籌資方式） ? 自籌資金是物業(yè)管理企業(yè)由其創(chuàng)辦人自己籌集資金組建物業(yè)管理企業(yè)或擴大公司規(guī)模。 （二）物業(yè)管理收費 ? 物業(yè)管理企業(yè)按收費管理規(guī)定，根據(jù)自己所提供的服務(wù)的性質(zhì)、特點、檔次、內(nèi)容和質(zhì)量等向物業(yè)服務(wù)對象收取的費用。物業(yè)管理收入主要包括日常綜合管理費和特約服務(wù)費。啟動資金又叫“開發(fā)費”，它有兩種含義：一是指物業(yè)管理企業(yè)在政府工商管理部門注冊時所必須投入資金，一般應(yīng)具有 50萬元以上的注冊資金（三級資質(zhì)）；二是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理投標(biāo)成功后，接管物業(yè)從事前期介入工作所需要的用于設(shè)備、設(shè)施、工具、辦公用品、人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、工資獎金、服飾以及前期介入活動中的管理費用等。這后一種資金是物業(yè)管理資金來源的重要組成部分。新建物業(yè)一般由開發(fā)商按建筑安裝綜合造價的 2%撥給物業(yè)管理企業(yè)作為啟動資金。 。質(zhì)量保證金的繳納有多種方法，它可以留在開發(fā)商處，由物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主保修，組織返修施工后實報實銷；也可以由開發(fā)商一次性繳納給物業(yè)管理企業(yè)，保修期滿后結(jié)算，多退少補，或可采取包干辦法一步到位，盈虧由物業(yè)管理企業(yè)負擔(dān)。 （五）政府多方面的支持 ? 地方政府的政策性支持是物業(yè)管理企業(yè)有效籌措資金的重要保障。 “房改房”，由原產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新等費用，可減輕購房人的負擔(dān)。 ，用于小區(qū)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理，以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔(dān)。 （六）銀行借款 ? 銀行借款是物業(yè)管理企業(yè)向商業(yè)銀行貸款取得資金的一種籌資渠道。銀行借款資金具有使用時間長、數(shù)量大等特點，主要用于物業(yè)管理企業(yè)的小額固定資產(chǎn)投資和永久性流動資金的占用。 ? 目前，一些大型的物業(yè)管理企業(yè)擁有大型的設(shè)備而業(yè)務(wù)量不足，導(dǎo)致資源浪費，而一些小型的物業(yè)管理企業(yè)因資金不足購買不起這樣的設(shè)備，如高層樓宇的清洗設(shè)備、維修設(shè)備、下水管道維修設(shè)備等。特別是隨著市場競爭的加劇，一些實力雄厚的大型物業(yè)管理企業(yè)兼并、收購那些小型的物業(yè)管理企業(yè)或其他企業(yè)，或者組建控股型的物業(yè)管理企業(yè)集團，這已成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢。 （九）發(fā)行債券 ? 發(fā)行股票債券籌集資金的限定條件比較多，審批也極為嚴格，特別是物業(yè)管理企業(yè)能從這個渠道取得資金的可能性較小。 ? 目前我國的物業(yè)管理企業(yè)的資金籌措渠道還主要是以銀行貸款為主，表明企業(yè)對銀行的高度依賴，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在拓寬籌資渠道、改善現(xiàn)有的資金構(gòu)成方面進行更多的改革與創(chuàng)新。 三、物業(yè)管理資金的使用 （一）物業(yè)管理周期與資金使用量 ? 任何一項物業(yè)都要經(jīng)歷由新到舊，到最后更新這樣的生命周期。物業(yè)管理企業(yè)要分析所承接的物業(yè)是處于哪個生命周期的物業(yè)，采取不同的管理方法和策略，安排不同的資金使用量，靈活調(diào)劑使用資金，使資金達到最佳的使用效果。隨著該物業(yè)步入成熟期的“中年”，其內(nèi)外部的一些零部件就會開始出現(xiàn)不能正常運作的狀況，這時該物業(yè)的管理重點就在于檢修，物業(yè)管理所需的資金也開始增加，隨著該物業(yè)步入“老年”期間，其內(nèi)外部的零部件就開始輪番不能使用，需大修或更新，這一時期物業(yè)管理的重點是大修和更新，這時需要墊付的物業(yè)管理資金量達到最大化。 （二）物業(yè)管理周期與 管理資金的使用控制 ? 由于各種不同性質(zhì)的物業(yè)的生命周期各不相同，物業(yè)管理的重點不同，導(dǎo)致在物業(yè)管理過程中資金的使用量、使用重點和使用方式等都是不同的。通過對資金的靈活調(diào)劑使用，實現(xiàn)最佳的資金使用效果。對所有管理服務(wù)開支進行嚴格的計算和預(yù)測，確定所管物業(yè)是處于哪個生命周期上，從而決定物業(yè)管理資金的使用重點，為制定預(yù)算方案和使用計劃做好準(zhǔn)備。制定預(yù)算方案就是對管理服務(wù)的所有費用開支進行科學(xué)的計算預(yù)測，對管理服務(wù)中的各項費用支出和資源消耗規(guī)定數(shù)量界限。由于物業(yè)管理企業(yè)接管的物業(yè)類型繁多，再加上它們處于不同的生命周期，從而使各物業(yè)的管理資金使用的重點不同，資金的需求量也不同，因此，就有必要在預(yù)算的基礎(chǔ)上，