【正文】 價格策略核心要點及主要考慮因素： “ 平開高走，階段攀升 ” 的價格走勢，實現(xiàn)項目整體目標均價，達到產(chǎn)品利潤最大化；（含已售房源）的價格進行強力的鋪墊，前期在售房源銷售價格不低于該批房源價格的 98%已確保該批房源入市的安全性；，推出少量房源，進行一次或多次內(nèi)部認購，達到價格試水的目的，確保該批所有房源入市的安全性；，在定價策略中嚴格遵守 “ 差價原則 ” ，在定價及漲價過程中靈活把握各樓棟、各樓層、各單元、已售與未售等因素之間的價格擠壓，實現(xiàn)推出產(chǎn)品均衡去化，并拉開價格范圍保證客戶選擇的多樣性； “ 小幅快跑 ” 策略，原則上每次價格上漲維持在 5%左右。舉辦 “ 左岸 —— 地中海論壇 ” 活動策略分析此次活動旨在引爆市場，讓前期準業(yè)主感受地中海風情，有利于形成后期的口碑效應(yīng)，另外通過資源的有效整合形成社會熱點，鞏固項目的高端形象。幼教 —— 國際雙語幼教園?！酢?客戶分析客戶購房意向潛在購房者中，自主性需求仍是主要購買力，且 8成以上潛在客戶計劃在 13年購房，市場剛性需求巨大。當月全市的成交面積也只有區(qū)區(qū) 40萬方。暢銷的樓盤一直能夠得到大眾的認可。消費能力較強，剛性需求較大。產(chǎn)品特色分析入網(wǎng)總套數(shù) (套 )可售套數(shù) (套 )可售面積 (㎡ ) 已售套數(shù) (套 ) 已售面積 (㎡ ) 成交比例71 7 42 59%均價 最高價 最低價 發(fā)布日期 價格描述11800元/平方米 20230210 別墅現(xiàn)房 400平方米 11800元/平方米 20230112 獨棟別墅 11600元/平方米 20231212 獨棟別墅 20230927 名人世家攝影大賽的頒獎典禮在開盤活動中舉行。產(chǎn)品特色分析入網(wǎng)總套數(shù) (套 )可售套數(shù) (套 )可售面積 (㎡ ) 已售套數(shù) (套 ) 已售面積 (㎡ ) 成交比例135 9 78 56%均價 發(fā)布日期 價格描述6500元 /平方米 7000元 /平方米 20230402 聯(lián)排別墅 200300平方米 6000元 /平方米 7000元 /平方米 20230223 聯(lián)排別墅 200300平方米 5000元 /平方米 7000元 /平方米 20230120 聯(lián)排別墅 200300平方米 20230407 4月 15日，克麗緹娜美容美體店對外公開使用。以地中海自然水景 別 墅作 為 特色，更正了 “別 墅是在市區(qū)中心的房子 ”，與其他同 類 型 項 目有本 質(zhì) 上的區(qū) 別 ?！觥?邊緣競爭圈 — 分化競爭新浦其它板塊的分化項目競爭。 地處市中心繁華地帶，土地資源稀缺，基本無地開發(fā)，在售樓盤較少p 自然、人文環(huán)境，各項生活設(shè)施完善；p 環(huán)線以內(nèi)基本為小高層、高層建筑；p 外部環(huán)境差異大，價格差異性大，中心板塊平均價格 50006000元/平方米左右；環(huán)線外項目價格一般在 40004500元 /平方米；p 購房客戶以本地客戶為主；目前狀況：新浦中心區(qū)土地稀缺造成高房價21區(qū)域特性：p 連云港未來發(fā)展的方向，市政府所在地，城市向東p 中心地帶樓盤開發(fā)殆盡，開發(fā)向縱深發(fā)展，樓盤競爭加??；p 板塊以小高層、高層為主，多層為輔；p 小高層、高層價格主要在 5000元 /平方米左右（個別達 7000元 /平 米）；p 產(chǎn)業(yè)發(fā)展催生的白領(lǐng)階層是板塊的重要客戶來源；目前狀況：東區(qū)新興城區(qū)房價上漲迅速，土地供應(yīng)平穩(wěn)區(qū)域發(fā)展高起點、高規(guī)劃、高發(fā)展，現(xiàn)代化國際化城市特征顯現(xiàn)；集商業(yè)和居住等功能為一體；供銷量在新浦區(qū)均處于第一位22土地分析216。但 2023年上半年，我市房地產(chǎn)行業(yè)進入了又一輪的大開發(fā)階段：僅僅前 5個月的施工面積就達到了 ，這使得我市商品房閑置量有了較大程度的躍升，截至 2023年 5月底，全市商品房空置面積增長至 萬平方米，將近是 2023年底時候的一倍。 2023年將是一個平穩(wěn)過渡之年。固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增速在蘇北城市中位居第一。東方之珠 2023年上半年，完成房地產(chǎn)投資 ，同比增長 %，增幅比上半年同期回落 分點，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 %；房地產(chǎn)施工面積 ，同比增 %，其中住房施工面積 ，同比增長 %，比上年回落 。價格平穩(wěn)、緩慢上漲。 2023年年底，商品房空置面積在上半年的基礎(chǔ)上再度增長至 14萬平方米。 土地現(xiàn)狀216?！酢?競爭市場競爭項目分析項目 旺旺家園 連眾濱海名都 蘭若領(lǐng)袖 千葉花園區(qū)位 振興路 28號 海連東路 195號 振華路 9號 宋跳開發(fā)區(qū)占地 200畝 136畝 400畝建面 總建筑面積20萬平方米 總建筑面積 總建筑面積 15萬方 總建筑面積32萬平方米 建筑類型 多層、小高層、商業(yè) 多層、商業(yè) 多層以多層為主小高層項目分析靈狐對于左岸的理解地段 優(yōu)勢 ： 交通方便，公交 暢 通全城配套 優(yōu)勢 ： 五星酒店，酒店運 動 休 閑 會所，大型商 業(yè) 、國 際 雙 語 幼兒園等， 衣、食、住、行無 憂景 觀優(yōu)勢 ： 地中海 風 情水岸景 觀戶 型 優(yōu)勢 ： 戶 型多 樣 化，全明 設(shè)計 ，布局合理， 滿 足不同 層 次的需求服 務(wù)優(yōu)勢 ： “金 鑰 匙 ”五星酒店式品牌服 務(wù)優(yōu)勢項目分析靈狐對于左岸的理解環(huán)境劣勢： 周邊的生活配套還沒有成熟，開發(fā)區(qū)的工廠企業(yè)。新浦新區(qū)建 設(shè) 的向 東發(fā) 展，本 項 目作 為 真正意 義 上的城市 別 墅，必然使 項目本身的價 值 有相當程度的提升。20230401 家得福超市正式開業(yè)！20230326 品牌超市家得福、知名美容美體專家克麗緹娜強勢入駐20230322 星級會所，即將盛大開放！20230320 為回饋港城市民長期的支持與關(guān)注，推出 “感恩置業(yè)行動 ”，看房有禮送，購房優(yōu)惠多！n 云頂英倫匯項目位于新浦區(qū)浦南開發(fā)區(qū)黃河路 8號，由云頂置業(yè)投資開發(fā)，占地約 350畝，容積率 ，綠化率 60%，規(guī)劃建設(shè) 350套英、法、西班牙、加拿大等 6種歐美風格別墅，坐落于 204國道邊連云港市中心約 6公里的魯蘭河畔，該社區(qū)還按照 “ 后小康” 人居社區(qū)的配置要求，分別規(guī)劃設(shè)計了“ 管理、健身、休閑、棋牌、閱覽、文化會所 ” 和 “ 商務(wù)、餐飲、購物、美容、美發(fā)會所 ” 。20230926 名人世家三期低調(diào)開盤 15套別墅上市20230918 項目三期將在 2023年 9月 26日盛大盤！n 同科 港城樓市在