房地產(chǎn)項目的開發(fā)與管理講義(專業(yè)版)
【正文】 3． 2政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理 1．目標的確定性 這些目標通常包括： 1）使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的利用。 3． 2政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理 （ 1）建筑容積率：項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 3． 2政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理 2． 政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理 具體來說，政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理內(nèi)容主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址、定點審批；核發(fā) 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 及規(guī)劃設計條件；規(guī)劃方案及初步設計審批以及核發(fā) 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 等方面。 完成這個程序需要持有有關部門下發(fā)的竣工驗收合格證書。 3． 1房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序 開發(fā)商從有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。 3． 1房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序 3． 1． 6簽署有關合作協(xié)議 開發(fā)商完成了各種方案的報批后，開始簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設貸款協(xié)議、長期融資協(xié)議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。它所確定的城市規(guī)模和發(fā)展方向，是為了實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理進行城市建設與管理的藍圖和依據(jù)，是協(xié)調(diào)各項建設和許多經(jīng)濟關系的綱領性文件。 （ 13）居住區(qū)平均造價：指居住區(qū)總造價與居住區(qū)總建筑面積之比。 政府政策應具備的共同特征是：公平、效率、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導性。 4）滿足特殊群體的需要。 （ 3）地上建筑面積：指地上各層建筑面積的總和。 3． 2政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理 （ 3）居住區(qū)總建筑面積：指居住區(qū)范圍內(nèi)的總建筑面積，包括居住建筑面積和公共建筑面積。 物業(yè)管理的主要任務是保證入住者方便、安全地使用物業(yè)及配套設施，能為其提供一系列生活服務，并通過建筑物的維修與保養(yǎng)、機電設備與公共設施的維護與管理、小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)、清潔綠化來保證物業(yè)的使用壽命及價值。 3． 1房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序 3． 1． 2初步可行性研究 初步可行性研究是指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準的前提條件下，由專業(yè)職能部門按照項目所
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