【正文】 temporblandit,sit9:35:4109:35:412720239:35:4127,27,9:35:4109:35:4127上午 09:35:41一月 211楚塞三湘接，荊門九派通。27,27,9:35:4109:35:4127上午 09:35:41一月 211比不了得就不比，得不到的就不要。27,27,海峽兩岸花卉博覽園 (漳州市浦縣馬口 )當(dāng)天，投資 30億元的水頭石材機(jī)械與工藝制造基地，投資 15億元的中泰 (石井 )石材集控區(qū)，同時(shí)舉行奠基儀式。境內(nèi)有福建紡織化纖集團(tuán)有限公司和福建水泥股份公司 2家全國 520優(yōu)強(qiáng)企業(yè)，永安林業(yè)、福建水泥 2家上市公司，智勝化工等 4家省百家重點(diǎn)企業(yè)，永林股份公司生產(chǎn)的 “永林藍(lán)豹 ”廈門日?qǐng)?bào)房車大聯(lián)展 21589 11996 80163推廣費(fèi)用 286萬元 450萬元 250萬元 350萬元 150萬元1736萬元 不包含已發(fā)生費(fèi)用，前期售樓部租金、裝修及戶外、報(bào)紙未計(jì)九、客戶資源及行銷組織 對(duì)匯景集團(tuán)資源客戶和閩南地緣客戶進(jìn)行了活動(dòng)描述，并對(duì)費(fèi)用進(jìn)行了初步預(yù)算。邀請(qǐng)臺(tái)灣商會(huì)人士參與，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。配以硬廣宣傳、軟文炒作，推動(dòng)全面市場熱點(diǎn)。媒體部署 ：事前與各行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)溝通，共商翔安商業(yè)發(fā)展大計(jì)。售信息及提升市場認(rèn)可度、關(guān)注度。事前通知各大廈門市的電臺(tái)、報(bào)紙發(fā)布活動(dòng)信息的預(yù)告，并伴隨項(xiàng)目信息的軟文炒作，隨后對(duì)活動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)軟文炒作及報(bào)廣、戶外大牌的密集式的項(xiàng)目宣傳。 翔安不夜天 —— 元宵焰火晚會(huì)活動(dòng)時(shí)間： 2023年 2月 18日 —22 日媒體部署 ：認(rèn)同項(xiàng)目，提升項(xiàng)目知名度。租賃政策租賃期限：一般為三年，一年一簽；次主力店 510年；主力店（超市）： 1020年；免租期：半年；免費(fèi)裝修期：開業(yè)前均為免費(fèi)裝修期。在后期經(jīng)營管理中，尚有主力店租金收入和洋快餐租金收入。四層租金價(jià)格不可能達(dá)到 70元 /平方 /月，可通過提高二三層的租金價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)貼。A區(qū) 商鋪 4B區(qū) 商鋪 5C區(qū) 商鋪 6D區(qū) 2底 E區(qū) 1底F區(qū)A1東G區(qū) 5底樓層 分區(qū) 分類 一層 二層 三層 四層 合計(jì)A2 A區(qū) 商鋪 36 18 18 18 90鋪位 　 18 18 18 54面積 (m2) B區(qū) 商鋪 47 21 21 21 110鋪位 　 8 18 18 44面積 (m2) C區(qū) 商鋪 42 18 20 20 100鋪位 　 20 18 18 56面積 (m2) 合計(jì) 商鋪 125 57 59 59 300鋪位 　 46 54 54 154面積 (m2) 層高 5 5 7 　實(shí)用率 % % % % 　A1 D區(qū) 商鋪 15 15 　 　 30面積 (m2) 　 　 E區(qū) 商鋪 12 12 　 　 24面積 (m2) 　 　 F區(qū) 商鋪 30 8 24+24 86面積 (m2) + G區(qū) 商鋪 16 33 　 　 49面積 (m2) 　 　 合計(jì) 商鋪 73 68 24+24 189面積 (m2) + 層高 　 　實(shí)用率 9498% 65% 65% 　 　傳承家業(yè)計(jì)劃保值基業(yè)計(jì)劃空間興業(yè)計(jì)劃四大置業(yè)計(jì)劃傳承家業(yè)計(jì)劃保值基業(yè)計(jì)劃空間興業(yè)計(jì)劃MINI創(chuàng)業(yè)計(jì)劃范圍： A A2首層；特點(diǎn)：首層旺鋪，人流量大，增值潛力大，投資觀念易認(rèn)同；銷售模式：直接銷售范圍： A2二、三層（次主力店部分）及 A1二層南北單層鋪；特點(diǎn)：主力店經(jīng)營，穩(wěn)定回報(bào)，周期長，風(fēng)險(xiǎn)低；銷售模式：返租銷售；范圍： A2四層和 A1東的二三聯(lián)體鋪特點(diǎn)：復(fù)式商鋪，主力店經(jīng)營，穩(wěn)定回報(bào)，周期長，風(fēng)險(xiǎn)低；銷售模式：A2四層 —— 返租銷售；A1二層 —— 直接銷售或帶租約發(fā)售或返租銷售范圍： A2負(fù)一層特點(diǎn)：鋪位較小，品牌競爭力強(qiáng)，經(jīng)營靈活，便于出租，風(fēng)險(xiǎn)低；銷售模式：返租銷售； 考慮 A A2首層實(shí)用率差別較大及翔安商業(yè)廣場的定價(jià)和租約現(xiàn)狀，暫定 A1首層均價(jià) ， A2首層均價(jià) 。福感。 他們想變現(xiàn)，將股市收益變成穩(wěn)定的資產(chǎn)，將灰色收入漂白。從對(duì)海峽國際社區(qū)、陽光世紀(jì)廣場、魯能領(lǐng)秀城、藍(lán)灣國際、萬科金域等的單價(jià)、金額和套數(shù)分析，仍有相當(dāng)?shù)膶?shí)力客戶；此部分人群的投資特點(diǎn)與我項(xiàng)目商業(yè)投資客實(shí)力接近。n本月的住宅成交與上月各區(qū)均有領(lǐng)頭樓盤成交過百、多點(diǎn)開花的情形形成鮮明對(duì)比，島內(nèi)外六區(qū)中，僅思明和集美兩區(qū)成交量上升，其余四區(qū)紛紛下跌。相比 10月，大戶型的商品居住用房比例下降 %，但仍是目前樓市銷售的主力軍。我們的阻力我們的阻力u市場因素：新政出臺(tái)，緊縮貸款，加大客戶資金壓力?“927”緊縮房貸，增強(qiáng)市場調(diào)控預(yù)期– 9月 27日 ,中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同發(fā)布了 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，旨在遏制投機(jī)炒作，防范房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)。– 政策核心內(nèi)容： 從廈門市 2023年 1至 11月商品居住用房分戶型銷售情況看， 120至 144平方米和 144至 180平方米戶型所占比例最大，分別占總量的 %、%， 180平方米以上的戶型占總銷售量的 %， 100至 120平方米戶型占總量的比例為 %，其余各戶型所占比例均小于 10%。n本月僅有 3個(gè)樓盤成交過百套，分別來自集美區(qū)的夏商 從片區(qū)位置和單價(jià)分析，可將大唐世家列為住宅競爭研究對(duì)象。自營客戶是有競爭力行業(yè)或處于壟斷地位的老板階層特征： 大型餐飲、休閑 SPA、茶藝館等行業(yè)，化妝品、服裝、鞋帽等品牌領(lǐng)導(dǎo)者 連鎖企業(yè)或店面，經(jīng)營面積較大資源客戶行業(yè)協(xié)會(huì) 區(qū)域商會(huì)政府機(jī)關(guān)臺(tái)商協(xié)會(huì)溫州商會(huì)泉州商會(huì)漳州商會(huì)市 \區(qū)政協(xié)工商稅務(wù)銀行總商會(huì)餐飲協(xié)會(huì)服裝協(xié)會(huì)茶葉協(xié)會(huì)地緣客戶三、項(xiàng)目核心定位 對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢進(jìn)行了歸納提煉，在 “全生活、中心城 ”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步地提出幸福地產(chǎn)的新概念，提升匯景企業(yè)品牌，提升項(xiàng)目的品牌形象。滿足各種需求，從而增強(qiáng)幸根據(jù)馬斯洛層次需求理論，人類由較低層次到較高層次，有生理、安全、社交、尊重和自我實(shí)現(xiàn)五類需求， 價(jià)格走勢：究竟返多少 ?怎么返呢 ?租售矛盾解決之道統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)商家 業(yè)主管理公司二層租金收入測算　方案　月租金實(shí)際收入 返租要求年租金 實(shí)際支撐 售價(jià) 實(shí)際回報(bào) 率 租金總額 售價(jià) 8%年回報(bào) 目標(biāo)租金 總年返租額 樓層年補(bǔ)貼 第 46年樓層年補(bǔ) 貼1 40 480 6000 % ￥ 3,297,696 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 5,496,160 ￥ 6,375,2 45 540 6750 % ￥ 3,709,908 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 5,083,948 ￥ 5,963,3 50 600 7500 % ￥ 4,122,120 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 4,671,736 ￥ 5,551,4 55 660 8250 % ￥ 4,534,332 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 4,259,524 ￥ 5,138,5 60 720 9000 % ￥ 4,946,544 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 3,847,312 ￥ 4,726,6 65 780 9750 % ￥ 5,358,756 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 3,435,100 ￥ 4,314,7 70 840 10500 % ￥ 5,770,968 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 3,022,888 ￥ 3,902,8 75 900 11250 % ￥ 6,183,180 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 2,610,676 ￥ 3,490,9 80 960 12023 % ￥ 6,595,392 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 2,198,464 ￥ 3,077,10 85 1020 12750 % ￥ 7,007,604 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 1,786,252 ￥ 2,665,11 90 1080 13500 % ￥ 7,419,816 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 1,374,040 ￥ 2,253,12 95 1140 14250 % ￥ 7,832,028 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 961,828 ￥ 1,841,13 100 1200 15000 % ￥ 8,244,240 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 549,616 ￥ 1,429,14 105 1260 15750 % ￥ 8,656,452 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 137,404 ￥ 1,016,15 110 1320 16500 % ￥ 9,068,664 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 274,808 ￥ 604,16 115 1380 17250 % ￥ 9,480,876 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 687,020 ￥ 192,17 120 1440 18000 % ￥ 9,893,088 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 1,099,232 ￥ 219,18 125 1500 18750 % ￥ 10,305,300 16000 1280 ￥ 8,793,856 ￥ 1,511,444 ￥ 632,　方案　月租金收入 返租補(bǔ)貼金額收益評(píng)估面積 售價(jià) 總金額 租金收益 第 4年 第 5年 第 6年 六年后收益　 　 平方米 元 /m2 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 　1 40 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 9, 不可行2 45 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 10, 不可行3 50 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 10, 不可行4 55 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 10, 不可行5 60 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 10, 不可行6 65 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 11, 可行7 70 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 11, 可行8 75 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 11, 可行9 80 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 11, 可行10 85 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 11, 可行11 90 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 12, 可行12 95 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 12, 可行13 100 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 12, 可行14 105 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 12, 可行15 110 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 13, 可行16 115 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 13, 可行17 120 16000 ￥ ￥ ￥ ￥ 13, 可行18 125 16000 ￥ ￥