【正文】 第 39 頁 共 39 頁 序號 分項(xiàng)名稱 控制要點(diǎn) 58 空調(diào)預(yù)留洞位置預(yù)留 結(jié)合土建、電氣圖紙，明確空調(diào)預(yù)留洞位置 59 中水管道鋪設(shè) 中水管道選材應(yīng)注重其特殊性，盡量以顏色、明顯標(biāo)識予以區(qū)分 60 散熱器安裝 散熱器位置與強(qiáng)弱電插座的距離 61 采暖管道鋪設(shè) 地埋采暖管道施工工藝是否采用局部保溫、防裂處理。 零星工程 10萬元以上的 一事一結(jié)算， 10萬元以下的可以匯總結(jié)算，以不超過 10萬元為單位，每三個(gè)月進(jìn)行匯總結(jié)算， 應(yīng)由責(zé)任單位承擔(dān)的維修甲供材料費(fèi)用， 客服中心專業(yè)工程師 按照責(zé)任單位進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，材料單價(jià)由預(yù)審部采購工程師書面提供，在支付保留金時(shí)，客服中心在質(zhì)保金支付會簽表中注明金額，并將明細(xì)轉(zhuǎn)給財(cái)務(wù)部。 、施工完成驗(yàn)收合格后計(jì)量、辦理簽證 。工作致函中應(yīng)注明呈報(bào)編號。呈報(bào)中，經(jīng)辦部門應(yīng)指定在公司備案的零星工程施工單位，呈報(bào)批準(zhǔn)后，直接進(jìn)行施工，并在呈報(bào)批準(zhǔn)后 3日內(nèi)抄送預(yù)審部。 零星工程呈報(bào)簽批的資料要求： 零星工程呈報(bào)簽批時(shí)必須附設(shè)計(jì)做法或施工方案以及零星工程單位的工程量清單明細(xì)。（經(jīng)濟(jì)簽證單格式詳附件 4） 雇主工程部將費(fèi)用申請轉(zhuǎn)交預(yù)審部進(jìn)行審核，預(yù)審部根據(jù)合同規(guī)定審核與承包商達(dá)成共識并由經(jīng)理簽字認(rèn)可。 雇主預(yù)審部作為最后審核人，不僅對承包商簽證進(jìn)行全面審核，亦對監(jiān)理工程師意見、現(xiàn)場工程師意見進(jìn)行復(fù)核?！保ìF(xiàn)場簽證會簽單格式詳附件 2） 第 24 頁 共 39 頁 承包商按現(xiàn)場簽證會簽單整理并上報(bào)工程簽證單，各方負(fù)責(zé)人對工程簽證單簽字確認(rèn)后，此工程簽證單方能生效（工程簽證單格式詳附件 3）。 4. 承包商上報(bào)資料格式要求 理簽證的原則： ：現(xiàn)場簽證工作內(nèi)容完工并簽證項(xiàng)目合格后，才能辦理簽證 . ：工程簽證單必須經(jīng)過監(jiān)理工程師和工程部（總工辦）專業(yè)工程師、預(yù)審部預(yù)算工程師的審核 ：所有的工程簽證單都必須使用規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)表格，并按現(xiàn)場簽證會簽單的說明要求連續(xù)編號。 （ 2）本表 一式四份，設(shè)計(jì)部、預(yù)審部、工程部、財(cái)務(wù)部各一份。 、設(shè)計(jì)部、預(yù)審部、財(cái)務(wù)部各一份。 （審批流程詳附件 2）： 、編制變更設(shè)計(jì)文件，附上設(shè)計(jì)變更審批表（詳附件 4）。 。 變更設(shè)計(jì)的類型： 變更設(shè)計(jì)的原則： 已經(jīng)審批的設(shè)計(jì)原則上不得變更，如審查發(fā)現(xiàn)原設(shè)計(jì)中有差錯(cuò)需進(jìn)行修改、補(bǔ)充或?qū)υO(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化時(shí)，可作必要變更，并遵循以下原則： ，節(jié)省投資。招標(biāo)由預(yù)審部牽頭，設(shè)計(jì)部、工程部（總工辦）、財(cái)務(wù)部配合。 確因特定原因無法 或未 實(shí)施 的設(shè)計(jì)變更 ，工程部應(yīng) 及時(shí) 反 饋給 設(shè)計(jì) 部及 預(yù)審 部。 ，通過招標(biāo)獲得競爭性的合理低價(jià)。 設(shè)計(jì)部 通過圖 紙 會審控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本 ， 根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃和進(jìn)程，合理安排設(shè)計(jì)時(shí)間和進(jìn)度，保證設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，充分考慮圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和圖紙審查的時(shí)間。 計(jì)階段的成本控制 計(jì)部是設(shè)計(jì)變更費(fèi)用控制的 責(zé)任 部門， 應(yīng)采取有效措施進(jìn)行設(shè)計(jì)變更控制。 第 12 頁 共 39 頁 第三章 動態(tài)成本 管理 指引 動態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，實(shí)現(xiàn)對成本的控制。 反饋指標(biāo) ：以定量指標(biāo)為主。 房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作 ,房地產(chǎn)成本管理依賴于各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合。 項(xiàng)目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項(xiàng)目的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計(jì)提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 ⑤后期的零星工程控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制手段和要點(diǎn)。施工圖預(yù)算完成后《成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實(shí)際計(jì)算的結(jié)果。 工程成本 的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。 事前控制原則 ： 目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本 的發(fā)生。 目 錄 第 一 章 目 標(biāo) 成 本 管 理 指 引 1 第 二 章 責(zé) 任 成 本 管 理 指 引 6 第 三 章 動 態(tài) 成 本 管 理 指 引 8 第 四 章 設(shè) 計(jì) 變 更 管 理 指 引 13 第 五 章 工 程 簽 證 管 理 指 引 20 第 六 章 零 星 工 程 管 理 指 引 27 第七章 主 要 分 項(xiàng) 工 程 控 制 要 點(diǎn) 指 引 32 第一章 目標(biāo)成本管理指引 1. 目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。 成本管理職能部門的組成：設(shè)計(jì)部、工程部、預(yù)審部、總工辦、客服中心。并根據(jù)測算基礎(chǔ)， 結(jié)合設(shè)計(jì)概算， 提出實(shí)施方 案設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，以此指導(dǎo)實(shí)施方案 階段 的造價(jià)控制。 5 目標(biāo)成本測算表的編制 及要求 項(xiàng)目規(guī)劃定位階段： 概念性方案設(shè)計(jì) 目標(biāo)成本測算 1 概念性方案設(shè)計(jì)概算 施工圖預(yù)算 招標(biāo)工程量清單 施工圖 設(shè)計(jì)階段 方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段：確定產(chǎn)品各分部、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 ② 主體建安費(fèi)的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制要點(diǎn)，應(yīng)避免的已完工程的失敗教訓(xùn)總結(jié)；還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇要點(diǎn)。 成本管理 職能部門 按照 《 部門 目標(biāo)成本控制書 》 ，分工負(fù)責(zé)，加強(qiáng)過程控制，落實(shí)控制措施，確保成本目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn)。 9 附件 附件 1《 成本科目分類表》 附件 1《 部門目標(biāo)成本控制責(zé)任書》 附件 1 成本科目分類表 項(xiàng)目名稱 建筑面積 （㎡） 工程造價(jià) （元） 平米單價(jià) (元 /㎡ ) （一） 基礎(chǔ)費(fèi)用 三通一平費(fèi) （臨時(shí)道路、臨時(shí)水、臨時(shí)電、場地平整） 土石方 基坑支護(hù) 樁基工程 （二） 主體建安費(fèi) 總承包工程建筑安裝工程 鋁合金門窗工程 內(nèi)精裝修工程（分包工程） 外精裝修工程（分包工程） 消防工程 智能化及弱電工程 通風(fēng)、空調(diào)工程 電梯設(shè)備及安裝工程 單元門、大堂門工程 水箱工程 鋼結(jié)構(gòu)工程 （二）小計(jì) （ 三） 市政及 其它配套 小區(qū)市政道路及綜合管網(wǎng)工程 園林環(huán)境綠化工程 中水處理站工程 開關(guān)站 泵房工程 其它工程 （三）小計(jì) 合計(jì)：（一） +（二） +（三） 附件 2 部門目標(biāo)成本控制責(zé)任書（樣表） 部門： 年 月 日 內(nèi)容描述： 主要 職責(zé)的說明 控制內(nèi)容 目 標(biāo) 控制手段和要點(diǎn) 部門負(fù)責(zé)人： 簽發(fā)人（總經(jīng)理）： 第二章 責(zé)任成本管理 指引 責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和評價(jià)， 來保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 責(zé)任范圍 ：供應(yīng)環(huán)節(jié)成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門。 各相關(guān) 職能部門選擇、調(diào)整具體反饋指標(biāo)，可自行協(xié)商確定反饋指標(biāo)的合理區(qū)間。 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動態(tài)情況，由 預(yù)審 部每 季度 出一份 《工程動態(tài)成本表》，后附設(shè)計(jì) 變更 和 簽證統(tǒng)計(jì)表，包括成本項(xiàng)目的變化情況表，提出成本控制的建議 2 建 立成本分析預(yù)警機(jī)制 ， 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動態(tài)情況， 預(yù)審 部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額 ， 由 預(yù)審部 每 季度 出一份《項(xiàng)目動態(tài)成本 季度 評估》， 對項(xiàng)目的成本進(jìn)行全面分析、評估，對成本異常變動情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施和 成本控制的建議。 設(shè)計(jì)部 通過 編制 規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量 ，設(shè)計(jì)任務(wù)書根據(jù)產(chǎn)品定位、功能要求、交房標(biāo)準(zhǔn)、總結(jié)以往的成熟設(shè)計(jì)做法進(jìn)行編制，設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)對主要材料的標(biāo)準(zhǔn)、材質(zhì)、規(guī)格、型號要求明確，根據(jù)公司相關(guān)部門討論確定的承包方式（總承包、專業(yè)分包），設(shè)計(jì)部確定設(shè)計(jì)圖紙的深度和設(shè)計(jì)單位劃分。 工程 承包 商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商 管理： 在項(xiàng)目前期目標(biāo)成本已經(jīng)建立的情況下， 預(yù)審 部 根據(jù) 成本 預(yù) 算值作進(jìn)一步拆分，將具體化的成本控制指標(biāo)用于對工程 承包 商和材料設(shè)備供應(yīng)商選用控制 。在施工過程中或竣工驗(yàn)收時(shí)，避免為了滿足施工規(guī)范和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)大量整改或返工，由此帶來的不僅是成本的增加，還有工期的延長及所造成的損失。經(jīng)審核認(rèn)可后的施工方案方可作為辦理簽證或結(jié)算的依據(jù)。 成本 評價(jià) ：每個(gè)季度結(jié)束后的 15日內(nèi)，預(yù)審部計(jì)算并提供成本反饋指標(biāo)，各成本管理職能部門總結(jié)季度成本管理結(jié)果，提交成 本管理分析報(bào)告，財(cái)務(wù)總監(jiān)、總工程師根據(jù)部門提交的報(bào)告和預(yù)審部提供的反饋指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)，并報(bào)總經(jīng)理、董事長閱知。審批流程詳附件 2. 變更設(shè)計(jì)的申報(bào)及審批程序： （審 批流程詳附件 1）： 變更設(shè)計(jì)按四聯(lián)單的形式填報(bào)設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單（詳附件 3），主要內(nèi)容有變更原因、內(nèi)容及工程位置，需要附圖的應(yīng)加變更圖，并附上 工程量清單明細(xì) 。 ，并經(jīng)分管經(jīng)理同意。 其他事宜： ，且情況復(fù)雜，易引起其它問題，各分管工程師須實(shí)事求是，以對專業(yè)高度負(fù)責(zé)的精神嚴(yán)格把關(guān)。 設(shè)計(jì)院或設(shè)計(jì)部明確變更內(nèi)容 變更內(nèi)容不引起成本變化，簽署意見后返回。 （總工辦）書面指令委托承包單位施工的工程。如：根據(jù) **工程指令，導(dǎo)致在 **部位 工程返工。雇主現(xiàn)場工程師主要對簽證的真實(shí)性、依據(jù)的可靠性、簽證工程完成情況、簽證項(xiàng)目內(nèi)容、工程量準(zhǔn)確性 簽署意見。如確認(rèn)需要返工 的工程量后，承包商應(yīng)立即開展返工工作。 第 27 頁 共 39 頁 附件 3 工 程 簽 證 單 工程名稱：