商業(yè)營(yíng)銷策劃方案模式分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 2023年 2月 2日星期四 下午 10時(shí) 32分 5秒 22:32: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 2日星期四 10時(shí) 32分 5秒 22:32:052 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , February 2, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :32:0522:32Feb232Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 僅有 10%鋪面產(chǎn)權(quán)出售 誰(shuí)是第一個(gè)真正的精明投資者 城市時(shí)尚文化窗口、時(shí)尚消費(fèi)、娛樂新天地 關(guān)注的樂趣 城市商業(yè)主旋律，構(gòu)建中原零售新持序 開盤預(yù)告（前兩日）廣告構(gòu)想： DM夾報(bào)或派單（ 20萬(wàn)份） ? 《 MALL?新生活》特別號(hào) —“10年 8％全民創(chuàng)富年 ” ? 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)架構(gòu)建設(shè) （廣告 /禮儀 /裝飾 /經(jīng)營(yíng)公司 /物管 /景觀 /媒體 /業(yè)內(nèi)資源 /法律） ? 手續(xù)落實(shí)（許可證 /銷售面積 /產(chǎn)權(quán) /銀行按揭 /合同） 籌備期策略 ? 銷售準(zhǔn)備 賣場(chǎng)動(dòng)線包裝 資料準(zhǔn)備 —鋪位劃分，價(jià)格執(zhí)行表， 認(rèn)購(gòu)書，返租協(xié)議 銷售道具 —沙盤、分層模型、效果圖、三 維動(dòng)畫、展板、商場(chǎng)平面圖 宣傳品 —樓書、 DM、投資手冊(cè)廣告、 平面設(shè)計(jì)，炒作繕稿 銷售工具 —辦公用品、計(jì)價(jià)表 管理文件 —管理制度，管理用表 /人員 —招募、培訓(xùn)、考核、 POS、制服 策略測(cè)試 （業(yè)界研討會(huì)） 團(tuán)隊(duì)體系建設(shè) 分工 策略提出，調(diào)整確認(rèn) 銷售準(zhǔn)備 作業(yè)管制表 溝通 監(jiān)督 檢查 引導(dǎo)期策略 階段一： MALL概念炒作 鄭州 ?MALL年 MALL?新生活 項(xiàng)目熱點(diǎn)結(jié)合消費(fèi)生活 進(jìn)行專題炒作，讓公眾 關(guān)注參與 概念 /商業(yè)現(xiàn) 狀 / 沖擊波 項(xiàng)目賣點(diǎn)結(jié)合 MALL商業(yè)大概念 進(jìn)行炒作 MALL?新商業(yè) MALL?新體驗(yàn) NP：軟文 PR： “MALL?論壇 ” NP：系列軟文 PR：評(píng)獎(jiǎng)活動(dòng) NP：系列軟文 PR：知識(shí)競(jìng)賽 AD：以 MALL?論壇 為事件，以專家領(lǐng)導(dǎo)， 業(yè)內(nèi)人士作證言式炒作 AD：以媒體和業(yè)界 人士組織的評(píng)獎(jiǎng)活動(dòng) 為事件，用設(shè)計(jì)師， 策劃師，經(jīng)營(yíng)商， 品牌商家作專題炒作 AD：以 MALL?新生 活為主題進(jìn)行有獎(jiǎng) MALL知識(shí)競(jìng)賽，將 項(xiàng)目賣點(diǎn)推出，促 使公眾關(guān)注參與 ? 5月中旬開始 —6月中旬，為期一個(gè)月 ? 其中借易初開業(yè)，將階段炒作推向高潮，并以首個(gè)店的火爆和易初 國(guó)內(nèi)各店?duì)顩r，分析 MALL商業(yè)前景。 開盤 封盤 開盤 ,節(jié)奏控制； 濃縮體驗(yàn) 構(gòu)想： 外廣場(chǎng)氣度，建筑標(biāo)志物，水幕電影， 兩層鋼架結(jié)構(gòu)，園林小品 ,酒吧 現(xiàn)場(chǎng) 分析一： “10年經(jīng)營(yíng)收益相同，返租支出由 800萬(wàn) /年補(bǔ)貼，不足部分 在 售價(jià)中補(bǔ)足。 ?最具含金量地段 CBD新區(qū)，商業(yè)前景，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)地帶。 B、步行街 城市后街 —— 城市后街是靜謐的休閑的、特色小店，熟悉的店招，老主 顧的招呼，演繹現(xiàn)代胡同、里弄商業(yè)的溫情一面，打造“城 市商業(yè)源于巷子”特色風(fēng)情。 Living 認(rèn)購(gòu)水平是開盤火爆的關(guān)鍵。 投資的唯一性（首個(gè) MALL、 CBD商業(yè)前景） 銷售技巧運(yùn)用； 價(jià)位水平（目前全市最高 價(jià)位之一）； 強(qiáng)化項(xiàng)目、產(chǎn)品、投資優(yōu)勢(shì)，從 而弱化價(jià)位； 待售面積規(guī)模適中優(yōu)勢(shì)； 以項(xiàng)目、產(chǎn)品、投資品牌的 推廣，從而化解地段不足， 如： MALL概念。 地段認(rèn)同度； 返租銷售的市場(chǎng)空白； 商業(yè)類型優(yōu)勢(shì)（ MALL）； 易初首個(gè)店的開市效應(yīng)。 返租回報(bào)優(yōu)勢(shì)。W營(yíng)銷策略提報(bào) 營(yíng)銷策略綱要 一、策略梳理 二、戰(zhàn)略確立 三、要素設(shè)計(jì) 四．執(zhí)行方略： 附：炒作（訴求點(diǎn)）備忘錄 附 一、 MALL概念： 附 二、全民創(chuàng)富概念 附 三、其他概念： 一、策略梳理 基本條件 O W（劣勢(shì)） T（威脅） 商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)（ 10萬(wàn) m2）； 易初首個(gè)店的開市效應(yīng)。 期房銷售 返租回報(bào)優(yōu)勢(shì)。通過返租降低首付和月供； 待售商業(yè)面積不是易初蓮 花，而是自創(chuàng)的梅森百貨 T（威脅） 證言式； 投資的可觀性（ 10年 8%的回報(bào)） mall 全生活商業(yè)廣場(chǎng) 首個(gè) MALL； ONLYONE 逛的新概念 優(yōu)悠趣味，任游任逛 形象主題 CBD 熱帶雨林風(fēng)情步行街 —— 24小時(shí)全天候步行街，郁郁蔥蔥一派雨林，風(fēng)格建筑的特色商鋪掩 映其中，購(gòu)物的新奇愉悅，使之成為城市最具觀賞性，最具“逛體 驗(yàn)”的風(fēng)情步行街步行街一側(cè)聯(lián)通百貨，一側(cè)通向美食廣場(chǎng)，盡頭 則是休閑主題公園，打造一條綠色購(gòu)物情趣街。 ?五星級(jí)影院，中原唯一全國(guó)排前五。 ” 單價(jià) 返租 補(bǔ)貼 收益 9000元 60元 /月 m2 － 24元 /月 m2/4320萬(wàn) － ＝ 億 10000元 66元 /月 m2 － 30元 /月 m2/5400萬(wàn) 12023元 80元 /月 m2 － 44元 /月 m2/7920萬(wàn) 15000元 100元 /月 m2 － 64元 /月 m2/11520萬(wàn) 定價(jià)分析： （ 800萬(wàn)年補(bǔ)貼按扣除 17％租賃稅后計(jì)共 664萬(wàn) / m2，平均補(bǔ)貼 36元 /月 m2） 分析二： “設(shè)定未來(lái) 10年經(jīng)營(yíng)多種可能收益標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總收益， （不考慮 800萬(wàn)貼補(bǔ)） 單價(jià) 返租 經(jīng)營(yíng)收益 總收益 9000元 60 － 10元 /－ 1800萬(wàn) 10000元 66 － 16元 /－ 2880萬(wàn) 12023元 80 － 30元 /
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