房地產(chǎn)項目的開發(fā)與管理講義-免費閱讀
【正文】 3． 2政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理 2．政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性 首先要求體現(xiàn)新舊政策的銜接。 3． 2政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理 3． 2． 4政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場管理 政府在房地產(chǎn)開發(fā)中進行的市場管理，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 1．資質(zhì)審查 2．產(chǎn)權(quán)登記 3．建立房地產(chǎn)價格評估制度 4．交易程序的規(guī)范化 3． 2政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理 3． 2． 5政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實施宏觀管理的原則 政府合理確定自己在房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場中的角色，著眼于建立市場運行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是政府對房地產(chǎn)市場實施有效管理的關(guān)鍵。 3． 2政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理 （ 4）建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 （ 12）住宅間距：指相鄰居住建筑之間的距離。 （ 4）總戶數(shù)、總?cè)丝?、平均每戶人口：指居住區(qū)內(nèi)可容納的總戶數(shù)、總?cè)丝诩翱側(cè)丝谂c總戶數(shù)之比。 （ 1）閑置土地的范圍 （ 2）閑置土地的處置方式 （ 3）征收土地閑置費 3． 2政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理 3． 2． 2政府在房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理 城市規(guī)劃是在一定時期內(nèi)城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃。 需要指出的是，上述開發(fā)過程中的每一程序都會對其后續(xù)程序產(chǎn)生重要的影響。 在這一過程中，開發(fā)商根據(jù)市場分析中得到的用戶需求特征確定了最終設(shè)計方案，并因符合城市規(guī)劃的要求而獲得政府方面的批準(zhǔn)（即用地、規(guī)劃許可，其標(biāo)志是獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證）。 3． 1房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序 3． 1． 3土地使用權(quán)談判 土地使用權(quán)談判是指開發(fā)商在其完成了初步可行性研究后，對于若干認(rèn)為有潛在開發(fā)價值的項目與土地提供方或合作方就相應(yīng)的條件和價值等因素進行談判，以便取得更利于自身的條件。一般說來，這個程序包括 8個步驟，即投資機會尋找、初步可行性研究、土地使用權(quán)的談判、詳細(xì)可行性研究、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。在這一階段，要采用多種技術(shù)經(jīng)濟方法，對優(yōu)選出的開發(fā)方案進行市
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