【正文】 三月 21三月 2121:32:3321:32:33March 28, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 219:32 下午 三月 2121:32March 28, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/3/28 21:32:3321:32:3328 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。?謝謝！? 南寧橙色主義廣告? 中城美地項(xiàng)目組? 2023年 11月 22日靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。（ 6）增加招商的推廣力度，進(jìn)入沖刺階段? 在本階段可增加的推廣力度，以達(dá)到貨量的消化。（ 6）制定完善的廣告宣傳計(jì)劃，立體炒作本項(xiàng)目? 在此期間，將通過報(bào)紙、電臺(tái)等媒體手段立體炒作項(xiàng)目，以浩大的聲勢(shì)奠定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，影響甚至震撼沭陽房地產(chǎn)界、商界，餐飲界，更為項(xiàng)目的持續(xù)熱租打下良好基礎(chǔ)。（ 2）推廣重點(diǎn)? 項(xiàng)目的基本情況和整體定位? 發(fā)展商品牌推廣? 主力商家的簽約和發(fā)布招商信息（ 3）推廣目的? 高度樹立項(xiàng)目整體形象及漁人碼頭形象? 為爭(zhēng)取主力商家奠定基礎(chǔ)。所以現(xiàn)在就迫切需要一個(gè)展示形象、接待賓客的城市客廳。? 通過與攝影協(xié)會(huì)的合作，與攝影愛好者的互動(dòng)，同樣是利用美食，最終目的是提升漁人碼頭的影響力。? （ 3）啤酒狂歡節(jié)? 由項(xiàng)目固定冠名打造每年一度的特色旅游飲食項(xiàng)目，狂歡的節(jié)日氛圍，加上啤酒的肆意瀟灑感覺，打造片區(qū)最具人氣和吸引游客的年度節(jié)日。讓商家對(duì)本項(xiàng)目有較深入的了解，并在此期間安排餐飲服務(wù)，進(jìn)一步體現(xiàn)本項(xiàng)目的名宅風(fēng)范。? （ 2）實(shí)施方式? 派遣遣招商專員外出走訪商家。? 經(jīng)營(yíng)未滿一年則不退還該免租保證金。? 通過人脈關(guān)系招商? 開發(fā)商可以利用現(xiàn)有的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和人際關(guān)系，進(jìn)行有針對(duì)性的招商，雖然圈子和招商面小，但成功率高。? 作為本項(xiàng)目將以本地市場(chǎng)為基礎(chǔ)，適當(dāng)輻射周邊區(qū)域縣市；針對(duì)本地市場(chǎng)主流媒體基本以《揚(yáng)子晚報(bào)》為主；秉承嚴(yán)格控制廣告推廣費(fèi)用的原則，我司建議項(xiàng)目配合首期公開招租期的工作，從 2023年 12月開始投放。由主管副總主責(zé)洽談合同，組織相關(guān)部門協(xié)調(diào)擬定租賃條件報(bào)總經(jīng)理審批客戶簽名、蓋章，（ *交付首期費(fèi)用，公司財(cái)務(wù)收款并出具收據(jù)）。通過廣告宣傳進(jìn)行廣泛招商。? 續(xù)租優(yōu)先租賃權(quán)的優(yōu)惠? 我司建議所用本項(xiàng)目的租戶，若該商鋪?zhàn)饧s到期需要續(xù)約，合同期滿，在相同的條件下可獲得該商鋪的優(yōu)先租賃權(quán)。? 第一目標(biāo)主力店以全國(guó)或者江蘇省品牌餐飲商家為主，該品牌必須有號(hào)召力、影響力，能撐起 “ 城市會(huì)客廳 ” 的門面；該品牌的入駐必須能帶動(dòng)其他餐飲經(jīng)營(yíng)戶入駐，并且能提升項(xiàng)目投資者的信心。? 爭(zhēng)取在政府政策方面給予經(jīng)營(yíng)戶支持。結(jié)合餐飲行業(yè)的特點(diǎn)， “ 反租 ” 期限設(shè)定在 3—5 年為宜。? 在實(shí)際操作中，可根據(jù)正式招商的實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整，包括前期免租招商、第一、第二年給予適當(dāng)?shù)淖饨饍?yōu)惠等，由開發(fā)商對(duì)租金實(shí)行補(bǔ)貼；第三年項(xiàng)目旺場(chǎng)后逐年提高租金，有利于保證投資者的后續(xù)投資收益。? 威脅（ t）? ◎ 城南城東的持續(xù)開發(fā)，商業(yè)供應(yīng)量將加大，整體商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將加大；? ◎ 隨著城市的繼續(xù)東進(jìn)南擴(kuò)，城市中心將往東南偏移，城西將持續(xù)被邊緣化，消費(fèi)者的認(rèn)可度將持續(xù)走低。漁人碼頭項(xiàng)目招商操作方案 南寧橙色主義廣告有限責(zé)任公司 2023年 11月 22日本方案希望達(dá)成的目標(biāo) —— 通過項(xiàng)目成功招商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，打造沭陽的 “ 城市會(huì)客廳 ” ，保證旺場(chǎng)；通過成功招商提升投資者信心，促進(jìn)項(xiàng)目商鋪的銷售；如何解決招商政策和銷售政策之間的沖突，實(shí)現(xiàn)更好的結(jié)合。二、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位整體商業(yè)定位 業(yè)態(tài)組合 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目租金價(jià)格定位? 整體商業(yè)定位 ? 由于項(xiàng)目歸屬與 “ 中城美地 ” 高檔社區(qū) ,因此，我司認(rèn)為項(xiàng)目 定位為中檔偏高商業(yè)物業(yè) 比較容易實(shí)現(xiàn)，有助于項(xiàng)目整體計(jì)劃的實(shí)施，加快資金的回籠。 三、招商與銷售的結(jié)合與銜接 （一）招商與銷售的沖突招商是為后續(xù)經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)作準(zhǔn)備，往往為保障長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果而犧牲短期利益，采取前階段降低租金和免租等優(yōu)惠吸引實(shí)力商戶；銷售是為快速回籠資金，投資者關(guān)心投資回報(bào)，當(dāng)前商鋪的租金高低會(huì)影響投資者對(duì)銷售價(jià)格的判斷。（四） “反租 ”模式下銷售價(jià)格的測(cè)算用 “ 投資回報(bào)法 ” 和 “ 市場(chǎng)比較法 ” 測(cè)算價(jià)格? 在成熟商業(yè)區(qū)，鋪面投資回報(bào)率不宜低于 8%/年；在新開發(fā)區(qū)域，考慮到升值因素，鋪面投資回報(bào)率不宜低于 6%/年；投資回報(bào)的測(cè)算通常按三年內(nèi)的平均租金為基準(zhǔn)。? 成立專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司。（ 2）第二目標(biāo)：特色店? 第二目標(biāo)特色店提升商業(yè)街人氣，完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)。? 減免相關(guān)手續(xù)費(fèi)用的優(yōu)惠? 關(guān)于日后租戶（經(jīng)營(yíng)戶）工商執(zhí)照的辦理，我司建議開發(fā)商可以利用政府支持這一利好因素，去與相關(guān)工商部門免去第一年工商執(zhí)照的辦理費(fèi)用，然后第二年由租戶（經(jīng)營(yíng)戶）自行負(fù)擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。跟沭陽美食節(jié)的結(jié)合：通過活動(dòng)帶動(dòng)項(xiàng)目知名度 （六）招商過程聯(lián)絡(luò)商家，遞送資料 安排考察，深入實(shí)質(zhì)談判 簽署意向，進(jìn)入執(zhí)行 公司蓋章負(fù)責(zé)人核對(duì)無誤，遞交簽名人簽名并加蓋公司章。公司蓋章負(fù)責(zé)人核對(duì)無誤，遞交簽名人簽名并加蓋公司章。? 項(xiàng)目發(fā)布會(huì)? 項(xiàng)目發(fā)布會(huì)是招商經(jīng)常采用的方式。本項(xiàng)目可在政府支持下考慮成立的 “ 沭陽餐飲行業(yè)商會(huì)籌委會(huì) ” 將極為有利于下階段招商工作的開展。? 對(duì)商家利益點(diǎn)：項(xiàng)目作為新場(chǎng)的第一年對(duì)商家實(shí)行免租，商家經(jīng)營(yíng)壓力減少；? 對(duì)開發(fā)商利益點(diǎn)：（ 1）以免租吸引更多商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，有利于迅速旺場(chǎng)；（ 2）在為期 2年的保證金收取期間，有利于開發(fā)商的資金滾動(dòng)。? （ 3）達(dá)到目的? ① 摸清沭陽目標(biāo)商家的詳細(xì)情況，為下一步招商提供指導(dǎo)。時(shí)間大致安排在 3月中下旬左右。啤酒 +美食 +狂歡的多重元素組合，成為沭陽的旅游賣點(diǎn)，使項(xiàng)目影響力不僅僅局限于周邊地區(qū)。由于美食攝影的拍攝難度不大，可以吸引更多民眾參與到拍攝活動(dòng)中來。誰能抓住這一超級(jí)機(jī)會(huì)，誰就將成為沭陽大發(fā)展時(shí)代驕子。（ 4）第一階段推廣主題? “沭陽首座海派風(fēng)情特色餐飲娛樂街區(qū) ”（ 5）做好項(xiàng)目的形象包裝及推廣? 先行制作項(xiàng)目的一系列形象物料及戶外廣告，便于項(xiàng)目提早進(jìn)行形象滲透，以良好的項(xiàng)目形象給人們先期認(rèn)知，并引發(fā)對(duì)本項(xiàng)目的想象及興趣，通過廣泛宣傳達(dá)到蓄水作用 。 （ 7）塑造商業(yè)概念，構(gòu)建項(xiàng)目品牌? 作為較大型商業(yè)項(xiàng)目的全新推廣，應(yīng)為其量身定造具有可塑造的商業(yè)概念，以此為主線穿插于項(xiàng)目推廣的始終，并圍繞其運(yùn)用各種手段進(jìn)行包裝、炒作、演繹，以達(dá)到構(gòu)建項(xiàng)目品牌魔方，發(fā)放強(qiáng)大磁場(chǎng)效應(yīng)，大力推動(dòng)項(xiàng)目的招商。（ 7）公關(guān)活動(dòng)? 開業(yè)盛典、及早在開業(yè)前消化剩余貨量活動(dòng)二：業(yè)界時(shí)尚沙龍酒會(huì)活動(dòng)主題 業(yè)界時(shí)尚沙龍活動(dòng)時(shí)間 暫定 4月底活動(dòng)地點(diǎn) 知名酒店活動(dòng)形式 業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼 +自助酒會(huì) +表演具體內(nèi)容 公開答謝業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主支持推介業(yè)主介紹獎(jiǎng)餐飲并交流目的及作用 促進(jìn)與業(yè)主的交流，展示發(fā)展商誠(chéng)意；推動(dòng)業(yè)主介紹新客戶，促進(jìn)項(xiàng)目招商活動(dòng)三活動(dòng)主題 美食節(jié)活動(dòng)時(shí)間 項(xiàng)目正式交付時(shí)活動(dòng)地點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)形式 燒烤、表演目的及作用 全民參與，迅速擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 9:32:33 下午 9:32 下午 21:32:33三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí)