【正文】 價(jià)格策略核心要點(diǎn)及主要考慮因素： “ 平開(kāi)高走，階段攀升 ” 的價(jià)格走勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體目標(biāo)均價(jià)，達(dá)到產(chǎn)品利潤(rùn)最大化；（含已售房源）的價(jià)格進(jìn)行強(qiáng)力的鋪墊，前期在售房源銷售價(jià)格不低于該批房源價(jià)格的 98%已確保該批房源入市的安全性；，推出少量房源，進(jìn)行一次或多次內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，達(dá)到價(jià)格試水的目的，確保該批所有房源入市的安全性；，在定價(jià)策略中嚴(yán)格遵守 “ 差價(jià)原則 ” ，在定價(jià)及漲價(jià)過(guò)程中靈活把握各樓棟、各樓層、各單元、已售與未售等因素之間的價(jià)格擠壓，實(shí)現(xiàn)推出產(chǎn)品均衡去化，并拉開(kāi)價(jià)格范圍保證客戶選擇的多樣性； “ 小幅快跑 ” 策略，原則上每次價(jià)格上漲維持在 5%左右。舉辦 “ 左岸 —— 地中海論壇 ” 活動(dòng)策略分析此次活動(dòng)旨在引爆市場(chǎng)，讓前期準(zhǔn)業(yè)主感受地中海風(fēng)情，有利于形成后期的口碑效應(yīng)，另外通過(guò)資源的有效整合形成社會(huì)熱點(diǎn)，鞏固項(xiàng)目的高端形象。幼教 —— 國(guó)際雙語(yǔ)幼教園?！酢?客戶分析客戶購(gòu)房意向潛在購(gòu)房者中，自主性需求仍是主要購(gòu)買力，且 8成以上潛在客戶計(jì)劃在 13年購(gòu)房，市場(chǎng)剛性需求巨大。當(dāng)月全市的成交面積也只有區(qū)區(qū) 40萬(wàn)方。暢銷的樓盤(pán)一直能夠得到大眾的認(rèn)可。消費(fèi)能力較強(qiáng)，剛性需求較大。產(chǎn)品特色分析入網(wǎng)總套數(shù) (套 )可售套數(shù) (套 )可售面積 (㎡ ) 已售套數(shù) (套 ) 已售面積 (㎡ ) 成交比例71 7 42 59%均價(jià) 最高價(jià) 最低價(jià) 發(fā)布日期 價(jià)格描述11800元/平方米 20230210 別墅現(xiàn)房 400平方米 11800元/平方米 20230112 獨(dú)棟別墅 11600元/平方米 20231212 獨(dú)棟別墅 20230927 名人世家攝影大賽的頒獎(jiǎng)典禮在開(kāi)盤(pán)活動(dòng)中舉行。產(chǎn)品特色分析入網(wǎng)總套數(shù) (套 )可售套數(shù) (套 )可售面積 (㎡ ) 已售套數(shù) (套 ) 已售面積 (㎡ ) 成交比例135 9 78 56%均價(jià) 發(fā)布日期 價(jià)格描述6500元 /平方米 7000元 /平方米 20230402 聯(lián)排別墅 200300平方米 6000元 /平方米 7000元 /平方米 20230223 聯(lián)排別墅 200300平方米 5000元 /平方米 7000元 /平方米 20230120 聯(lián)排別墅 200300平方米 20230407 4月 15日，克麗緹娜美容美體店對(duì)外公開(kāi)使用。以地中海自然水景 別 墅作 為 特色，更正了 “別 墅是在市區(qū)中心的房子 ”，與其他同 類 型 項(xiàng) 目有本 質(zhì) 上的區(qū) 別 ?！觥?邊緣競(jìng)爭(zhēng)圈 — 分化競(jìng)爭(zhēng)新浦其它板塊的分化項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。 地處市中心繁華地帶，土地資源稀缺，基本無(wú)地開(kāi)發(fā)，在售樓盤(pán)較少p 自然、人文環(huán)境，各項(xiàng)生活設(shè)施完善；p 環(huán)線以內(nèi)基本為小高層、高層建筑；p 外部環(huán)境差異大，價(jià)格差異性大，中心板塊平均價(jià)格 50006000元/平方米左右；環(huán)線外項(xiàng)目?jī)r(jià)格一般在 40004500元 /平方米；p 購(gòu)房客戶以本地客戶為主；目前狀況：新浦中心區(qū)土地稀缺造成高房?jī)r(jià)21區(qū)域特性：p 連云港未來(lái)發(fā)展的方向，市政府所在地，城市向東p 中心地帶樓盤(pán)開(kāi)發(fā)殆盡，開(kāi)發(fā)向縱深發(fā)展，樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)加??；p 板塊以小高層、高層為主，多層為輔；p 小高層、高層價(jià)格主要在 5000元 /平方米左右（個(gè)別達(dá) 7000元 /平 米）；p 產(chǎn)業(yè)發(fā)展催生的白領(lǐng)階層是板塊的重要客戶來(lái)源；目前狀況：東區(qū)新興城區(qū)房?jī)r(jià)上漲迅速，土地供應(yīng)平穩(wěn)區(qū)域發(fā)展高起點(diǎn)、高規(guī)劃、高發(fā)展，現(xiàn)代化國(guó)際化城市特征顯現(xiàn)；集商業(yè)和居住等功能為一體；供銷量在新浦區(qū)均處于第一位22土地分析216。但 2023年上半年，我市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了又一輪的大開(kāi)發(fā)階段：僅僅前 5個(gè)月的施工面積就達(dá)到了 ，這使得我市商品房閑置量有了較大程度的躍升，截至 2023年 5月底，全市商品房空置面積增長(zhǎng)至 萬(wàn)平方米，將近是 2023年底時(shí)候的一倍。 2023年將是一個(gè)平穩(wěn)過(guò)渡之年。固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增速在蘇北城市中位居第一。東方之珠 2023年上半年，完成房地產(chǎn)投資 ，同比增長(zhǎng) %，增幅比上半年同期回落 分點(diǎn)，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 %；房地產(chǎn)施工面積 ，同比增 %，其中住房施工面積 ，同比增長(zhǎng) %，比上年回落 。價(jià)格平穩(wěn)、緩慢上漲。 2023年年底，商品房空置面積在上半年的基礎(chǔ)上再度增長(zhǎng)至 14萬(wàn)平方米。 土地現(xiàn)狀216?！酢?競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目 旺旺家園 連眾濱海名都 蘭若領(lǐng)袖 千葉花園區(qū)位 振興路 28號(hào) 海連東路 195號(hào) 振華路 9號(hào) 宋跳開(kāi)發(fā)區(qū)占地 200畝 136畝 400畝建面 總建筑面積20萬(wàn)平方米 總建筑面積 總建筑面積 15萬(wàn)方 總建筑面積32萬(wàn)平方米 建筑類型 多層、小高層、商業(yè) 多層、商業(yè) 多層以多層為主小高層項(xiàng)目分析靈狐對(duì)于左岸的理解地段 優(yōu)勢(shì) ： 交通方便，公交 暢 通全城配套 優(yōu)勢(shì) ： 五星酒店，酒店運(yùn) 動(dòng) 休 閑 會(huì)所，大型商 業(yè) 、國(guó) 際 雙 語(yǔ) 幼兒園等， 衣、食、住、行無(wú) 憂景 觀優(yōu)勢(shì) ： 地中海 風(fēng) 情水岸景 觀戶 型 優(yōu)勢(shì) ： 戶 型多 樣 化，全明 設(shè)計(jì) ，布局合理， 滿 足不同 層 次的需求服 務(wù)優(yōu)勢(shì) ： “金 鑰 匙 ”五星酒店式品牌服 務(wù)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目分析靈狐對(duì)于左岸的理解環(huán)境劣勢(shì)： 周邊的生活配套還沒(méi)有成熟，開(kāi)發(fā)區(qū)的工廠企業(yè)。新浦新區(qū)建 設(shè) 的向 東發(fā) 展，本 項(xiàng) 目作 為 真正意 義 上的城市 別 墅，必然使 項(xiàng)目本身的價(jià) 值 有相當(dāng)程度的提升。20230401 家得福超市正式開(kāi)業(yè)！20230326 品牌超市家得福、知名美容美體專家克麗緹娜強(qiáng)勢(shì)入駐20230322 星級(jí)會(huì)所，即將盛大開(kāi)放！20230320 為回饋港城市民長(zhǎng)期的支持與關(guān)注，推出 “感恩置業(yè)行動(dòng) ”，看房有禮送，購(gòu)房?jī)?yōu)惠多！n 云頂英倫匯項(xiàng)目位于新浦區(qū)浦南開(kāi)發(fā)區(qū)黃河路 8號(hào)，由云頂置業(yè)投資開(kāi)發(fā)，占地約 350畝，容積率 ，綠化率 60%，規(guī)劃建設(shè) 350套英、法、西班牙、加拿大等 6種歐美風(fēng)格別墅，坐落于 204國(guó)道邊連云港市中心約 6公里的魯蘭河畔，該社區(qū)還按照 “ 后小康” 人居社區(qū)的配置要求，分別規(guī)劃設(shè)計(jì)了“ 管理、健身、休閑、棋牌、閱覽、文化會(huì)所 ” 和 “ 商務(wù)、餐飲、購(gòu)物、美容、美發(fā)會(huì)所 ” 。20230926 名人世家三期低調(diào)開(kāi)盤(pán) 15套別墅上市20230918 項(xiàng)目三期將在 2023年 9月 26日盛大盤(pán)！n 同科 港城樓市在